原標(biāo)題：提前還貸別著急 存量房貸降息獲支持

從去年下半年開(kāi)始,，“提前還貸”話(huà)題一直備受關(guān)注,。近日，中國(guó)人民銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人就提前還貸現(xiàn)象作出回應(yīng)，表示支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定,，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款,。這是監(jiān)管部門(mén)首次對(duì)存量房貸利率的調(diào)整表態(tài),。

存量房貸調(diào)整被支持

去年以來(lái),，新發(fā)放房貸利率一路走低，而存量房貸利率的加點(diǎn)卻一成不變,，不少“高位站崗”的存量房貸客戶(hù)呼吁降一降自己的利率,，由此還引發(fā)了對(duì)提前還貸的探討。

7月14日,，央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾,，在2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會(huì)上表示，前幾年發(fā)放的存量房貸利率仍處在相對(duì)較高的水平,，“按照市場(chǎng)化,、法治化原則，我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定,，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款,。”鄒瀾表示，由于理財(cái)收益率,、房貸利率等價(jià)格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生變化,，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加，這與存量房貸利率處于較高水平相關(guān),。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,，自2022年第四季度起，各地方政府可雙向動(dòng)態(tài)靈活調(diào)整首套房貸利率。新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市,，可階段性維持,、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。2023年以來(lái)全國(guó)已有超過(guò)40個(gè)城市調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下,。

據(jù)了解,，隨著6月份5年期以上LPR的調(diào)整，青島目前新發(fā)放住房按揭利率已降至首套4%,，二套4.8%,。值得關(guān)注的是，所謂的房貸利率“4”時(shí)代,，目前還是針對(duì)新購(gòu)房者,。

選擇浮動(dòng)利率后，LPR下行代表購(gòu)房者的月供額度可能降低,，購(gòu)房成本也將隨之下降,，新購(gòu)房用戶(hù)和存量房貸用戶(hù)均會(huì)如此。差別在于加點(diǎn)的不同,，目前新購(gòu)房用戶(hù)可執(zhí)行房貸利率是5年期以上LPR減20個(gè)基點(diǎn),，而部分存量房貸用戶(hù)則需要在5年期LPR的基礎(chǔ)上再加基點(diǎn),，導(dǎo)致利率仍較高,。

“如果我現(xiàn)在買(mǎi)房，房貸利率就能少1.6個(gè)百分點(diǎn),，110萬(wàn)元的貸款每月月供能少1000多元,。”2019年在李滄區(qū)貸款買(mǎi)房的劉女士，目前月供7000多元,。她表示,，最近兩年隨著LPR走低和房貸政策的放寬，房貸利率越來(lái)越低,，選擇浮動(dòng)利率的存量房貸雖然會(huì)跟隨LPR調(diào)整,，但銀行約定的加點(diǎn)沒(méi)有改變。兩相對(duì)比差異明顯,。

“一刀切”可能性較小

記者從青島多家銀行了解到,，目前，各家銀行還沒(méi)有接到相關(guān)部門(mén)的正式通知,，有關(guān)存量房貸的政策目前并沒(méi)有變化,，客戶(hù)還需要耐心等待。不過(guò),，多名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，“一刀切”地強(qiáng)制要求商業(yè)銀行下調(diào)存量貸款利率的可能性不太大，具體實(shí)施方案還需等待監(jiān)管或商業(yè)銀行細(xì)則出臺(tái)，預(yù)計(jì)不同地區(qū)和不同銀行之間的差異會(huì)比較大,。

“央行只是說(shuō)支持協(xié)商,，并沒(méi)有硬性規(guī)定。很多客戶(hù)都非常關(guān)注這一問(wèn)題,，上周五就有客戶(hù)咨詢(xún),，我們也將相關(guān)信息反饋至總行，但尚沒(méi)有相關(guān)文件下發(fā),，建議關(guān)注官方發(fā)布的信息,。”一位銀行工作人員表示。

