原標(biāo)題：二手房掛牌一天激增3000余套

9月11日,，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布消息,，調(diào)整住房限購區(qū)域、優(yōu)化住房上市交易年限，這意味著青島實行6年的限購,、限售政策放開。記者梳理發(fā)現(xiàn),，本輪限購政策始于2017年3月15日,，期間經(jīng)歷多次“加碼”，而后又經(jīng)歷多輪優(yōu)化逐步“減碼”,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，放開限購后將會釋放一批購房需求，提振交易活躍度,，放開限售則對去庫存和增加市場活力有重要意義,。新房市場短期內(nèi)將面臨來自次新房的“搶客”壓力。

限購限售全面解除

今年6月松綁限貸,、限售,，僅3個月后，青島于9月11日再度取消“雙限”：全域取消限購,，商品房拿證就能交易,。記者梳理發(fā)現(xiàn)，本輪限購政策始于2017年3月15日，期間歷經(jīng)多次“加碼”,，而后又歷經(jīng)多輪優(yōu)化逐步“減碼”,。6年后，青島全面解除限購,、限售,。限購限售政策全面放開后，引發(fā)廣泛討論,。

9月11日上午,，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局通過官方微信公眾號發(fā)布消息稱，調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策:調(diào)整住房限購區(qū)域,。將市南區(qū),、市北區(qū)（原四方區(qū)域除外）移出限購區(qū)域，全域取消限購政策,；優(yōu)化住房上市交易年限,。在本市范圍內(nèi)，商品住房取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》即可上市交易,。隨著市南,、市北取消限購，意味著青島全域取消限購,；而商品房取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》可上市交易,，則意味著銷售方面的限制也被取消。整體來看,，青島全域取消限購限售,。

2017年3月15日，青島市首次發(fā)布《關(guān)于保持和促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行的通知》,，打響了限購第一槍,，限購范圍包括市南區(qū)、市北區(qū),、李滄區(qū),、嶗山區(qū)、黃島區(qū),、城陽區(qū)（含高新區(qū)）,。

2022年6月3日，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)文,，住房限購區(qū)域由市南區(qū),、市北區(qū)、李滄區(qū),、嶗山區(qū),、黃島區(qū),、城陽區(qū)（含高新區(qū)）調(diào)整為市南區(qū)、市北區(qū),、李滄區(qū),、嶗山區(qū)除王哥莊街道以外區(qū)域，將黃島區(qū),、城陽區(qū)（含高新區(qū)）,、嶗山區(qū)王哥莊街道調(diào)出限購區(qū)域,。

2022年9月15日,，青島市再次調(diào)整限購范圍，除市南區(qū),、市北區(qū)（原四方區(qū)域除外）大部分區(qū)域也解除限購,。今年6月1日，青島再次優(yōu)化限售條件,，支持剛需,、改善需求。在限售方面,，新建商品房出售條件由網(wǎng)簽滿5年變更為有條件網(wǎng)簽滿3年,，取證滿2年。時隔3個月,，青島不僅全域取消限購政策,，限售政策也被取消。

本報樓市觀察員李鵬飛認(rèn)為,，取消限購,，降低購房門檻，意味著原本不具備資格的購房者重新獲得入市資格,，將會釋放一批購房需求,，提振交易活躍度，對于去庫存和拉動市場活力作用明顯,。同時,，取消限售，將會加快房屋在市場的流通速度,，同時改善換房時間限制大幅度松綁,，有利于改善需求的釋放，提高市場活躍度,。從政策沿革和調(diào)整力度來看,，此次解除限售對樓市的影響應(yīng)該比取消限購帶來的影響更大。由于次新房扎堆上市,，新房市場短期內(nèi)將面臨來自次新房的銷售壓力,。

市場反應(yīng)出現(xiàn)分化

全面取消限購限售政策發(fā)布之后,，數(shù)據(jù)端的反饋立竿見影：9月11日上午9時，新政發(fā)布時貝殼青島平臺掛牌的二手房數(shù)量為105813套,，截至9月12日9時,，這一數(shù)據(jù)變成109291套，24小時內(nèi)房源量增加了3478套,。

“一整天都是咨詢房屋出售的,，解除限售打開了次新房的掛牌空間。”在九水東路附近一家二手房中介經(jīng)紀(jì)人介紹,，9月11日政策發(fā)布當(dāng)天,，他就接到了大量房屋掛牌出售的咨詢電話。因為地處東李片區(qū),，附近大多是剛剛交付的樓盤,，取得房產(chǎn)證都不到兩年，以前屬于限售范圍,，如今限售解除,，部分業(yè)主開始掛牌賣房。“之前青島二手房市場是買家市場,，降價是主基調(diào),，新政出來之后，隨著大量次新房上市,，買家的議價空間還會加大,。”

