原標(biāo)題：多部委密集喊話房地產(chǎn)修復(fù)市場(chǎng)情緒 專家稱四季度有望企穩(wěn)回升

(記者 譚夢(mèng)桐)8月4日,，國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家稅務(wù)總局四部門聯(lián)合召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，介紹“打好宏觀政策組合拳,，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展”有關(guān)情況,。

房地產(chǎn)方面,，各部門從有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率,、滿足居民剛性和改善性住房需求,、支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，穩(wěn)步推進(jìn)租賃住房貸款支持計(jì)劃在試點(diǎn)城市落地,、推進(jìn)超大特大城市城中村改造以及防范化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)等多方面解答熱點(diǎn)問(wèn)題,。

結(jié)合近期中央及各部委的密集發(fā)聲，中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)采訪到多位專家進(jìn)行解讀,。

更好地滿足居民剛性和改善性住房需求

國(guó)家發(fā)展改革委副秘書(shū)長(zhǎng),、綜合司司長(zhǎng)袁達(dá)在會(huì)上表示，在更好滿足居民剛性和改善性住房需求,、積極擴(kuò)大有效投資等方面加強(qiáng)政策儲(chǔ)備,，不斷釋放超大規(guī)模市場(chǎng)潛力。

“穩(wěn)定住房消費(fèi)是擴(kuò)大內(nèi)需,、促進(jìn)消費(fèi)的重要抓手,。”中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶在接受中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示。

7月以來(lái),，政策東風(fēng)頻吹,。7月中央政治局會(huì)議提到適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱,，更好滿足居民剛性和改善性住房需求,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；7月27日,，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部提到要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì),，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率,、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免,、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；8月1日,，央行發(fā)聲因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策,，繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求,。

“降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率,、優(yōu)化‘認(rèn)房又認(rèn)貸’政策、調(diào)整存量貸款利率等是重要方向,。”曹晶晶表示,。

在曹晶晶看來(lái)，優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策對(duì)于外地有過(guò)貸款記錄本地?zé)o房,、賣一買一置換以及已還清房貸再購(gòu)房的改善性需求來(lái)說(shuō),，首付比例將得到較大改善,，有助于住房需求釋放。

“當(dāng)前限購(gòu)較嚴(yán)格且執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸政策的城市主要包括北上廣深,、西安,、廈門等近十個(gè)核心城市，這些城市有望調(diào)整優(yōu)化二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),。”曹晶晶稱,。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙分析認(rèn)為上述城市在住建部明確表態(tài)后續(xù)有望放松到“認(rèn)房不用認(rèn)貸”。她預(yù)計(jì)未來(lái)貸款利率及首付比例的下調(diào)空間聚焦在二套房,。

“一線城市放開(kāi)的效果遠(yuǎn)大于其他城市,。”王小嬙表示。

依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率

在穩(wěn)定住房消費(fèi)過(guò)程中,，存量房貸利率下調(diào)，降低居民購(gòu)房成本也是重要的舉措之一,。

中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾在會(huì)上表示,，近年來(lái)企業(yè)貸款利率下降成效明顯，未來(lái)還將繼續(xù)發(fā)揮好貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率改革效能和指導(dǎo)作用,，指導(dǎo)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率,。

據(jù)中指研究院，根據(jù)監(jiān)測(cè),，7月重點(diǎn)城市首套房平均商貸利率已降至3.9%,，較2021年高點(diǎn)下調(diào)超150個(gè)基點(diǎn)。對(duì)比2022年以來(lái)5年期以上LPR僅下調(diào)了45個(gè)基點(diǎn),，由于加點(diǎn)幅度不變,，部分城市存量房貸利率隨LPR下調(diào)后仍遠(yuǎn)高于新購(gòu)房貸利率。

“疊加去年理財(cái)收益下降,，同時(shí)消費(fèi)貸,、經(jīng)營(yíng)貸等利率明顯低于存量房貸利率，因此居民提前還款現(xiàn)象較多,。”曹晶晶表示,。

