原標(biāo)題：房地產(chǎn)市場“大動作”頻頻 這次真的“變天”了?

近期房地產(chǎn)市場動作不斷,，一方面房屋租賃市場受到極大關(guān)注,，相關(guān)政策密集出臺，另一方面,，地產(chǎn)調(diào)控影響持續(xù)，房貸收緊,、成交探底，價格有所松動,。

此外，萬達(dá)甩賣資產(chǎn)引起市場對房企債務(wù),、市場前景擔(dān)憂，顯然,，房企躺著賺錢的時代已經(jīng)過去，一個新的房地產(chǎn)市場階段正在來臨,。

政策層面：租賃政策密集出臺

近期，租賃市場受到極大關(guān)注,，政策紅利持續(xù)釋放,，預(yù)示著新的房地產(chǎn)階段已經(jīng)到來。

從國辦39號文《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》,，到住建部等九部門發(fā)文推動人口凈流入大中城市加快發(fā)展住房租賃市場，以及廣州的“租購?fù)瑱?quán)”，相關(guān)政策密集出臺,。

根據(jù)通知，住建部已會同有關(guān)部門選取了廣州,、深圳,、南京,、杭州,、廈門、武漢,、成都、沈陽,、合肥、鄭州,、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位,。實施的措施包括搭建交易平臺,，推動國企轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè),，細(xì)化金融,、土地等支持政策。

除試點城市外,，更多城市早已開始將發(fā)展租賃市場作為解決住房問題的重要方式和任務(wù)。北京、上海要求部分出讓土地須自持或配建一定比例的租賃型住房,，有的地塊甚至要求100%自持，有的地塊的自持期限高達(dá)70年,。

對于北上廣深等房價偏高的城市，政策偏向“購租并舉”,，更符合房地產(chǎn)市場中長期發(fā)展要求。對人口凈流入大的地方,、租房矛盾突出的城市進(jìn)行“分類處理、因城施策”,，也更符合現(xiàn)實情況。

可以說,，租賃市場正在從過去缺乏監(jiān)管、相對混亂,、“重售輕租”的局面，逐漸向加強監(jiān)管,、鼓勵“購租并舉”的方向發(fā)展，租賃市場迎來黃金發(fā)展期,。

房企層面：現(xiàn)金流弱房企還債壓力大

上個月，萬達(dá)甩賣了將近700億元的資產(chǎn),，雖然符合此前公布的“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，但外界還是將懷疑目光鎖定在萬達(dá)的負(fù)債上,。就房地產(chǎn)行業(yè)而言,，高杠桿、高負(fù)債是普遍現(xiàn)象,，但在調(diào)控持續(xù),、房貸收緊的下半年,，銷售速度放緩,，開發(fā)商日子更加艱難。

據(jù)民生證券研究院分析師管清友在一份研究報告中統(tǒng)計,，截至2017年6月底,，存量的房地產(chǎn)債券市場尚有1.34萬億元的規(guī)模，涉及發(fā)行人230家,。其中,，小型房企的存量債券僅1502.7億元，而大中型房企的存量債券為9681.7億元,。從2019年開始,，上述債券將逐步進(jìn)入到期償還的高峰期。

另一方面,，在去杠桿背景下，房企融資壓力持續(xù)增加,。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，2017年前7個月，房企融資渠道被壓縮,，包括私募債,、公司債、中期票據(jù)等債權(quán)融資僅2238.97億元,，與2016年同期的7923.7億元相比,，下降了71.7%。

分析人士指出,，待明后年償債高峰期來臨之際,，債券融資帶來的償還規(guī)模疊加其他債務(wù)帶來的兌付壓力,，可能將導(dǎo)致個別現(xiàn)金流出現(xiàn)危機的房企退出房地產(chǎn)市場,。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向中國經(jīng)濟網(wǎng)記者指出，現(xiàn)階段市場上呈現(xiàn)出許多新趨勢,，萬達(dá)賣項目其實是在降負(fù)債,，其他企業(yè)也有剝離不良資產(chǎn)，出售或合作相對不太優(yōu)質(zhì)的項目,，下半年到四季度這個現(xiàn)象可能會更多,。

“在近期限購限貸、房貸放緩情況下,，市場交易量下降，開發(fā)商銷售收入也隨之下降,，回款很難支付到期資金,，加劇企業(yè)資金鏈緊張局面。四季度開發(fā)商可能采取主動降價措施,。”張宏偉說,。

消費層面：房貸收緊成交量探底

信貸是決定短期房價的關(guān)鍵因素，房價調(diào)整壓力越來越大,。以北京為例,，自“3·17新政”等一系列政策調(diào)控下，北京房地產(chǎn)市場迅速降溫,，成交量探底,，各家銀行房貸審批和放款節(jié)奏也越來越慢。

央行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，今年以來,，北京市新增個人購房貸款在各項貸款中的占比大幅下降，且人民幣個人購房貸款月度新增額呈不斷下降趨勢,。

不過,，由于房貸利率的提高，在房價開始下調(diào)的當(dāng)下,，購房者面臨的購房成本可能增加,。目前，北京地區(qū)首套房利率平均折扣為基準(zhǔn)的1.01倍,，上海,、深圳、廣州仍有部分銀行提供基準(zhǔn)以下優(yōu)惠折扣,，但總體額度有限,。二線城市中，超7成銀行首套利率已回歸基準(zhǔn),。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向中經(jīng)網(wǎng)記者指出,，在進(jìn)入慣例的7、8月淡季后,，市場繼續(xù)低迷,，樓市調(diào)控政策影響繼續(xù)加強。北京等一二線城市在3月調(diào)控后,，網(wǎng)簽成交量持續(xù)走低,，市場開始進(jìn)入調(diào)整周期。

“整體價格從4月開始到現(xiàn)在3個月累計跌幅在8%左右,，部分區(qū)域房源價格超過了10%,，目前的價格大約回到了春節(jié)前后水平。”張大偉說,。