原標(biāo)題：成交量超新房 二手房要逆襲?

最近一組數(shù)據(jù)引發(fā)很多人關(guān)注,，首先是7月份新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)的對(duì)比,。其中新房市場(chǎng)方面，據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)顯示,，7月青島新房住宅成交約4831套,，成交套數(shù)和成交面積均環(huán)比下降。而二手房方面,，據(jù)青島貝殼研究院數(shù)據(jù),，7月份，青島市二手房全部房屋成交5108套,，環(huán)比上漲7%,。除了漲跌不同，我們還可以看到二手房成交量已經(jīng)超過新房,。進(jìn)入8月份,，這一勢(shì)頭還在延續(xù)，其中8月第二周,，青島二手住宅網(wǎng)簽1029套,，新房住宅878套；再往前的8月第一周,，青島二手住宅網(wǎng)簽1115套,，新房住宅的銷量900套。而且連續(xù)幾周,，二手房銷量也都呈上漲趨勢(shì),，二手房提前復(fù)蘇，進(jìn)入上漲通道了嗎?在采訪中記者發(fā)現(xiàn),，青島目前并沒有進(jìn)入北京,、上海那樣的存量房市場(chǎng)，相比之下,，新房依然占主導(dǎo)地位,。

是否進(jìn)入存量房時(shí)代  事實(shí)與想象不太一樣

在北上廣等一線城市,，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)以及土地供應(yīng)量等原因，新房開發(fā)進(jìn)入低位徘徊期,，二手房交易活躍程度超過新房,，因此被稱作為存量房市場(chǎng),。再來看看青島的房地產(chǎn)市場(chǎng),，據(jù)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,，7月份新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了一定的反差。在新房市場(chǎng)方面,，據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)顯示,，7月青島新房住宅成交約4831套，成交套數(shù)和成交面積均環(huán)比下降,。而二手房方面,，據(jù)青島貝殼研究院數(shù)據(jù),，7月,，青島市二手房成交5108套，環(huán)比上漲7%,。青島貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,，今年2—3月份，青島二手房成交量分別為5762套,、8744套,。4月，青島二手房成交量回落到6140套,。到了五六月份,，這一數(shù)據(jù)還在持續(xù)走低，市場(chǎng)明顯呈現(xiàn)走弱態(tài)勢(shì),。但是7月份,，二手房成交量企穩(wěn)回升，重回環(huán)比上漲態(tài)勢(shì),。從成交環(huán)比變化來看,，7月，除市北,、嶗山區(qū)外,，其余各區(qū)市二手房成交均較前一個(gè)月環(huán)比上漲。上漲最明顯的是即墨區(qū),，當(dāng)月即墨區(qū)二手房成交環(huán)比上漲17%,。

根據(jù)以往的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，新房成交量都會(huì)遠(yuǎn)超過二手房,，從來沒有出現(xiàn)過二手房成交量連續(xù)多次超過新房的現(xiàn)象,。如今,，二手房成交量連續(xù)超越新房，不由讓人猜測(cè),，青島的存量房時(shí)代是不是也要來了?

隨后,，記者采訪了相關(guān)業(yè)內(nèi)人士，得到的回答同樣讓人意想不到,。“不是青島二手房表現(xiàn)有多好?而是新房市場(chǎng)表現(xiàn)不盡如人意,。”一位二手房經(jīng)紀(jì)人告訴記者，“目前青島二手房的成交量,，就是突出一個(gè)‘穩(wěn)’字,，和之前沒有太大變化。”青島鏈家的商圈經(jīng)理趙加強(qiáng)告訴記者,。二手房表現(xiàn)平穩(wěn),，但在新房市場(chǎng)中，由于6月房企半年沖量后導(dǎo)致7月銷量斷崖式下滑,，所以給了二手房反超的機(jī)會(huì),。

二手房的確有企穩(wěn)跡象  但也并非進(jìn)入上漲周期

記者了解到，6月底是上半年銷售尾聲,，很多房企都有沖業(yè)績(jī)的需求,，降價(jià)促銷效果顯著，另外再疊加集中網(wǎng)簽的影響,，6月份,，青島新建商品住宅成交超過16000套，這也為7月份斷崖式下滑埋下了伏筆,。據(jù)卓易數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),，7月島城新房成交6925套，環(huán)比下滑74.28%,，同比下滑16.6%,，其中新建商品住宅成交4758套，環(huán)比下滑71.82%,，同比下滑20.49%,。

