原標(biāo)題：房貸利率調(diào)整首月還款為啥變多

近日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出,，適時(shí)降準(zhǔn)降息,，保持流動性充裕。業(yè)內(nèi)人士分析,，預(yù)計(jì)2025年會繼續(xù)實(shí)施有力度的降準(zhǔn)降息,。與房貸借款人密切相關(guān)的是，可以通過調(diào)整重定價(jià)周期享受到貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）下降帶來的優(yōu)惠,。

據(jù)悉,，自11月1日起，存量房貸借款人可與銀行協(xié)商,，重新約定個(gè)人住房貸款利率重定價(jià)周期,。此前規(guī)定，重定價(jià)周期最短為12個(gè)月,，調(diào)整后的重定價(jià)周期可選擇3個(gè)月,、6個(gè)月或12個(gè)月，意味著如果一年內(nèi)LPR下降不用再等一年才能享受到調(diào)降優(yōu)惠,。

需要注意的是,，每次重新定價(jià)后，房貸月供會在利息調(diào)整月按照新的利率重新計(jì)算剩余月供,。不過,，有市民反映，在自己的存量房貸利率下調(diào)后最新一期的還款金額比之前有所增加,。“雖然就多了200余元,，而且第二個(gè)月還款時(shí)，金額確實(shí)是按照新利率下調(diào)了,，但還是不太明白為什么第一個(gè)月會出現(xiàn)這種情況,。”北京市民王丹彤說。

記者咨詢了多家銀行后了解到,，出現(xiàn)上述情況的,，大多是選擇了“按月等額本息”還款方式的客戶。中國農(nóng)業(yè)銀行北京市分行個(gè)貸客戶經(jīng)理劉暢解釋,，在等額本息還款方式下,，當(dāng)利率保持不變時(shí),，每月還款的本息總額是固定的，但其中本金部分會逐漸增加,，利息部分會逐漸減少,。然而，在利率調(diào)整后,，每月還款的本息總額會發(fā)生變化,。

簡單來說，存量房貸利率調(diào)整相當(dāng)于借款人與銀行根據(jù)舊利率簽訂的原合同終止,，并根據(jù)新利率簽訂了一個(gè)新合同,。新合同中貸款總額是原合同的剩余本金，即原合同的貸款總額減去已經(jīng)還清的本金,。利率調(diào)整為降低后的新利率,，貸款期限則是原合同剩余的還款期。根據(jù)新的貸款總額,、還款期限和利率等變量,，銀行會重新計(jì)算借款人每月的還款金額以及每月應(yīng)還的本金和利息。

需要注意的是,，利率降低后,，當(dāng)期應(yīng)還的本金是根據(jù)新利率重新計(jì)算的,，而當(dāng)期利息則是按照新舊利率所占的天數(shù)進(jìn)行分段計(jì)算的,。當(dāng)借款人的每月還款日與利率調(diào)整日不一致時(shí)，一個(gè)還款周期內(nèi)就會執(zhí)行兩個(gè)不同的利率,。以10月份為例,，由于多家銀行在10月25日對存量房貸利率進(jìn)行了批量調(diào)整，也就是說,，如果借款人的還款日是每月1日,，那么10月份前24天的利息將繼續(xù)按照原利率計(jì)算，而從25日到31日的利息則會按照新利率計(jì)算,。

舉例來說,，假設(shè)借款人原合同貸款總額為100萬元，貸款期限為25年（300個(gè)月）,，等額本息貸款利率為4.4%,，那么每月還款金額為5501.72元，利息總額約為65.05萬元,。如果在利率調(diào)整前已經(jīng)按照原合同還了5期,，那么剩余的還款期限為295個(gè)月，剩余本金約為99.08萬元,。如果調(diào)整后的利率降為3.55%,，那么第1期需還本金為2108.26元,。

由于利率調(diào)整發(fā)生在還款周期中，因此利息需要進(jìn)行分段計(jì)算,。前24天的利息仍需按照原利率計(jì)算,，即剩余本金乘以原利率后，先除以360天（或365天,，具體取決于銀行計(jì)算方式）,，再乘以所占天數(shù)，為2906.22元,。而后7天的利息則按照新利率計(jì)算,，同理可以算出這部分的利息為683.90元。因此,，當(dāng)11月1日還款時(shí),，本金2108.26元加上利息3590.12元（2906.22元+683.90元），總月供為5698.38元,，確實(shí)略高于此前的5501.72元,。

這主要是因?yàn)橹匦掠?jì)算后本金增加的金額超過了利息減少的金額，所以調(diào)整后的當(dāng)期還款金額出現(xiàn)了高于此前月供的情況,。但是,，等到下一期還款時(shí)，就會統(tǒng)一執(zhí)行調(diào)降后的新利率3.55%,，且剩余還款期限為294個(gè)月,，剩余本金約為98.87萬元。如果此后利率保持不變,，那么重新計(jì)算后的月供將穩(wěn)定在5039.42元左右,。

劉暢告訴記者，存量房貸利率下調(diào),，總體規(guī)則是還款本息總額減少,，總償還本金不變，總期限不變,，總付利息減少,。雖然短期內(nèi)可能月供增加，但從長期來看,，還款總額是下降的,。

中國人民銀行數(shù)據(jù)顯示，截至10月末,，21家全國性銀行共計(jì)對5366.7萬筆,、總額達(dá)25.2萬億元的存量房貸利率完成了調(diào)降。中國人民銀行行長潘功勝此前表示，銀行下調(diào)存量房貸利率有利于進(jìn)一步降低借款人房貸利息支出,。預(yù)計(jì)這一政策將惠及5000萬戶家庭約1.5億人口,，平均每年可為這些家庭減少利息支出總額約1500億元。 （經(jīng)濟(jì)日報(bào)記者 勾明揚(yáng)）