“這對(duì)我們正在還房貸的購(gòu)房者而言是個(gè)好消息,。雖然目前尚沒(méi)有出臺(tái)具體的辦法,，但畢竟是監(jiān)管部門(mén)首次表態(tài)，讓存量房貸降息有了希望,。”市民趙先生說(shuō),，他于2020年購(gòu)入了房產(chǎn)，由于是第二套房,，房貸利率近5.7%,，盡管LPR多次下調(diào)，但加點(diǎn)不變,，目前房貸利率依舊高達(dá)5.33%,。

青島市一家商業(yè)銀行個(gè)貸經(jīng)理表示：“只是有這個(gè)說(shuō)法，沒(méi)有形成文件,，我們也沒(méi)有接到相關(guān)通知,，如果總行有類(lèi)似新政，我們會(huì)及時(shí)跟進(jìn)執(zhí)行,。”

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，如果央行提到“自主協(xié)商變更合同約定”，意味著允許存量房貸利率的加點(diǎn),，通過(guò)銀行與借款人協(xié)商調(diào)整,；“以新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款”，意味著允許按照較低的新發(fā)放房貸利率,，置換利率較高的存量按揭貸款,。以上兩條變化將使得銀行存量按揭利率有望下調(diào)，但具體方案仍有不確定性,，包括自主協(xié)商的時(shí)間,、存量按揭調(diào)整幅度、是否允許跨行“轉(zhuǎn)按揭”等,。

降息還可選“商轉(zhuǎn)公”

除此次受到支持和鼓勵(lì)的“自主協(xié)商變更合同約定”“以新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款”方式外,，符合“商轉(zhuǎn)公”條件的市民辦理“商轉(zhuǎn)公”是降低存量房貸利息支出的另一種模式,。

據(jù)了解，自去年12月市住房公積金管理中心啟動(dòng)“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)以來(lái),，目前,，我市“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)合作銀行已經(jīng)擴(kuò)展至9家，分別為工商銀行,、中國(guó)銀行,、交通銀行、光大銀行,、青島農(nóng)商銀行（市南支行）,、建設(shè)銀行、青島銀行,、招行銀行和農(nóng)業(yè)銀行,。

“商轉(zhuǎn)公”如何辦理?市住房公積金中心介紹，符合條件的職工需要向原商業(yè)貸款銀行提出商轉(zhuǎn)公貸款需求,，征得原商業(yè)貸款銀行同意后,，由原商業(yè)貸款銀行出具《銀行意見(jiàn)書(shū)》。在取得《銀行意見(jiàn)書(shū)》之后,，職工向市住房公積金管理中心申請(qǐng)商轉(zhuǎn)公貸款,，并提供原商業(yè)貸款所購(gòu)住房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、個(gè)人信用征信報(bào)告,、個(gè)人商業(yè)貸款信息查詢(xún)授權(quán)書(shū),、本人及配偶的還款能力等必要的借款申請(qǐng)資料。

本報(bào)樓市觀察員李鵬飛認(rèn)為,，目前青島樓市呈現(xiàn)三大特點(diǎn)：一是分化,，市場(chǎng)分化、樓盤(pán)分化,、地塊同樣也分化；二是豪宅化或者改善化產(chǎn)品更具市場(chǎng)效益,；三是各個(gè)區(qū)域的核心板塊,，將更具有價(jià)值。存量房貸利率下調(diào)將降低購(gòu)房者的還款壓力,，提高購(gòu)房的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力,。這有望刺激潛在購(gòu)房者的積極性，增加購(gòu)房需求,，尤其是改善需求,。而購(gòu)房需求的增加和房屋銷(xiāo)售的提振，將刺激房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資信心,，進(jìn)一步推動(dòng)新房供應(yīng)和土地交易活動(dòng)的增加,。這有助于行業(yè)的良性循環(huán),，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和發(fā)展。

呂 蕾