原標(biāo)題：走出房地產(chǎn)誤區(qū) 堅(jiān)持"房子是用來住的,、不是用來炒的"

去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“房子是用來住的,、不是用來炒的”，具有極強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)針對性和指導(dǎo)性,。貫徹落實(shí)中央精神,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,，必須走出思想認(rèn)識上的一些誤區(qū),。

走出“高房價是剛需過旺的正常表現(xiàn)”的認(rèn)識誤區(qū),。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，大城市人口增長不斷擴(kuò)大住房剛性需求,，供需缺口必然帶動房價上漲,。從我國實(shí)際看，一線城市已從快速擴(kuò)張階段進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段,，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化帶動人口動態(tài)平衡,，人口有進(jìn)有出，總量相對穩(wěn)定,。從國際經(jīng)驗(yàn)看,，上世紀(jì)90年代，日本東京人口持續(xù)增長,，但房價連續(xù)下跌7年之久;美國紐約2008年以來房價持續(xù)下跌,，但新增人口達(dá)到幾十萬。雖然它們有受經(jīng)濟(jì)衰退和金融危機(jī)影響的因素,，但也能證明城市人口集聚產(chǎn)生的剛需并不一定引發(fā)房價快速上漲,。在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展中，尤須防止住房成為炒作對象,。

走出“房價應(yīng)完全由市場調(diào)節(jié)”的認(rèn)識誤區(qū),。有人認(rèn)為，房價是市場調(diào)節(jié)的結(jié)果,，政府不應(yīng)干預(yù),。事實(shí)上，住房事關(guān)群眾基本生活,，屬于半公共物品;而且,，由于土地具有稀缺性,，房地產(chǎn)市場屬于不完全競爭市場,，需要政府從彌補(bǔ)市場失靈的角度進(jìn)行適當(dāng)調(diào)控。發(fā)達(dá)國家對房地產(chǎn)市場大都實(shí)行嚴(yán)格監(jiān)管,。例如,，德國出臺多項(xiàng)遏制開發(fā)商獲取暴利的政策，如果新開發(fā)房產(chǎn)售價超過合理房價的50%,，開發(fā)商就會面臨高額罰款和最高3年監(jiān)禁的嚴(yán)厲處罰;美國設(shè)立土地使用價值稅,、選址地價稅、房產(chǎn)稅,、遺產(chǎn)稅等稅收政策,，限制房地產(chǎn)炒作;日本建立土地交易監(jiān)視區(qū)域制度,，授權(quán)地方政府抑制房地產(chǎn)泡沫;韓國對非土地所有權(quán)人自住的土地交易征收60%的交易稅?？梢?，政府用經(jīng)濟(jì)、行政等多種手段對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控是國際通行做法,。

走出“依靠房地產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟(jì)增長”的認(rèn)識誤區(qū),。我國房地產(chǎn)市場長期存在較大供給缺口，加之房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)門檻低,、利潤高,，對其他行業(yè)的帶動作用大，因而各地依靠房地產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟(jì)增長的做法比較普遍,。但是,，如果社會資金大量涌入房地產(chǎn)業(yè)，不僅不利于經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展,，還會帶來風(fēng)險隱患,。例如，日本上世紀(jì)90年代以前房地產(chǎn)市場異常興旺,，成為經(jīng)濟(jì)高速增長的重要動力,，結(jié)果隨著房地產(chǎn)泡沫破滅，經(jīng)濟(jì)陷入長期衰退,。當(dāng)前,，應(yīng)堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位,，摒棄土地財(cái)政和地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)思維,，在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的同時，著力振興制造業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì),。

走出“房子是保值增值最佳投資品”的認(rèn)識誤區(qū),。有錢就購房置業(yè)是中國人自古就有的傳統(tǒng)觀念，加之土地是稀缺資源,，很多人認(rèn)為房子只會升值不會貶值,。實(shí)際上，隨著生產(chǎn)生活方式的改變,，城市容量的彈性不斷增大,。有研究預(yù)測，即使在深圳這樣的土地緊缺城市,，現(xiàn)有建成區(qū)經(jīng)過結(jié)構(gòu)優(yōu)化,、功能轉(zhuǎn)換、生活方式轉(zhuǎn)變,，還可以大幅擴(kuò)大人口容量,。從國際經(jīng)驗(yàn)看,，房地產(chǎn)投資風(fēng)險較大。1991年日本房地產(chǎn)泡沫破滅后,，當(dāng)年房價下跌70%;1997年亞洲金融危機(jī)后5年內(nèi),，我國香港房價下跌75%;2008年國際金融危機(jī)爆發(fā)后，阿聯(lián)酋迪拜房價下跌近70%,。房價大幅下跌,，使很多中產(chǎn)家庭一夜之間負(fù)債累累?？梢?，房子并非最佳投資品。當(dāng)前,，應(yīng)弱化住房的投資屬性,，使其回歸居住屬性。加快建立適應(yīng)我國國情,、符合市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制,，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又努力實(shí)現(xiàn)住有所居,。

(作者單位：武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院)