原標(biāo)題：一條接一條 青島樓市迎新政“密”月

6月3日,，從零點(diǎn)開(kāi)始,，青島連發(fā)5條樓市新政,，從調(diào)整限購(gòu)區(qū)域,、購(gòu)房條件以及支持改善性住房需求三大方面,，全面調(diào)整樓市政策,，這也意味著,，在完成階段性歷史使命后,，執(zhí)行了四年之久的青島“418樓市政策”正式謝幕,。6月新發(fā)布樓市政策對(duì)青島房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響?業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為整體上會(huì)利好樓市，短期來(lái)看,，對(duì)提振市場(chǎng)信心,、刺激樓市消費(fèi)以及市民心理預(yù)期都有積極作用;從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，對(duì)樓市利好效果有多少,，仍需時(shí)間以及市場(chǎng)的驗(yàn)證,。

樓市三方面松綁

6月青島新發(fā)布樓市政策共分三步走。

一是調(diào)整住房限購(gòu)區(qū)域范圍,。住房限購(gòu)區(qū)域由市南區(qū),、市北區(qū)、李滄區(qū),、嶗山區(qū),、黃島區(qū)、城陽(yáng)區(qū)(含高新區(qū))調(diào)整為市南區(qū),、市北區(qū),、李滄區(qū),、嶗山區(qū)除王哥莊街道以外區(qū)域(以下簡(jiǎn)稱“中心城區(qū)”)，將黃島區(qū),、城陽(yáng)區(qū)(含高新區(qū)),、嶗山區(qū)王哥莊街道調(diào)出限購(gòu)區(qū)域。這一調(diào)整有利于中心城區(qū)需求外溢,，緩解中心城區(qū)房?jī)r(jià)上漲壓力,，同時(shí)緩解非限購(gòu)區(qū)域房?jī)r(jià)下行壓力，保持和促進(jìn)全市房?jī)r(jià)總體穩(wěn)定,。

二是優(yōu)化非本市戶籍居民家庭購(gòu)房條件,。為吸引外地居民特別是各類人才來(lái)青安居樂(lè)業(yè)，增強(qiáng)城市競(jìng)爭(zhēng)力,，同時(shí)繼續(xù)抑制投資炒房,，非本市戶籍居民家庭在中心城區(qū)仍限購(gòu)1套住房，但將購(gòu)房條件由非本市戶籍居民家庭在中心城區(qū)無(wú)住房,、且能夠提供從購(gòu)房申請(qǐng)之日起前2年內(nèi)在本市連續(xù)繳納12個(gè)月以上個(gè)人所得稅納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明,，調(diào)整為非本市戶籍居民家庭在中心城區(qū)無(wú)住房,、且能提供在本市繳納12個(gè)月以上個(gè)人所得稅納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明,。

三是支持改善性住房需求。在中心城區(qū)范圍內(nèi),，出售已有住房1套或多套后的居民家庭,，可以在2年內(nèi)再購(gòu)買1套住房。這一舉措有利于中心城區(qū)的改善性需求不因限購(gòu)而阻礙,，滿足合理的“以小換大”“賣舊買新”等改善性住房需求,。同時(shí)可以引導(dǎo)釋放二手房源，增加市場(chǎng)供給,，剛性和改善性需求購(gòu)房有了更多的選擇余地,，成交幾率增加，市場(chǎng)活力將進(jìn)一步增強(qiáng),。

市場(chǎng)面臨諸多挑戰(zhàn)

據(jù)記者調(diào)查了解,，自去年下半年以來(lái)，樓市進(jìn)入新一輪發(fā)展周期,，市場(chǎng)整體壓力較大,，房地產(chǎn)形勢(shì)并不樂(lè)觀，據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),，今年1月1日-4月24日,，青島新建商品住宅成交24097套，比去年同期下降36.5%,，其中,，新建商品住宅成交4231套,，比去年同期下降56.7%。今年5月份,，在公積金新政,、房貸利率下調(diào)等新政策刺激之下，市場(chǎng)環(huán)比有增幅,，但同比去年依然下滑,，據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，5月份青島新房住宅成交約9252套,，同比去年減少21.07%;成交面積約為114.24萬(wàn)平方米,，同比去年減少16.05%。