新房成交量暴跌，為啥沒有影響到二手房呢?這還得從二手房的價(jià)格說起,?？梢哉f，二手房成交企穩(wěn)回升主要是受到部分二手房在經(jīng)過價(jià)格調(diào)整后,，出現(xiàn)性價(jià)比優(yōu)勢(shì)的影響,。“今年2—3月份市場(chǎng)熱度很高，成交也不錯(cuò)，但是進(jìn)入4月份后,，前期積壓的客戶很快消化掉了,，成交量開始顯出疲態(tài)，市場(chǎng)轉(zhuǎn)向平淡,。”鏈家遠(yuǎn)洋風(fēng)景店商圈經(jīng)理孫鵬告訴記者,，有相當(dāng)一部分買家入市意愿降低，成交周期變長(zhǎng),，主要原因是買家對(duì)未來市場(chǎng)預(yù)期不足,，還有相當(dāng)多的房東認(rèn)為市場(chǎng)價(jià)格與心理預(yù)期不匹配，在數(shù)次降價(jià)后沒能出售,，也不愿意繼續(xù)降價(jià)了,。隨著掛牌價(jià)格趨于穩(wěn)定，部分性價(jià)比較高的二手房成交加速,，從成交面積段分布來看,，7月份80平方米—120平方米面積段成交占比上升。從熱搜小區(qū)來看,，7月份萬達(dá)維多利亞灣居熱搜榜首,，山海灣和魯信長(zhǎng)春花園緊隨其后位居第二、第三,。

另外,，在二手房市場(chǎng)中，有很大一部分業(yè)主的需求是“賣舊買新”,。據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，其網(wǎng)站超過10萬套的房源中,，二十年以上的老舊房源占比最高達(dá)42%,，兩居室為主力占比為49%。這些房源的所有者都存在改善居住條件的需求,，屬于“賣舊買新”群體,。房源集中出現(xiàn)后，讓買方話語權(quán)隨之提升,。“最初我想賣310萬元,，可了解到同樣的戶型最低的價(jià)格才280萬元。無奈之下,，我也把價(jià)格降到了280萬元,。”在浮山后鏈家地產(chǎn)門店，正在咨詢的胡先生告訴記者,。

掛牌量增速逐漸放緩  二手房?jī)r(jià)格何去何從

除了成交量相對(duì)穩(wěn)定,，還有人關(guān)注到目前二手房掛牌量的增速開始放緩，是不是意味著二手房未來下跌行情即將結(jié)束?鏈家商圈經(jīng)理趙加強(qiáng)告訴記者，目前二手房掛牌量的增速的確在放緩,。“從年初到三四月份,，我們門店掛牌量迅速上漲了20%，而從6月份到現(xiàn)在,，我們門店的掛牌量不僅沒增加,，反而下降了10%。”趙加強(qiáng)告訴記者,，從他們門店的情況來看,，盡管掛牌量還在高位，但的確出現(xiàn)了下降的行情,。據(jù)他們分析,，背后的原因主要還是房東對(duì)于目前房?jī)r(jià)行情不滿意，“很多房東都說‘等等再出手’,。另外新房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)乏力,，也讓很多打算賣舊買新的業(yè)主也沒那么著急。”趙加強(qiáng)介紹,，所有這些因素,，促使很多二手房業(yè)主對(duì)賣房這件事變得不再積極。

那么掛牌量增速放緩,，是不是意味著市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)變化?趙加強(qiáng)坦言,，目前市場(chǎng)走勢(shì)出現(xiàn)變化的可能性還比較小，“10萬套的市場(chǎng)保有量,，對(duì)于賣方來說是個(gè)不小的壓力,，這幾個(gè)月擠掉了大部分的價(jià)格泡沫，逐漸達(dá)到了買方的心理預(yù)期,，所以二手房的價(jià)格和銷量都日漸企穩(wěn),。但10萬套的保有量，還是一個(gè)巨大的基數(shù),，市場(chǎng)供求關(guān)系短期內(nèi)很難發(fā)生根本改變,。”趙加強(qiáng)告訴記者，據(jù)他預(yù)測(cè),，二手房?jī)r(jià)格未來還將在一個(gè)較低的價(jià)位徘徊,，以穩(wěn)定為主，快速下跌和上漲的情況難以出現(xiàn),。

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二手房目前能買嗎?

近日,，網(wǎng)上有消息稱合肥北城區(qū)域的一位資深房產(chǎn)中介向客戶發(fā)出勸告：現(xiàn)在不是一個(gè)買房的好時(shí)機(jī)。這讓不少青島人也產(chǎn)生疑問,，現(xiàn)在是青島市買二手房的好時(shí)機(jī)嗎?

對(duì)此有房產(chǎn)中介告訴記者,，經(jīng)過今年上半年的市場(chǎng)擠壓，很多房主都是“揮淚大甩賣”，可以說其中的價(jià)格泡沫被擠掉了不少,，很多熱門區(qū)域的房子已經(jīng)回到了2018年之前的市場(chǎng)價(jià)格,。“很多人現(xiàn)在賣房的價(jià)格已經(jīng)低于他們買房時(shí)的價(jià)格，所以再讓他們降價(jià),，真的是在‘割肉’,。”有房產(chǎn)中介告訴記者，這部分房主除非急需用錢,，否則很難再降價(jià),，很多二手房已經(jīng)開始出現(xiàn)“底價(jià)”。如果是以自住為目的,，現(xiàn)在可以適時(shí)出手了,。 觀海新聞/青島早報(bào)記者 劉鵬