原標題：政府不再壟斷住房供地，會如何影響房價?

“改變政府作為居住用地唯一供應者的情況,。”國土資源部部長姜大明1月15日在全國國土資源工作會議上說的這句話，一石激起千層浪,。他指出,，我國將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下,，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法,，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，推動建立多主體供應,、多渠道保障租購并舉的住房制度,，讓全體人民住有所居。

分析人士認為,，這意味著中國土地供應將出現(xiàn)實質(zhì)性變化,。政府不再壟斷住房用地，而房地產(chǎn)開發(fā)商也不再是一手住房的唯一提供方,。未來,，其他合法擁有土地使用權(quán)的主體，在符合規(guī)劃的前提下,，也可以成為住房供應方,。而隨著更多房源進入市場,，將有助于抑制地產(chǎn)投機，滿足住有所居,，緩和部分大城市房價長期上漲的緊張局勢,。

非房企自有土地能否開發(fā)商品房?

2018年是“房改”20周年,。“中國房地產(chǎn)過去20年的發(fā)展歷史,，其實就是國有土地發(fā)展歷史。特別是商品房住宅土地,，來源單一,，地方土地財政依賴房地產(chǎn)，依賴土地招拍掛,。國有土地招拍掛出讓,，是商品房住宅土地的唯一來源。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對《中國經(jīng)濟周刊》記者說,。

據(jù)財政部發(fā)布的“2016年財政收支情況”顯示,，2016年，全國國有土地使用權(quán)出讓收入37457億元,，同比增長15.1%,。而2016年全國財政總收入15.9萬億元，土地收入占財政總收入的比例高達23.5%,。

一線城市土地收入則尤為可觀,。在剛剛過去的2017年，北京市土地出讓金以2796億元名列榜首,，排名第二的杭州市也超過了2000億元,。

深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉告訴記者，房改20年來,，國有土地出讓金累計規(guī)模為35萬億元,，達到城市財政收入的40%左右，成為城市基建擴張的重要資金補充,。

然而,，另一方面，地方政府的“土地財政”卻備受詬病,。有人認為,，“土地財政”無疑是高房價的重要推手。

“一些地方土地出讓部門有意無意地調(diào)節(jié)土地供應節(jié)奏,，熱點城市居住用地相對不足,，且土地出讓價格一再走高，助推房價上漲,。”張大偉說,。

而如何解決這個弊端?張大偉認為,，首先居住用地供應要相對充足，才能緩解熱點地區(qū)樓市供需緊張局勢,。

除了地方政府,，居住用地還能從哪兒來?上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對《中國經(jīng)濟周刊》記者分析，還有兩種居住用地提供者：一類是村集體,、企業(yè),。農(nóng)村建設(shè)用地(含宅基地)可以入市，由農(nóng)村集體組織供地,。“其實這項改革任務10年前就提出來了,，但一直沒能破冰，這次借著全國13個城市試點集體建設(shè)用地建設(shè)租賃用房的狠勁,，準備闖關(guān)了,。”

另一類則是園區(qū)、工業(yè)區(qū),、國企手中的大量低效工業(yè)用地,，也將開閘，逐步轉(zhuǎn)換成住宅用地,，借此緩解大城市住宅用地嚴重不足的矛盾,。這項改革，也已經(jīng)“預備”幾年了,。

不過,，值得注意的是，非房地產(chǎn)企業(yè)自有土地“作為住宅用地”,，是否意味著可以作為商品房開發(fā)用地?能否開發(fā)商品房對外銷售?

對此,，專家認為不可過分樂觀。姜大明部長的表態(tài)中強調(diào)了兩個前提：“權(quán)屬不變”“符合規(guī)劃條件下”,，因此,，非商品房開發(fā)用地建設(shè)商品房對外出售的可能性不大。且無論從現(xiàn)行的法律法規(guī),，還是從目前各城市對土地財政的依賴來看,，短期內(nèi)徹底打破地方政府對商品房開發(fā)用地的高度壟斷，還不太現(xiàn)實,。

“過去很多企業(yè)有使用權(quán)的土地,，比如商業(yè)用地、工業(yè)用地,，在符合規(guī)劃條件下,，將來有可能可以轉(zhuǎn)變成出租房，不是保障房，更不可能是商品房了,。”張大偉分析稱,。

在1月15日全國國土資源工作會議分組討論中，浙江省杭州市國土資源局局長謝建華說：目前,，城市住房用地供應單一,，主要是公開招拍掛出讓。下一步,，要探索多種方式供應,，如協(xié)議出讓、行政劃撥等,，而核心則是要厘清分類,，依據(jù)保障類、市場類,、長租型進行供應，要探索住宅多結(jié)構(gòu)形式供應,。而非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法,，將能夠提供更多租賃住房給買不起房子的人居住。

房改前集資建房形式或?qū)⒃佻F(xiàn)

政府不再壟斷住房用地,，盤活非房地產(chǎn)企業(yè)自有土地,、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，是貫徹中央提出的加快建立多主體供給,、多渠道保障,、租購并舉住房制度的一項基礎(chǔ)性的土地制度變革。

哪些主體會加入到住宅供應的隊伍中來?

