原標題：什么是政府強調的“好房子”,？如何影響樓市？

文/汪俐辰

今年政府工作報告對房地產(chǎn)著墨頗多,，并首次將“好房子”寫入其中，提出“適應人民群眾高品質居住需要,，完善標準規(guī)范,，推動建設安全、舒適,、綠色,、智慧的‘好房子’。”

當“好房子”需求成為社會廣泛共識,，房地產(chǎn)市場會發(fā)生哪些變化,？

為什么要建“好房子”？

去年9月26日召開的中央政治局會議上首次提出“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”,，此次政府工作報告中再次強調“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”,。

自去年四季度起，房地產(chǎn)領域一系列需求端措施已經(jīng)出臺,。

清華大學房地產(chǎn)研究中心主任吳璟接受中新社國是直通車采訪時指出,，居民家庭購房支付能力明顯增強，尤其是首付款比例下降,，利率降至歷史最低水平。結合房價下調,，多數(shù)家庭購房能力得到提升,。與此同時，市場預期得到一定程度扭轉,，尤其是剛需和改善性需求的居民家庭,，既有支付能力,，也有信心。

一旦需求端改善,，就需要高質量供給跟上,。吳璟指出，“好房子”是將需求端措施轉化為實際購房行為的關鍵,。

從長期來看,，房地產(chǎn)市場供求關系已發(fā)生了重大變化，從“有沒有”轉變?yōu)?ldquo;好不好”,。從國際經(jīng)驗來看,，住房市場發(fā)展必然要從數(shù)量短缺轉向品質提升。

吳璟表示,，我國多數(shù)家庭有改善性需求,，對“好房子”有更具體、更細節(jié)化的需求,。這不僅是對美好生活追求的體現(xiàn),，也是住房產(chǎn)業(yè)發(fā)揮核心功能的必然要求。

此次政府工作報告中不但寫入“好房子”概念,，還強調“完善標準規(guī)范”,。

吳璟認為，這是對過去一兩年探索經(jīng)驗的總結,。“好房子”的需求既有個性化的一面,，也有共性的一面。通過完善標準規(guī)范來滿足共性需求,，是短時間內提升住房品質的有效手段,。

建設“好房子”進展如何？

住房作為一種消費品,，與手機,、汽車等產(chǎn)品類似，其發(fā)展遵循消費升級規(guī)律,。通過推出更高質量的住房供給,，可有效激發(fā)新的市場需求。

住建部科技與產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中心綠色建筑發(fā)展處處長,、研究員梁浩接受中新社國是直通車采訪時指出,，通過切實提升保障性住房、商品房居住品質,，探索推動將老房子改造成“好房子”,，能夠更好滿足剛性和多樣化改善性住房需求，有效釋放居民消費潛力,，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資和銷售水平,。同時,，帶動建材、家居,、家電等相關消費和上下游產(chǎn)業(yè),。

當前，我國多地已經(jīng)開展“好房子”建設探索實踐,。

北京提出加大新開發(fā)居住區(qū)配套設施補短板力度,，建設適應群眾高品質生活的“好房子”。四川提出適應人民群眾高品質居住需求,，完善并提升住房建設標準,，推進“好房子”建設。吉林提出大力推動10個以上“好房子”示范項目建設,。

此外,，山東、湖北,、重慶等地已開始編制或完成高品質住宅標準,，圍繞審批流程、規(guī)劃設計,、施工建造,、物業(yè)運維等方面，提出了更明確的發(fā)展要求,。

吳璟表示,，在過去一兩年尤其是2024年，“好房子”建設取得較大進展,。大家對“好房子”的共識逐漸形成,。企業(yè)開始針對不同家庭類型和需求推出更有針對性的產(chǎn)品，如單身家庭,、多代同住家庭等,，產(chǎn)品細分趨勢明顯。

同時,，一些共性需求也逐漸被提煉出來,。例如，杭州,、合肥,、佛山等多地調整了建筑面積和容積率的計算方式，鼓勵小區(qū)提供更多的公共空間,，如架空層和陽臺等,。

此外，天津,、鄭州等多地提出增加建筑層高,，從原來的2.8米提升到3米至3.3米，這不僅改善了居住的舒適性,，也為安裝中央空調,、新風系統(tǒng)等設備提供了更多空間。

開發(fā)企業(yè)在“好房子”建設方面也投入了較大精力,。

吳璟指出,，過去企業(yè)更多依賴土地增值獲取利潤，但現(xiàn)在市場環(huán)境下,，企業(yè)意識到只有提升產(chǎn)品和服務質量,，才能獲得競爭優(yōu)勢。因此,，許多龍頭房企在更新產(chǎn)品線,、打造標桿項目方面做了大量工作。

他同時提醒,，盡管市場對“好房子”的理解日益豐富,，但對居民家庭的具體居住需求仍有待進一步研究。未來,，應更關注居民的實際需求與痛點,，以更精準地滿足購房者期望。

存量房何去何從,？

隨著“好房子”建設推進,，現(xiàn)有的存量房又該何去何從？

“平衡新增供應的品質提升和現(xiàn)有庫存去化二者的關系,，是特別要注意的問題,。”吳璟說，如果新建住房品質大幅提升,，而現(xiàn)有庫存未能及時改造,，可能會導致市場壓力增大?？赡艿那闆r下,，在建或尚未建設的項目應盡早按照“好房子”標準進行規(guī)劃和調整。

梁浩認為,，推動既有存量住房更新改造為“好房子”非常重要,。結合城市更新、城市體檢和老舊小區(qū)改造等工作,，可以推行裝配化裝修,，用好推動大規(guī)模設備更新和消費品以舊換新等相關政策，推動老房子便捷快速改造,，也可以鼓勵各地因地制宜探索居民自主更新改造老舊住宅,。

例如,，可重點解決加裝電梯平層入戶、既有建筑節(jié)能改造,、老舊居住社區(qū)燃氣,、供水、供熱,、排水管道更新改造,，增設戶內燃氣安全裝置，加強存量房屋安全管理,，通過綠色工業(yè)化定制整裝和裝配化菜單式裝修方式,，便捷快速改造既有住房廚房、衛(wèi)生間等重要居住空間,，激發(fā)老房子整體更新改造需求,。