原標(biāo)題：租賃市場持續(xù)加溫租購并舉時代來臨?

圖為北京郭公莊一期正在建設(shè)中的公租房項目,。中新網(wǎng)記者 金碩 攝

1000公頃集體土地上將建租賃房 租房市場配套政策不斷完善

租賃市場持續(xù)加溫 租購并舉時代來臨?

11月16日，北京市規(guī)劃國土委,、市住建委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》,，意見指出，從今年起的5年里,，北京將供應(yīng)1000公頃集體土地,，用于建設(shè)集體租賃住房。從目前各區(qū)規(guī)劃部門釋放的信息看,，這些未來入市的集體租賃房,，很多位于五環(huán)以內(nèi)，交通方便,，同時還將有教育等配套設(shè)施配備,。

租賃市場又一重磅政策正式出爐,，從中央的頂層設(shè)計到各地陸續(xù)出臺扶持政策，今年可謂是租賃的“紅利年”,。此次北京發(fā)布集體土地建設(shè)租賃住房的相關(guān)政策,，被業(yè)內(nèi)解讀為是從供需結(jié)構(gòu)上改變北京租房市場，如果建設(shè)計劃落實到位,，將能大幅度緩解區(qū)域租賃市場的供需平衡,，平穩(wěn)租金價格。

集體土地租賃住房政策發(fā)布 租客可拎包入住

在今年4月北京市發(fā)布的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計劃》中,，針對租賃市場明確提出,，今后五年，北京將繼續(xù)加大租賃住房供應(yīng),，計劃供地1300公頃,，建設(shè)租賃住房50萬套。而這50萬套租賃住房,，其中的大部分將通過集體建設(shè)用地安排,。

政策發(fā)布后，市場都在關(guān)注,，集體建設(shè)用地上的租賃房會如何建設(shè),，哪些人可以參與建設(shè)，哪些人可以入住,。據(jù)了解,，北京利用集體土地建設(shè)租賃住房試點始于2011年，2012年,，在唐家?guī)X地區(qū)開展首個試點項目,。

截至2016年底，北京市已先后啟動了海淀區(qū)唐家?guī)X,、溫泉鎮(zhèn)太舟塢村、朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)平房村,、海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)皇后店村和昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)海鶄落村等4批5個試點項目,，共涉及集體建設(shè)用地38公頃，可建設(shè)近1.5萬套,、總面積約110萬平方米的公共租賃住房,。

11月16日，北京市規(guī)劃國土委,、市住建委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》,。市規(guī)土委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次按照市委,、市政府部署,，北京市計劃于2017年-2021年的五年內(nèi)供應(yīng)1000公頃集體土地,，用于建設(shè)集體租賃住房，平均每年供地任務(wù)量約200公頃,。

除了供地計劃外,，針對集體土地租賃住房如何建設(shè)，《意見》也做出了明確的規(guī)定,。在居住設(shè)計方面,，租賃住房用地按照城鎮(zhèn)居住用地標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃和管理，配置必要的教育,、醫(yī)療等居住公共服務(wù)設(shè)施,。房屋套型結(jié)構(gòu)和面積標(biāo)準(zhǔn)，可結(jié)合區(qū)域?qū)嶋H情況,，按照市場需求,，進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè),。同時實施全裝修成品交房,。

40萬套租賃房入場 改變供需結(jié)構(gòu)

千頃集體土地供應(yīng)計劃出爐，不少人擔(dān)心,，這是否會變成小產(chǎn)權(quán)房“合法”入市的一種方式,，對此，《意見》中也從租期,、產(chǎn)權(quán)分配等方面進(jìn)行了規(guī)定,，從源頭避免出現(xiàn)變相出售等問題。

《意見》規(guī)定,，鼓勵簽訂長期住房租賃合同,，但單次租期不得超過10年。除承租人另有要求外,，單次租賃期限不低于3年;承租人要求承租3年或以內(nèi)的,，出租機構(gòu)不得拒絕。

同時,，在產(chǎn)權(quán)方面,，《意見》要求嚴(yán)格項目產(chǎn)權(quán)管理，以集體經(jīng)濟組織為申報主體的,，集體租賃住房涉及的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)歸農(nóng)民集體所有;以集體經(jīng)濟組織與國有企業(yè)合作成立的企業(yè)申報的,，集體租賃住房涉及的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)歸新成立的企業(yè)所有。不動產(chǎn)權(quán)利證書(包括土地使用權(quán)和房屋所有權(quán))按項目整體核發(fā),，不予分割辦理單元產(chǎn)權(quán)證書,。同時，權(quán)利證書應(yīng)注明：僅用于租賃住房建設(shè)和運營，未經(jīng)批準(zhǔn),，不得出讓,、轉(zhuǎn)讓，不得轉(zhuǎn)租,，不得出售,，不得改變土地用途。

