土地市場(chǎng)的冷熱將直接影響供求。

相比較火爆的新房及二手房交易市場(chǎng),，今年截至目前,，青島的土地交易市場(chǎng)卻遲遲沒有“火”起來(lái),，尤其是主城區(qū)鮮有土地入市，即使與相對(duì)冷清的去年市場(chǎng)比也依舊蕭條不少,。與此同時(shí),，就在一線城市頻出“地王”的當(dāng)下，上半年青島土地市場(chǎng)并沒有跟“瘋”,。業(yè)內(nèi)人士分析,，在新房銷售旺盛的背景下，主城土地交易明顯不足,，受此影響高溢價(jià)情況不明顯。下半年隨著主城區(qū)新地項(xiàng)目入市,，在開發(fā)企業(yè)積極拿地的情況下,，地價(jià)漲,，主城區(qū)房?jī)r(jià)依舊看漲。

土地出讓整體銳減未顯“激烈火拼”

6月21日,，青島市國(guó)土資源和房屋管理局發(fā)布公告,，將掛牌出讓位于市北區(qū)宜昌路16號(hào)的一宗住宅兼商業(yè)用地，土地面積共23178.8平方米,，約合35畝,，掛牌總價(jià)超過3.2億元。該地塊是今年青島主城區(qū)(市南,、市北,、李滄、嶗山四區(qū))招拍掛出讓的第七宗商住用地(含地下空間),，也是目前為止面積最大的一宗,，該地塊出讓讓?shí)u城土地市場(chǎng)的關(guān)注度再次提升。

相比較新房及二手房成交火爆現(xiàn)象,，今年以來(lái)島城土地交易市場(chǎng)卻相對(duì)冷清,，尤其是主城區(qū)鮮有地塊推出。2016年1~5月份,，主城區(qū),、西海岸新區(qū)及北岸新城共出讓地塊65宗，土地出讓金總計(jì)43.62億元,。相比去年同期已經(jīng)減少將近7成,。

而去年同期，青島土地交易市場(chǎng)同樣整體表現(xiàn)欠佳,，但是卻出現(xiàn)了多家房企瘋搶拿地景象,。其中，蚌埠路地塊被五家地產(chǎn)大鱷爭(zhēng)搶150輪,，22.7億元終嫁海爾;金地?cái)y手麥迪紳搶駐青島,，10.3億元斬獲浮山新區(qū)黃金地塊;金科地產(chǎn)9.6億元摘得老四方專汽廠地塊，目前以上項(xiàng)目大都進(jìn)入銷售期,，其中海爾項(xiàng)目,、金地項(xiàng)目都成為區(qū)域熱點(diǎn)樓盤。相比去年,，今年的土地交易市場(chǎng)更加“冷清”,，尤其是主城區(qū)近乎無(wú)地出售，因此并沒有出現(xiàn)“哄搶”的情況,。

此次,，市北區(qū)宜昌路16號(hào)的一宗住宅兼商業(yè)用地的出讓，業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，該地塊入市將再次調(diào)動(dòng)開發(fā)企業(yè)的積極性,，土地交易市場(chǎng)“血拼”現(xiàn)象再現(xiàn),。

主城區(qū)賣地有限小地塊受關(guān)注

總體來(lái)看，今年土地市場(chǎng)在5月份才掀起一個(gè)土地出讓的小高潮,。5月份,，青島市土地招拍掛市場(chǎng)共出讓商住用地34宗，面積1869.26畝,，其中成交27宗,，面積共1490.48畝，成交總金額約24.6億元,。與上月相比,，成交面積上漲了近5倍，成交金額上漲約573%,。與去年同期相比,，成交面積上漲了超過4倍，成交金額也是翻番,。

其中,，27宗成交地塊分布在西海岸新區(qū)、城陽(yáng)區(qū),、高新區(qū),、膠州市和平度市5個(gè)區(qū)市。同樣值得注意的是,，5月份青島土地市場(chǎng)上共有7宗商住用地取消拍賣或流拍,，數(shù)量創(chuàng)下了今年來(lái)的新高，而成交宗數(shù)也同樣創(chuàng)新高,。

根據(jù)青島市國(guó)土資源和房屋管理局發(fā)布的公告,，5月青島土地招拍掛市場(chǎng)新增商住用地中包括兩宗主城區(qū)土地，即市北區(qū)臺(tái)柳路252號(hào)商業(yè)地塊和李滄區(qū)青山路南,、萬(wàn)年泉路西住宅兼商業(yè)用地,，面積分別為8畝和6畝，這兩宗地都是掛牌出讓,。

6月17日結(jié)果出爐,，其中，臺(tái)柳路252號(hào)無(wú)人掛牌出價(jià),，由出讓人收回;李滄區(qū)宅地盡管面積很小,，但是同樣經(jīng)過4輪競(jìng)拍，由7號(hào)競(jìng)拍人——青島新海園房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司以4260元/平方米競(jìng)得,，成交總價(jià)2252.9692萬(wàn)元,。

下半年土地出讓面臨“兩難境地”