在專家看來,，“非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地”還包括集體經(jīng)濟組織,、非開發(fā)類的相關(guān)企業(yè)、個人以及以持股方式持股的金融投資公司等取得使用權(quán)的土地,。其中,，國有企業(yè)用地的開發(fā)備受關(guān)注。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為,，對過去很少被提及用于住宅用地的國有企業(yè)工業(yè)用地,，不排除一些大城市在土地增量市場有限的情況下，會積極盤活此類存量土地,，為商品房,、保障房、共有產(chǎn)權(quán)房,、租賃住房的“四元產(chǎn)品線”提供更有保障的土地供應,。

事實上，利用國有企業(yè)自有用地建設(shè)住宅此前已有先例,，但主要是提供保障性住房,。

2013年10月,，北京推出自住型商品房，并提出年底供應2萬套的目標,。當年11月,，北京市規(guī)劃展覽館展出了北京第一批自住房項目的規(guī)劃設(shè)計方案，7個項目分布在朝陽,、豐臺,、昌平、海淀,，基本都是靠國企自有用地建設(shè),。

據(jù)了解，這些國企自有用地獲準改變土地性質(zhì)蓋保障房,，通常都是以底價成交,，企業(yè)不會直接獲得土地收益。但盤活資源后,，可以從保障房配建的車庫,、商業(yè)配套等項目中獲取收益。

北京市住建委相關(guān)負責人介紹,，北京進一步引導和鼓勵全社會支持參與住房保障工作,，其中，鼓勵國有企業(yè)利用自有用地建設(shè)保障房,，加大政策支持力度,，目前已建設(shè)約12萬套。

“鼓勵國企拿出自有用地建設(shè)保障房,，是增加保障房的供給渠道,，而非企業(yè)自建房為企業(yè)內(nèi)部職工福利分房。”上述負責人表示,，這些房源均面向社會符合條件的保障房家庭進行公開配租配售,。

企業(yè)在自有土地上為員工建造住房，也成了一個新動向,。例如,，有媒體報道，格力,、華為等企業(yè)“造房行動”已經(jīng)開始,。華為為員工首批建造3萬套住房，員工以低于市場價70%的價格購買,，入職3年后可購買,，10年后可轉(zhuǎn)讓。格力電器董事長董明珠日前也透露，為了穩(wěn)定人才隊伍,，她這兩年在思考,，讓8萬格力電器的員工每人有兩室一廳的房子。

分析人士認為,，“非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地”新政落地后,，預期一線二線城市的大企業(yè)，可能也會隨著格力,、華為開始“造房行動”,。

而類似房改前集資建房的形式或?qū)⒃佻F(xiàn)。北京市房地產(chǎn)法學會副會長兼秘書長,、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學教授趙秀池表示,，今后不一定是房地產(chǎn)開發(fā)商拿地建房，比如房改前有過住房合作社形式,、再比如單位拿地建房,。類似于房改前集資建房的形式，大家先湊錢,，公司集合了錢,，拿地建房，再以成本價分房,。

房價受何影響?

哪類市場受影響最大?

公眾最為關(guān)注的是，上述新政施行后,，將對房價產(chǎn)生什么影響,。

李宇嘉對《中國經(jīng)濟周刊》記者分析，從供給側(cè)改革角度看,，若供給渠道多元,，供應源頭上形成競爭，將改變獨家供應下的“供地荒”現(xiàn)象,，降低供應成本,，特別是降低被地價推高的房價。

楊紅旭也認為,，這屬于房地產(chǎn)供給側(cè)改革,，也是房地產(chǎn)長效機制的重要組成部分，有助于緩和部分大城市房價長期上漲的緊張局勢,。但他也對《中國經(jīng)濟周刊》記者表示,，改革會遇到各種阻力，推進沒那么快,，不會立即傳遞到房價上去,。

哪類市場受影響最大?張大偉認為，政府不再壟斷住房土地供應，對集體土地價值將產(chǎn)生非常大的提升,，其中,，城市租賃市場影響最大，對于商品房住宅市場來說也能起到緩解供需的作用,。“需要注意的是,，住房包括商品房、保障房,、租賃房等,，住房不能等同于商品房，目前看,，政策更多提及的是租賃住房試點,，集體土地用作租賃用地是試點方向。”

事實上,，北京,、上海等地已開始試點集體租賃住房。2017年8月,，國土部明確北京,、上海、南京,、杭州,、廈門、武漢,、合肥,、鄭州、廣州,、佛山,、肇慶、沈陽,、成都13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點,。在試點城市，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營,，也可以通過聯(lián)營,、入股等方式建設(shè)運營集體租賃住房。

張大偉認為,，國土部鼓勵集體用地建設(shè)租賃房,，有利于提高用地指標緊張的城市加快租賃房源供應的可能性。13個城市基本都屬于一二線城市,，這些城市國有土地供應相對緊張,，而部分區(qū)域存在城中村等集體土地,，如果部分城中村等集體土地進入租賃市場將有利于房源供應，也有利于城中村改造,。

根據(jù)部署,，北京市計劃于2017—2021年的5年內(nèi)供應1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租賃住房,。張大偉分析稱,，1000公頃集體土地，大約可建設(shè)30萬～40萬套出租房,，“將有效緩解區(qū)域租賃市場供需不平衡,，住房租金也會下調(diào)”。

《中國經(jīng)濟周刊》記者 姚冬琴︱北京報道 (本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟周刊》2018年第4期)