如果嚴(yán)格執(zhí)行《意見》規(guī)定,，粗略算下,，這1000公頃土地未來會實打?qū)嵉貫楸本┰鎏砑s40萬套出租房。對此,，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為：首先,，北京年內(nèi)供應(yīng)的70年持有型出租房源已經(jīng)超過1.5萬套，疊加2016年,，累計已經(jīng)達(dá)到了142萬平方米,，大約2.4萬套出租房。其次,，集體土地建設(shè)出租房,，北京已經(jīng)有試點，海淀唐家?guī)X項目,、溫泉鎮(zhèn)351地塊項目,，朝陽區(qū)泓鑫家園小區(qū)三個集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房項目，5600套住房入住租戶,，大規(guī)模的供應(yīng)對于緩解區(qū)域租賃市場供需平衡,，平穩(wěn)租金對市場的確有很大影響。

第三,，北京市場租賃房源總量接近250萬套,，而30-40萬套的集體產(chǎn)權(quán)出租房，相當(dāng)于未來5年,，給北京增加10%-15%的租賃房源,。如果能如期完成，那么北京市場的租金將會出現(xiàn)明顯下調(diào),。

租購并舉加速 超10城市供應(yīng)租賃用地

近兩年,，租賃市場迎來了一輪爆發(fā)期，從鼓勵引導(dǎo),，到信貸支持，如今已經(jīng)發(fā)展到從源頭出發(fā),，從土地供應(yīng)上引導(dǎo)租賃市場發(fā)展,。

北京出臺集體土地建設(shè)租賃住房建設(shè)指導(dǎo)意見只是全國推進(jìn)租賃類土地供應(yīng)的一個縮影,，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，目前全國已經(jīng)有超過10個城市成交租賃類土地成交+供應(yīng)超過8萬套,。北京、佛山,、上海、廣州、深圳,、杭州、珠海,、天津,、成都等超過10個城市開始租賃土地供應(yīng)加速模式。

北京已經(jīng)成交超過25宗土地中部分70年持有出租房136萬平米,，大約能夠提供租賃房源2萬套(其中有4宗為100%持有,，其他為不同比例配建)疊加已經(jīng)掛牌的土地中成交繼續(xù)增加，北京租賃土地累計年內(nèi)供應(yīng)有望接近200萬平米,。

自今年7月上海成交首宗居住用地以來,，截至目前，上海已經(jīng)推出25宗租賃住宅用地,，出讓面積96.32萬平方米,，合計建筑面積近200萬平方米。11月將有10宗成交,。

深圳市土地房產(chǎn)交易中心近日發(fā)布公告,，中心將于11月10日以掛牌方式公開出讓A811-0323宗地的使用權(quán)，該宗地內(nèi)租賃住房和商業(yè)用房在出讓年期內(nèi)全年期自持,，自持年限為70年,。

杭州首宗租賃住房用地10月27日成功出讓，國企杭州市城東新城建設(shè)投資有限公司以底價45390萬元競得該地塊,，折合樓面價5049元/平方米,。

10月11日，廣州一口氣出讓了6宗土地,，包括4宗商業(yè)商務(wù)用地和2宗居住綜合用地,。居住用地采用“限地價+競自持+搖號”和“限地價+全自持+搖號”的方式進(jìn)行出讓。位于黃埔區(qū)科學(xué)城的KXC-K1-9地塊是廣州掛牌出讓的首個“全自持”地塊,，同時,，它也成為廣州首個搖號地塊。

10月10日,，佛山桂城公開出讓一宗占地約11.7萬平方米的商住用地,。最終，經(jīng)過僅半個小時爭奪,，地塊迅速被越秀以最高限制地價62.68億元,，樓面價1.53萬元/平方米奪得，自持面積1萬平方米人才住房。

珠海最新推出的一塊土地,，住宅功能部分屬于金灣區(qū)人才住房范圍,，不得分割辦理《不動產(chǎn)權(quán)證》，不得抵押,、轉(zhuǎn)讓及銷售,，僅限租賃給符合規(guī)定的相關(guān)人員。

張大偉表示,，從全國看,，累計多城市合計出讓的租賃土地面積超過500萬平米，按照平均60平方米單套計算,，已經(jīng)可以直接提供租賃房源超過8萬套,，集中在北京、上海等一線租賃熱點城市,。

同時,，還有超過12個省份及超過50個城市，出臺了有關(guān)租賃的政策內(nèi)容,。從政策內(nèi)容看,，主要是加減法政策，加法增加供應(yīng),，減法,，減少選擇租賃居住的阻力。政策方向主要有兩個：一類是直接影響房源供應(yīng),，供應(yīng)70年產(chǎn)權(quán)的出租房用地,，包括北京、上海等城市做的比較積極,。另外一類是針對租購?fù)瑱?quán)的政策,，增加租房者獲得的權(quán)益。這種到目前為止全國已經(jīng)有超過12個省份50個以上城市發(fā)布了政策內(nèi)容,。政策著落點主要是保護租房者,、維護租賃關(guān)系穩(wěn)定。

萬億租賃市場大蛋糕 誰還能分一杯羹?

