原標(biāo)題：樓市大反轉(zhuǎn) 買房更“念舊”

來自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，今年第32周青島市新建商品住宅成交485套,，二手住宅成交1216套,。其實(shí)，自今年以來全市二手住宅成交量已超4萬套,，絕對(duì)量雖不是歷史同期最高,，但已經(jīng)大幅超過新房的成交量。與往年二手房行情波動(dòng)與新房同頻相比,，今年新房二手房行情分化,，在新房市場成交量下降的背景下，二手房成功地守住了陣地,，成交量比較平穩(wěn),。在數(shù)據(jù)的背后，我們不難看出,，二手房對(duì)新房的替代效應(yīng)愈發(fā)顯著,。

從“喜新厭舊”到“平分秋色”

買房是買新房還是二手房？相信對(duì)這個(gè)問題的回答絕大多數(shù)人會(huì)選擇買新房,。的確,，在2024年之前的銷售數(shù)據(jù)中，新房對(duì)二手房一直形成碾壓之勢,，新房成交量要遙遙領(lǐng)先于二手房,。而進(jìn)入2024年，形勢似乎有了轉(zhuǎn)變,。根據(jù)卓易數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì),，截至7月底，二手住宅簽約38533套,，而同期新建住宅簽約32387套,，二手房比新房成交量高約19%。另外據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)和房天下青島站的數(shù)據(jù)，2024年上半年青島新建住宅成交同比下降29.62%,，成交面積約429.79萬平方米,，同比下降26.55%。而二手房住宅成交同比僅僅下降3.9%,，成交面積同比還微漲了2.68%,。

從具體月份上來看，二手住宅在今年4月份達(dá)到階段性的高峰,，成交量6232套,，這背后的原因是4月份本身是樓市旺季，同時(shí)疊加了小學(xué)入學(xué)報(bào)名時(shí)間6月份的節(jié)點(diǎn),，提前帶動(dòng)了學(xué)區(qū)房成交量,。而新建住宅簽約高峰期在6月份，簽約量超過一萬套,。綜合來看,，新建住宅和二手住宅上半年成交量對(duì)比中，除了6月份其余月份二手住宅的成交量均超過新房的簽約量,。毫無疑問,，二手房成交已然開始主導(dǎo)房地產(chǎn)市場，并與新房形成競爭關(guān)系,。這種競爭與去年不同,，去年二手房屬于逆襲崛起，而當(dāng)前的行情已形成全面競爭,?？梢姡壳叭蟹康禺a(chǎn)市場整體呈現(xiàn)剛需板塊新房萎縮,、二手房成交放量,，新房二手房“此消彼長”的態(tài)勢已然形成。

二手房優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)

為什么之前并不受購房者關(guān)注的二手房開始逐漸被市場所認(rèn)可,？有房產(chǎn)中介工作人員告訴記者,，除了“現(xiàn)房”“所見即所得”等傳統(tǒng)優(yōu)勢之外，當(dāng)前二手房最大的優(yōu)勢就是“性價(jià)比”,。

在李滄區(qū)東李片區(qū)的一家二手房中介,，正在看房的褚女士告訴記者，她最初打算買新房,，并且和開發(fā)商已經(jīng)把價(jià)格談好了,，對(duì)方答應(yīng)每平方米降1000元，即使這樣房價(jià)還要2.1萬元/平方米,。后來,，她開始留意附近的二手房,，“直線距離相差不到1公里，房齡5年的二手房價(jià)格比新房低了3000多元,，而且房東說還能再談,。”褚女士告訴記者，她更愿意把錢省下來用于裝修,，住起來能讓自己更舒服,。

據(jù)了解，過去二手房的定價(jià)會(huì)參考周邊的新盤來確定,。但如今，二手房的掛牌量一路攀升,，特別是去年青島市取消限售之后,，一大批的準(zhǔn)新房進(jìn)入市場，這些房源一方面和周邊的新房爭奪同一批客戶,，形成了激烈的競爭,，另一方面也要和周邊的二手房競爭，壓力可謂巨大,。如此情形之下,，急于出售二手房的房主開始逐漸放下身段，放棄了與周邊新房抗衡的價(jià)格,，某些小區(qū)的房源簡直遭遇“屠龍刀”,，價(jià)格相比今年年初下降了10%，相比去年年初甚至下跌三成,，較為極端的案例則是成交單價(jià)已經(jīng)跌破了當(dāng)時(shí)的購買價(jià)格,。