本報(bào)樓市觀察員分析認(rèn)為,，目前樓市低迷的主要原因,，第一是客戶消費(fèi)意愿降低，受外部不利因素影響,，部分客戶收入的不穩(wěn)定性增加,，對(duì)意向購(gòu)房客戶的置業(yè)信心產(chǎn)生了較大影響;第二是政策利好兌現(xiàn)存在滯后性，今年包括青島在內(nèi)的多個(gè)城市,，對(duì)于樓市調(diào)控政策進(jìn)行了不同力度的寬松,，但是力度有限，從根本上逆轉(zhuǎn)市場(chǎng)效果不大;第三是客戶期待更大的優(yōu)惠力度,，當(dāng)前市場(chǎng)上“特價(jià)房”“抵賬房”“團(tuán)購(gòu)房”等優(yōu)惠政策頻出,，客戶擔(dān)心自己買在高點(diǎn)，也就因此推遲了置業(yè)計(jì)劃,。

“以小換大”刺激剛改

本報(bào)樓市觀察員分析認(rèn)為,，此次青島新發(fā)布政策會(huì)提振市場(chǎng)，尤其是第二條新政——“出售已有住房1套或多套后的居民家庭,，可以在2年內(nèi)再購(gòu)買1套住房”,，甚至將會(huì)帶來(lái)一定規(guī)模的改善潮。目前青島樓市新政的力度,，還有進(jìn)一步提升的空間,，從深層次上說(shuō)，本次主城區(qū)并沒(méi)有完全放開(kāi),，“僅僅放開(kāi)一個(gè)街道遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠”,。若是市北李滄等區(qū)域全面放開(kāi)限購(gòu)，利好影響將更有力度,，甚至可以立竿見(jiàn)影,。

本報(bào)樓市觀察員認(rèn)為，此次樓市新政是有針對(duì)性有考量的,，嚴(yán)格遵循“房住不炒”,。青島主城區(qū)的樓市情況相對(duì)較好,，去化壓力也小，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，主要流速擔(dān)當(dāng)?shù)氖斜焙屠顪鎱^(qū)的商品住宅去化周期只有13個(gè)月,。市內(nèi)主城四區(qū)(市南、市北,、李滄,、嶗山)入手門檻高，房?jī)r(jià)高,，因此,，目前市內(nèi)四區(qū)還是要限購(gòu)，如果全面放松,，可能會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)升溫,，價(jià)格會(huì)走高，影響市場(chǎng)健康,。而西海岸,、城陽(yáng)和高新區(qū)的商品住宅去化周期都20個(gè)月以上，去化壓力相對(duì)較大,。

影響幾何需數(shù)字說(shuō)話

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，從全國(guó)各地區(qū)商品房銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，雖然大部分城市環(huán)比有一定回升,，但同比仍有接近30%-40%的下跌,，目前樓市改善程度有限。而房企目前對(duì)銷售額的期待,，也均有所回縮。據(jù)統(tǒng)計(jì),，截至目前,，僅有十余家上市房企公開(kāi)披露了全年業(yè)績(jī)目標(biāo)，且不同企業(yè)之間的目標(biāo)設(shè)定也表現(xiàn)出分化,，除了少數(shù)企業(yè)目標(biāo)略有提升之外,，大部分企業(yè)的業(yè)績(jī)目標(biāo)均有不同程度的調(diào)降。據(jù)統(tǒng)計(jì),，青島諸多房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際業(yè)績(jī)完成情況,，仍不及預(yù)期，年內(nèi)銷售去化壓力很大,，全年仍會(huì)有一定數(shù)量的房企出現(xiàn)業(yè)績(jī)規(guī)模負(fù)增長(zhǎng),。

針對(duì)目前市場(chǎng)上“迅速回溫”的數(shù)據(jù)，本報(bào)樓市觀察員認(rèn)為,，政策傳導(dǎo)到真實(shí)的市場(chǎng),，至少一個(gè)月或三個(gè)月,，到時(shí)再看具體的市場(chǎng)反饋。近期看,，對(duì)提振市場(chǎng)信心,、刺激樓市消費(fèi)以及市民心理預(yù)期都有積極作用，據(jù)記者從多個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人了解的情況來(lái)看,，目前新政更多的效果體現(xiàn)在提高下單信心,，縮短意向客戶成交周期，此外,，部分樓盤的到訪量也有顯著增多,。

總體上看，行業(yè)內(nèi)對(duì)本次青島新發(fā)布樓市政策的利好效果充滿期待,，長(zhǎng)遠(yuǎn)看,，對(duì)青島樓市影響到底幾何，仍需時(shí)間以及市場(chǎng)的驗(yàn)證,。同時(shí)也不排除政策在后期持續(xù)加碼的可能,。

李鵬飛