租賃,，將在未來一段時間內(nèi)成為房地產(chǎn)市場的主角之一,，這一點已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)共識。行業(yè)龍頭企業(yè)萬科更是在近日發(fā)布其新定位,，計劃數(shù)年后,，成為全球領(lǐng)先的住房租賃企業(yè)。“下一步萬科要在恢復(fù)住房的居住屬性,、回歸房地產(chǎn)初心上作出努力和貢獻(xiàn),。”萬科董事會主席,、首席執(zhí)行官郁亮表示。多家銀行也發(fā)布了自己在支持租賃市場方面的計劃和產(chǎn)品,。

房企、銀行,、品牌公寓……萬億租賃市場未來還有哪些企業(yè)加入?對此,，鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，未來租賃市場還將迎來更多參與主體,，形成土地供應(yīng)商,、開發(fā)建設(shè)端、產(chǎn)品運營端,、金融支持端,、租后服務(wù)方等多元主體各司其職的市場新格局。

楊現(xiàn)領(lǐng)分析稱,，未來的住房租賃市場參與的主體主要有六類：

一是土地供應(yīng)端：政府,、國企或相關(guān)存量資產(chǎn)持有方、村鎮(zhèn)集體或個人

未來租賃市場的供應(yīng)主要來自于三部分：一是土地招拍掛市場中的純自持地塊或自持面積,，供應(yīng)主體是政府,，代表城市是上海。二是集體土地供應(yīng)(北京)或老舊城中村整體收儲改造(深圳),，供應(yīng)主體是村鎮(zhèn)集體或個人,。三是存量房的改造，通過對老舊住宅小區(qū),、閑置商業(yè),、廢棄廠房等的升級改造，成為青年公寓,，供應(yīng)主體是國企或相關(guān)存量資產(chǎn)持有方,。第三種方式是目前供應(yīng)的主體，一,、二代表了未來的趨勢,。

二是開發(fā)建設(shè)端：開發(fā)商、部分品牌公寓

開發(fā)商在資金運作,、資源整合,、開發(fā)建設(shè)上具有先天優(yōu)勢，將成為租賃住房開發(fā)建設(shè)的主體,。此外,，目前市場還有大量的品牌公寓采用了包租的模式，與原房東簽訂10-15年的合同,，二次裝修改造后,，投入運營,，這類公寓運營方也扮演了開發(fā)者的角色。

三是產(chǎn)品運營端：品牌公寓企業(yè)

目前長租公寓領(lǐng)域市場運營主體主要有五類：互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)投類,、開發(fā)商類,、中介類、酒店類,、地方國家隊,。品牌公寓企業(yè)擁有更專業(yè)化的運營水準(zhǔn)、更豐富的租賃服務(wù)經(jīng)驗,，與開發(fā)類企業(yè)的合作也日益增多,。

四是金融支持端：銀行、保險,、券商,、信托、投行

租賃行業(yè)的金融行為集中在兩部分：一是投資,，包括開發(fā)貸,、企業(yè)融資，特別是新興的資產(chǎn)證券化,，國際經(jīng)驗表明,，房產(chǎn)類的Reits是僅次于直接購置房產(chǎn)的長期投資收益率第二高的投資品種。

五是信息平臺方：租賃交易平臺,、SAAS系統(tǒng)

互聯(lián)網(wǎng)平臺和應(yīng)用軟件可提供流量和技術(shù)支持,，提升多個環(huán)節(jié)效率，匹配金融產(chǎn)品支持和配套衍生服務(wù),。未來租賃信息平臺應(yīng)用主要是兩類：一是租賃交易平臺,，提供房源信息展示、營銷,、交易撮合功能,，如58、鏈家網(wǎng),、阿里閑魚等,。二是房源管理SAAS系統(tǒng)，如水滴管家,、全房通,。

六是租后服務(wù)方：搬家、保潔,、維修,、無人超市、外賣等各類生活類服務(wù)

不同于住房市場,，租賃市場的人群特征具有較大共性,，如年齡20-45歲之間的年輕人居多,、多為白領(lǐng)上班族。這部分人居住結(jié)構(gòu)多為單身或兩人,，對第三方服務(wù)需求度更高,，也樂于接受新事物，各類公寓實質(zhì)上成為了一個個青年社區(qū),，以此為入口提供各類生活服務(wù),，將是一個很大的市場。