面對(duì)上半年主城區(qū)內(nèi)土地出讓情況減少的現(xiàn)象,，是否意味著真的已經(jīng)無(wú)地可售，記者走訪獲悉,，主城區(qū)土地稀缺性的確存在,，受城市地理人文因素影響，部分區(qū)域內(nèi)土地稀缺現(xiàn)象存在,。尤其面對(duì)拆遷問題，可以直接入市的地塊很少,，除了市南,、嶗山沿海一線、市北熱點(diǎn)片區(qū)之外,，近幾年的新開發(fā)區(qū)域內(nèi)地塊存量也有限,。以東李片區(qū)為例，記者從負(fù)責(zé)該片區(qū)土地開發(fā)的相關(guān)部門獲悉,，目前該片區(qū)的可供出讓的土地相比前些年已經(jīng)明顯減少,，同樣出現(xiàn)“稀缺”的情況。

但是并不是真的無(wú)地可售,，很多情況下,，土地出讓無(wú)論是有關(guān)部門還是開發(fā)企業(yè)面臨的壓力都很大。記者采訪中了解到,，島城拿地市場(chǎng)的激烈程度一點(diǎn)都不少,，開發(fā)企業(yè)拿地?zé)崆橐琅f很高。“一方面我們迫切希望拿地,，因?yàn)槿舨荒玫?，未?lái)經(jīng)營(yíng)將陷入困境，企業(yè)或成為行業(yè)整合對(duì)象;而若積極拿地,，目前地價(jià)已脫離實(shí)際價(jià)值,，尤其是主城區(qū)拿地競(jìng)爭(zhēng)壓力更不會(huì)小。”一位渝派地產(chǎn)商在青項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人透露,，“我們也看過主城區(qū)的很多地塊但終究沒敢出手”,。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院青島分院提供的數(shù)據(jù)，截止到6月22日,，全市總出讓地塊99幅,，其中住宅用地70幅、商業(yè)辦公用地29幅,，其中住宅用地平均溢價(jià)率為1.19%,，商業(yè)辦公用地平均溢價(jià)率1%，總體溢價(jià)率并不是很高,。有分析人士表示,，總體溢價(jià)率不高的一個(gè)重要原因,，是主城區(qū)內(nèi)新推地塊有限，而郊區(qū)地塊由于處在區(qū)域開發(fā)期內(nèi),，相對(duì)拿地競(jìng)爭(zhēng)小,，高溢價(jià)情況也不明顯。

分析人士表示,，從上半年賣地情況來(lái)看,，主城區(qū)土地出讓明顯在“控制”中，沒有出現(xiàn)高溢價(jià)土地,，但是隨著新房銷售量增加,，土地出讓不足現(xiàn)象將更加明顯。業(yè)內(nèi)專家張百忍表示,，2016年的下半年,，擺在青島面前的是一道很棘手的難題：市區(qū)不賣地，不出地王,，但供求失衡,，房?jī)r(jià)難控;而市區(qū)賣地，大家搶,，地價(jià)漲,，出地王，房?jī)r(jià)或難控,。

青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)/青島財(cái)經(jīng)網(wǎng) 記者 葛均艷

[相關(guān)鏈接]

上半年全國(guó)“地王”頻出

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至5月31日,，全國(guó)土地市場(chǎng)“地王”頻繁出現(xiàn)，其中按照總價(jià)計(jì)算,，超過15億元的合計(jì)有105宗高總價(jià)地塊,，其中國(guó)企比例明顯處于歷史高位。整體看,，105宗地塊合計(jì)成交總價(jià)為3288.2億元,，其中有52宗地被國(guó)企獲得，合計(jì)成交金額達(dá)到了1785.8億元,，占比分別為54%左右,。

而日前來(lái)自澎湃新聞的消息稱，一位不愿具名的開發(fā)商近日透露,，包括國(guó)資委在內(nèi)的多家監(jiān)管機(jī)構(gòu),，對(duì)央企開發(fā)企業(yè)約談，口頭下發(fā)通知,，要求收斂在土地市場(chǎng)的追高拿地行為,。各家企業(yè)不同，被約談的央企,、國(guó)企開發(fā)企業(yè)都有,，主要由所屬的監(jiān)管機(jī)構(gòu)約談,。

其實(shí)，央企因?yàn)闋?zhēng)搶“地王”,，曾在早些年就被“喊話”,。2012年，北京市海淀區(qū)萬(wàn)柳地塊在競(jìng)拍之前,，就享受了地王級(jí)的關(guān)注,。自當(dāng)年6月19日該地塊掛牌競(jìng)價(jià)起，11個(gè)工作日之內(nèi)收到了10次報(bào)價(jià),，至當(dāng)年7月3日,，掛牌價(jià)格已被抬升至19.56億元。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),，央企之所以近期持續(xù)高價(jià)拿地，一方面是憑借低成本的公司債等融資,，持續(xù)增加了現(xiàn)金儲(chǔ)備和流動(dòng)性儲(chǔ)備,，所以拿地底氣會(huì)比較充足。另一方面是來(lái)自于央企之間的改革需求,，很多企業(yè)尤其是非地產(chǎn)類企業(yè)或考慮將地產(chǎn)業(yè)務(wù)列為主營(yíng)業(yè)務(wù),，所以拿地方面會(huì)比較激進(jìn)。

地價(jià)向房?jī)r(jià)傳導(dǎo),。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,，二線城市“地王”頻繁出現(xiàn)，這將影響后續(xù)二線房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定,，整體看,，特別是南京、合肥,、廈門,、蘇州，房?jī)r(jià)上漲的二線“四小龍”成為地王最密集的二線城市,，房?jī)r(jià)如果沒有約束性政策,，很可能會(huì)爆發(fā)式上漲。