青島鏈家商圈經(jīng)理趙加強(qiáng)認(rèn)為，取消房屋上市交易年限限制,、全域取消限購,，對于想在市南、市北這種原來是限購區(qū)域購房,，但又不符合資質(zhì)的人群來說是一項利好,；對原先有售房意向，但房屋不滿足出售年限的業(yè)主來說,，也可以加快售房進(jìn)程,。政策落地后，相信會有一批次新房進(jìn)入市場,，房源增加的背后也是購房需求的進(jìn)一步釋放,，一定程度上會加速二手房源的流通。對購房者來說,，置業(yè)選擇范圍擴(kuò)大,，選擇性更多，也更容易買到符合心意的住房,。另外,，政策發(fā)布對于改善群體的刺激更為明顯,，尤其是換房人群，更容易獲得首套購房資格,，進(jìn)一步降低了換房的首付成本,、利率成本和稅費(fèi)成本，加速換房進(jìn)程,。對于“老破小”會產(chǎn)生一定的沖擊,，真正宜居、高品質(zhì)的小區(qū)以及房源優(yōu)勢會更為凸顯,。

新房市場方面,，記者采訪發(fā)現(xiàn)本次解除限購的市南區(qū)、市北部分區(qū)域新房供應(yīng)有限,，新房并未因限購調(diào)整而到訪大增,。位于市北區(qū)浮山后的一個主打改善型產(chǎn)品的新盤,，新政落地后該樓盤不再限購,。“目前到訪量、咨詢量沒有增加,，等周末客戶可能會多一些,，現(xiàn)在真正能夠影響樓市的已經(jīng)不再是政策而是市場的真實需求了。”一位售樓處銷售人員說,。

本報樓市觀察員李鵬飛認(rèn)為,，目前看此次新政對二手房市場的影響大于新房市場，新房市場和二手房市場的反應(yīng)出現(xiàn)分化,。一方面,，限購解除對外地購房者吸引力較大，而外地購房者在青島主要集中在嶗山,、西海岸等山海資源聚集區(qū),，與前期保留限購政策的市南、老市北客群重疊度不高,。另一方面,，青島在過去幾年堅持嚴(yán)格的限售政策，所以導(dǎo)致次新房上市慢,、上市少,，東李、浮山后等相當(dāng)一部分區(qū)域的新房價格比較堅挺,，甚至部分區(qū)域的新房,，因為區(qū)域供求不平衡出現(xiàn)逆勢上漲。此次全域解除限售,，意味著積攢了多年的次新房將大量上市,，部分區(qū)域新房可能會受到一定的沖擊,。

政策效力逐漸顯現(xiàn)

值得一提的是，雖然政策整體調(diào)整放寬,，但目前青島仍執(zhí)行限貸政策,，且不滿兩年的房屋交易時需繳納增值稅，并非全面“松綁”,。

記者了解到,，如果貸款買房，青島仍然要受最多貸款買2套房的限制,，第3套房停貸,。本輪政策調(diào)整后，青島全域首套房首付可做到20%,，二套房首付可做到30%,。此外，雖然“雙限”放開,，但不滿兩年的房屋交易時還需繳納增值稅,。按當(dāng)前青島市的有關(guān)規(guī)定，市民購買的二手房滿2年,，免征增值稅及附加稅,；二手房不滿2年，需征收房屋交易總價的5.3%,。另外,，滿5年且該房屋是賣方家庭唯一住房的，買家可免征個人所得稅,；如果購買普通二手房,，則需征收房屋成交價的2%，作為個人所得稅,。同時,，2022年10月1日至2023年底，同時有賣房,、買房的,，可以申請個稅退還:新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅,；新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的,，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例，退還出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅,。

自三部門發(fā)文推動落實購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施后,，已有超20城跟進(jìn)落實相關(guān)舉措。從政策效果來看,，根據(jù)中指研究院調(diào)查數(shù)據(jù),，政策執(zhí)行后,，全國置業(yè)意愿提升了15個百分點(diǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計,，截至目前已有10個大中城市全面取消限購政策,，9月開局以來，就有6大城市官宣取消限購或限售,，其中不乏省會城市,，比如南京、沈陽和濟(jì)南,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，隨著各大城市取消“雙限”，除部分城市如北上廣深核心區(qū)域保持限購以外,，會有越來越多的城市加入解除“雙限”大軍,。　　  呂蕾