楊現(xiàn)領(lǐng)表示,，未來房地產(chǎn)市場的趨勢將會是各類市場參與主體各司其職，開發(fā)商負(fù)責(zé)建設(shè),，品牌公寓方進(jìn)行經(jīng)營,，金融機構(gòu)提供資金支持并享受投資收益，為推動住房租賃市場健康發(fā)展,、實現(xiàn)百姓住有所居提供切實有效的住房租賃綜合解決方案,，共同建設(shè)住房租賃市場生態(tài)圈。 文/門庭婷

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10月北京住房租賃量價齊跌

旺季過去,，淡季來臨,，7月過后北京住房租賃市場交易量、租金價格持續(xù)走低,，10月租金更是進(jìn)一步回落,，不僅創(chuàng)下2017年的新低，跌幅也是今年前十個月以來之最,。

今年租金均價已下跌8.2%

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計,，2017年10月，北京住房租賃交易量環(huán)比9月下降2.7%,，8月以來已連續(xù)三個月回落,。全月的租金均價為4022元/套，環(huán)比9月下降4.2%,，降幅為2017年以來最大的一個月,。

不過，雖然交易量連續(xù)下滑,，但成交總量仍與3月的春季租賃高峰季持平,，隨著淡季的到來，租房需求的減少,，租房交易量在接下來的兩三個月里仍有下降空間,。租金上，今年前八個月的租金走勢整體較為平穩(wěn),，始終維持在4400元/套左右,，環(huán)比漲跌幅度都在2%以內(nèi),，9、10兩月的價格跌幅則明顯擴大,，與今年年初時的租金均價相比,，目前的租金已經(jīng)下降了8.2%。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示,，隨著年底的日漸臨近,，北京住房租賃的需求人群正在逐步減少，交易量的持續(xù)下滑符合市場規(guī)律,，但大量換租需求的存在使得市場的整體交易量仍然保持著一定的規(guī)模,，在春節(jié)到來前，租房需求還將進(jìn)一步減少,，北京的住房租賃交易量還會繼續(xù)下降,。

市場需求下滑，沒有支撐的租金自然也開始下滑,。不過,，與往年相比，今年10月的租金價格走勢還是較為特殊的,，年底租金低于年初春節(jié)最冷時期的情況雖然也曾出現(xiàn)過,，但這么大的降幅卻較為罕見。事實上,，今年前8個月里,，北京的租金走勢整體表現(xiàn)得十分平穩(wěn)，淡季與春節(jié)后,、暑期兩個旺季的價格相差也不大,，直到9月、10月,，租金的跌幅才有明顯的擴大,。

調(diào)控穩(wěn)定市場預(yù)期

根據(jù)以往的規(guī)律，春節(jié)過后的一個月左右和六七月份的暑期畢業(yè)季,，一般都是北京租賃市場的旺季,，租房需求集中爆發(fā)，交易量和租金價格都會有較為明顯上漲,，但在今年,，隨著人口疏解和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，大量租房人口外移到了租金更低,、交通方便的遠(yuǎn)郊區(qū)域,，原本租金相對較高的城市核心區(qū)的租房需求則在逐步減少，一增一減之下,，今年租賃旺季的租金上漲趨勢便得到了中和沖抵,，加上二手房市場交易停滯,，部分不著急出售房產(chǎn)的業(yè)主更愿意把房屋放到租賃市場，使得租賃市場的房源明顯增加,，所以北京的租金價格在今年前八個月走勢較為平穩(wěn),。

至于9月、10月,，原本就是北京租金下滑的時期,，但今年這兩月的降幅不僅超過前八個月，也超過了往年同期,，這與今年高強度的樓市調(diào)控以及國家鼓勵租賃市場發(fā)展的政策關(guān)系密切,。

近兩年來，國家對租賃市場的重視程度與日俱增,，“租購并舉”更是成為了國家戰(zhàn)略,。今年下半年，促進(jìn)住房租賃市場發(fā)展的中央精神開始逐步在各個城市落地,，北京也出臺了各種相關(guān)政策，如開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點,、實施北京住房租賃新政,、上線住房租賃監(jiān)管和服務(wù)平臺等等，加上上半年北京五年住宅用地供應(yīng)計劃中租賃住房用地的增加,，整個租賃市場的政策正在向著規(guī)范市場秩序,、穩(wěn)定租金價格的大方向發(fā)展，并在淡季期間對租金價格的下跌起到了催化作用,。

所以,，在市場的作用下，接下來北京的租賃市場將進(jìn)入量價下滑的淡季,，而在政策的作用下,，未來北京的租賃市場將進(jìn)入更加健康平穩(wěn)的發(fā)展時期。