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房地產(chǎn)市場“大動作”頻顯 這次真的“變天”了?

2017-08-02 10:17:18
來源:中國經(jīng)濟網(wǎng)
作者:李方
責(zé)任編輯:乒乓

原標(biāo)題:房地產(chǎn)市場“大動作”頻頻 這次真的“變天”了?

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近期房地產(chǎn)市場動作不斷,,一方面房屋租賃市場受到極大關(guān)注,,相關(guān)政策密集出臺,另一方面,,地產(chǎn)調(diào)控影響持續(xù),房貸收緊,、成交探底,價格有所松動,。

此外,萬達(dá)甩賣資產(chǎn)引起市場對房企債務(wù),、市場前景擔(dān)憂,顯然,,房企躺著賺錢的時代已經(jīng)過去,一個新的房地產(chǎn)市場階段正在來臨,。

政策層面:租賃政策密集出臺

近期,租賃市場受到極大關(guān)注,,政策紅利持續(xù)釋放,,預(yù)示著新的房地產(chǎn)階段已經(jīng)到來。

從國辦39號文《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》,,到住建部等九部門發(fā)文推動人口凈流入大中城市加快發(fā)展住房租賃市場,以及廣州的“租購?fù)瑱?quán)”,相關(guān)政策密集出臺,。

根據(jù)通知,住建部已會同有關(guān)部門選取了廣州,、深圳,、南京,、杭州,、廈門、武漢,、成都、沈陽,、合肥、鄭州,、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位,。實施的措施包括搭建交易平臺,,推動國企轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè),,細(xì)化金融,、土地等支持政策。

除試點城市外,,更多城市早已開始將發(fā)展租賃市場作為解決住房問題的重要方式和任務(wù)。北京、上海要求部分出讓土地須自持或配建一定比例的租賃型住房,,有的地塊甚至要求100%自持,有的地塊的自持期限高達(dá)70年,。

對于北上廣深等房價偏高的城市,政策偏向“購租并舉”,,更符合房地產(chǎn)市場中長期發(fā)展要求。對人口凈流入大的地方,、租房矛盾突出的城市進(jìn)行“分類處理、因城施策”,,也更符合現(xiàn)實情況。

可以說,,租賃市場正在從過去缺乏監(jiān)管、相對混亂,、“重售輕租”的局面,逐漸向加強監(jiān)管,、鼓勵“購租并舉”的方向發(fā)展,租賃市場迎來黃金發(fā)展期,。

房企層面:現(xiàn)金流弱房企還債壓力大

上個月,萬達(dá)甩賣了將近700億元的資產(chǎn),,雖然符合此前公布的“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略,但外界還是將懷疑目光鎖定在萬達(dá)的負(fù)債上,。就房地產(chǎn)行業(yè)而言,,高杠桿、高負(fù)債是普遍現(xiàn)象,,但在調(diào)控持續(xù),、房貸收緊的下半年,,銷售速度放緩,,開發(fā)商日子更加艱難。

據(jù)民生證券研究院分析師管清友在一份研究報告中統(tǒng)計,,截至2017年6月底,,存量的房地產(chǎn)債券市場尚有1.34萬億元的規(guī)模,涉及發(fā)行人230家,。其中,,小型房企的存量債券僅1502.7億元,而大中型房企的存量債券為9681.7億元,。從2019年開始,,上述債券將逐步進(jìn)入到期償還的高峰期。

另一方面,,在去杠桿背景下,房企融資壓力持續(xù)增加,。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,,2017年前7個月,房企融資渠道被壓縮,,包括私募債,、公司債、中期票據(jù)等債權(quán)融資僅2238.97億元,,與2016年同期的7923.7億元相比,,下降了71.7%。

分析人士指出,,待明后年償債高峰期來臨之際,,債券融資帶來的償還規(guī)模疊加其他債務(wù)帶來的兌付壓力,,可能將導(dǎo)致個別現(xiàn)金流出現(xiàn)危機的房企退出房地產(chǎn)市場,。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向中國經(jīng)濟網(wǎng)記者指出,現(xiàn)階段市場上呈現(xiàn)出許多新趨勢,,萬達(dá)賣項目其實是在降負(fù)債,,其他企業(yè)也有剝離不良資產(chǎn),出售或合作相對不太優(yōu)質(zhì)的項目,,下半年到四季度這個現(xiàn)象可能會更多,。

“在近期限購限貸、房貸放緩情況下,,市場交易量下降,開發(fā)商銷售收入也隨之下降,,回款很難支付到期資金,,加劇企業(yè)資金鏈緊張局面。四季度開發(fā)商可能采取主動降價措施,。”張宏偉說,。

消費層面:房貸收緊成交量探底

信貸是決定短期房價的關(guān)鍵因素,房價調(diào)整壓力越來越大,。以北京為例,,自“3·17新政”等一系列政策調(diào)控下,北京房地產(chǎn)市場迅速降溫,,成交量探底,,各家銀行房貸審批和放款節(jié)奏也越來越慢。

央行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,,今年以來,,北京市新增個人購房貸款在各項貸款中的占比大幅下降,且人民幣個人購房貸款月度新增額呈不斷下降趨勢,。

不過,,由于房貸利率的提高,在房價開始下調(diào)的當(dāng)下,,購房者面臨的購房成本可能增加,。目前,北京地區(qū)首套房利率平均折扣為基準(zhǔn)的1.01倍,,上海,、深圳、廣州仍有部分銀行提供基準(zhǔn)以下優(yōu)惠折扣,,但總體額度有限,。二線城市中,超7成銀行首套利率已回歸基準(zhǔn),。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向中經(jīng)網(wǎng)記者指出,,在進(jìn)入慣例的7、8月淡季后,,市場繼續(xù)低迷,,樓市調(diào)控政策影響繼續(xù)加強。北京等一二線城市在3月調(diào)控后,,網(wǎng)簽成交量持續(xù)走低,,市場開始進(jìn)入調(diào)整周期。

“整體價格從4月開始到現(xiàn)在3個月累計跌幅在8%左右,,部分區(qū)域房源價格超過了10%,,目前的價格大約回到了春節(jié)前后水平。”張大偉說,。

[編輯:乒乓]
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