隨著降存量房貸的利率呼聲越來(lái)越高，7月14日,，在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上,，央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾表示，人民銀行支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行按照市場(chǎng)化,、法治化的原則,，與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或是用新發(fā)放貸款置換原來(lái)存量的貸款,。

8月1日和此次的發(fā)布會(huì)再次指出將“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”,。中指研究院預(yù)計(jì)未來(lái)將有商業(yè)銀行逐步落地相關(guān)政策,。

日前，鄭州發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,，提出“鼓勵(lì)在鄭各商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”,，鄭州打響了近期樓市優(yōu)化政策的“第一槍”。廣州也有銀行已采取相關(guān)舉措,。

“下調(diào)存量房貸利率一定程度上降低了銀行的收益,，因此降低存量房貸款利率以及降低細(xì)節(jié)方案均需要研究，這也是降低存量房貸利率執(zhí)行時(shí)間過(guò)長(zhǎng)的原因之一,。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙坦言,。“從市場(chǎng)的角度，提前還貸導(dǎo)致了資金積壓,，流動(dòng)性降低,。降低存量房貸款利率是適時(shí)之舉，能夠合理改善資金的流動(dòng)性,。”

穩(wěn)妥處置化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)

會(huì)上,，袁達(dá)指出，防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn),。系統(tǒng)謀劃,、精準(zhǔn)施策，穩(wěn)妥處置化解房地產(chǎn),、地方債務(wù),、金融等領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)隱患，大力提升糧食,、能源資源安全保障能力,；延續(xù)實(shí)施支持“保交樓”工作、幫助處置不良資產(chǎn)等階段性政策,；在防范化解內(nèi)外部風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)等方面加強(qiáng)政策儲(chǔ)備,，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。

同時(shí),，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行,，延續(xù)實(shí)施保交樓貸款支持計(jì)劃至2024年5月末，穩(wěn)步推進(jìn)租賃住房貸款支持計(jì)劃在試點(diǎn)城市落地,。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示：“防不住風(fēng)險(xiǎn),，就不可能有高質(zhì)量發(fā)展。告別高速增長(zhǎng),，進(jìn)入中高速增長(zhǎng)的新階段,，房地產(chǎn)、地方債務(wù),、金融等領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)隱患,，糧食,、能源資源安全保障，還有外部風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)等等,，都是要協(xié)同解決的,。房地產(chǎn)方面，除了地產(chǎn)引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn),，增長(zhǎng)失速的風(fēng)險(xiǎn),，還有‘保交樓’引發(fā)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。因此,，此次會(huì)議上提出牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線,。”

李宇嘉還談到，此次會(huì)議上,，提出的政策儲(chǔ)備和實(shí)施措施多次在近期提出,，但其大的框架是高質(zhì)量發(fā)展，并不是通過(guò)貨幣放水,、投資拉動(dòng)以延續(xù)舊模式來(lái)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng),。

在李宇嘉看來(lái)，對(duì)于地產(chǎn)方面的政策扶持,，即便要在供給端大力支持企業(yè)融資,、資產(chǎn)收并購(gòu),，需求端提出降首付,、降利率，降成本,，其目的主要在防風(fēng)險(xiǎn),，防止過(guò)快下行，無(wú)意短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)拉升,。政策更在意供給側(cè)改革(降成本,、補(bǔ)短板)來(lái)匹配需求和向新模式過(guò)渡。

曹晶晶指出,，本輪政策效應(yīng)不會(huì)立馬顯效,，預(yù)計(jì)市場(chǎng)四季度有望企穩(wěn)回升。市場(chǎng)信心在政策的效應(yīng)下逐步恢復(fù),，預(yù)計(jì)8-9月市場(chǎng)呈現(xiàn)穩(wěn)復(fù)蘇狀態(tài),，四季度加速?gòu)?fù)蘇，全年銷量和去年基本持平,，二手房的表現(xiàn)較優(yōu)于新房市場(chǎng),。

[來(lái)源：中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng) 編輯：趙曉珊]