另外，有賴于“次新房”的大量入市,，所以在居住舒適度方面,，二手房市場的劣勢并不明顯，再加上其價(jià)格優(yōu)勢,，部分改善型需求不斷轉(zhuǎn)向二手房,。同時(shí)與新房相比，二手房在價(jià)格上也更為靈活,，特別是早期入市的業(yè)主,，即便降幅20%—30%依然有盈利空間。此外,，在保交樓的壓力下,，二手房尤其是當(dāng)中的“次新房”，在配套,、學(xué)區(qū),、交通等方面都具備先天優(yōu)勢,。

政策因素拉高二手房成交量

去年9月11日，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布消息——調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,，全域取消限購政策,；優(yōu)化住房上市交易年限。在本市范圍內(nèi),，商品住房取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》可上市交易,。限售解除后，青島二手房房源量增加明顯,。記者查詢發(fā)現(xiàn),，當(dāng)天上午10時(shí)許，貝殼青島二手房在售房源有105813套,，而后一個(gè)半小時(shí),，房源量就增加1400多套，到當(dāng)天下午4時(shí)許,，貝殼青島二手房在售房源已經(jīng)達(dá)到108472套,。據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)和房天下青島站的最新數(shù)據(jù)，上半年青島二手房住宅掛牌量從約11.8萬套上升至近13萬套,，增幅明顯,。全面放開限售后，急售房源增多,。

其實(shí),，和掛牌量增多形成明顯對(duì)比的是新房的供應(yīng)量。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示,，今年上半年青島涉宅用地出讓9宗,，成交8宗，同比減少6宗,，降幅42.86%,；新出讓規(guī)劃建面76.17萬平方米，同比減少24.73%,，成交金約67億元,，同比減少36.8%，成交樓面均價(jià)為8795元/平方米,， 同比降低16.05%,。整體來看，近兩年近郊區(qū)土地市場基本停滯,，所以在政策的影響之下,，二手房供應(yīng)量不斷增加，新房供應(yīng)量卻在減少,，由此在銷量上也形成此消彼長的局面,。

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購買二手房

取舍很關(guān)鍵

二手房正在成為市場成交的主體,，但想要買到適合自己的二手房并不容易。前面提到的褚女士,，前前后后看過16套房子,，但依然沒能買到自己滿意的。對(duì)此有房產(chǎn)中介告訴記者,，選購二手房是一門權(quán)衡與取舍的藝術(shù),，幾乎不存在完美的二手房。追求中心地段往往意味著不得不忍受噪音和較為老舊的生活環(huán)境,；而追求更高的居住舒適度,，則可能需要在地理位置或者價(jià)格上作出妥協(xié)。

目前,，二手房可以分成幾類：房齡25—30年的“老破小”,，這類房子往往地理位置有優(yōu)勢，缺點(diǎn)是裝修成本高,，而且沒有電梯，小區(qū)環(huán)境差,。房齡10—15年左右的房子屬于半新半舊,，這類房子往往是房東較低價(jià)位入手的，有談價(jià)空間,，而且已經(jīng)有電梯等配置,，可以說是性價(jià)比最好的。而相比之下,，房齡10年以內(nèi)的房子是性價(jià)比最低,，配置不如新房，原房主可能在房價(jià)高位時(shí)入手,，如今賣房價(jià)格高于市場均價(jià),，且談價(jià)難度大，當(dāng)然這類房子的小區(qū)設(shè)施往往更接近于新房,。對(duì)于如何選擇適合的二手房時(shí),，專業(yè)人士建議，對(duì)于“老破小”,，除非有學(xué)區(qū)或者其他特殊資源加持,，否則不建議考慮。而針對(duì)房齡15年左右的房子,，在綜合考慮地段和配套設(shè)施的前提下,，最適合剛需群體購買。房齡10年內(nèi)的準(zhǔn)新房,，更適合對(duì)舒適度有要求,，而且希望快速入住的改善型換房群體,。

另外，在二手房購買過程中還需警惕中介的虛假宣傳,。例如宣傳的“近地鐵房”生活并不便利,；部分看上去很美好的Loft公寓，實(shí)際商住兩用,，樓內(nèi)行人魚龍混雜,；有些掛牌價(jià)低的房子，靠近物流園區(qū),，24小時(shí)都有車輛鳴笛和裝卸貨物的噪音,。還有一些小區(qū)物業(yè)管理不到位，樓道堆滿了雜物等,。針對(duì)這些問題,，最好的方法就是實(shí)地考察，如果對(duì)某套房子特別中意,，還需要在不同時(shí)間段,、不同天氣，甚至和小區(qū)內(nèi)的鄰居多打聽,，避免存在隱性的不利因素,。觀海新聞/青島早報(bào)記者 劉鵬