原標(biāo)題：多位專家解讀房地產(chǎn)數(shù)據(jù)：提供“好房子”的房企才會脫穎而出

日前,，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2024年全國房地產(chǎn)市場基本情況，多個指標(biāo)有所改善,。國家統(tǒng)計局局長康義17日在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上表示,，近期房地產(chǎn)市場在政策組合拳作用下積極變化增多，市場信心在逐步提振,。隨著存量政策和增量政策的有效落實,，下階段房地產(chǎn)市場有望繼續(xù)改善。

2024年房地產(chǎn)銷售端,、投資端,、融資端表現(xiàn)如何？2025年房地產(chǎn)行業(yè)前景如何,？針對上述問題,，中國網(wǎng)財經(jīng)記者采訪多位專家進(jìn)行解讀。

銷售端：樂觀情形下商品房銷售面積或可止跌

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，2024年,，新建商品房銷售面積97385萬平方米，比上年下降12.9%,，較2023年降幅擴(kuò)大4.4個百分點,。新建商品房銷售額96750億元，下降17.1%,，較2023年降幅擴(kuò)大10.6個百分點,。

“需求中樞受宏觀擾動、二手房分流等多因素影響繼續(xù)下移,，銷售額降幅更大主要受價格沖擊,。”天風(fēng)研究房地產(chǎn)聯(lián)合首席分析師王雯表示，“但從時間維度看,，對比2023年,，得益于政策積極引導(dǎo)，單月銷售增速整體呈修復(fù)趨勢,，一三季度末為基本面邊際轉(zhuǎn)折點,，量價企穩(wěn)已具備基礎(chǔ)。”

具體來看,，2024年房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)呈調(diào)整態(tài)勢,，上半年的“517”新政和下半年的“924”新政，為市場注入信心,，行業(yè)呈階段性回溫態(tài)勢,，核心城市恢復(fù)尤為明顯。

隨著“517”新政出臺,，6月商品房銷售額降幅大幅收窄,，隨后政策利好效應(yīng)邊際遞減,，市場迅速回落，7,、8月跌幅有所擴(kuò)大,。9月末以來房地產(chǎn)利好政策頻出，中央政治局會議首次提出促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的表述,，旨在提振市場信心,、改善預(yù)期，推動房地產(chǎn)市場積極變化,，10、11月銷售數(shù)據(jù)持續(xù)改善,，其中11月單月商品房銷售面積和銷售額同比全年首次回正,，分別為3.25%和 1.38%。

從數(shù)據(jù)上來看,，2024年下半年以來,，全國新建商品房銷售額、銷售面積累計同比降幅持續(xù)收窄,，其中銷售面積累計同比降幅已連續(xù)7個月收窄,，銷售額降幅連續(xù)8個月收窄，尤其是四季度以來累計降幅較快收窄,，市場信心有所修復(fù),。

重點城市來看，據(jù)中指研究院,，10月重點100城新房銷售面積同比結(jié)束16連跌,，四季度銷售持續(xù)回升，12月在“減稅”政策及集中網(wǎng)簽推動下,，多個重點城市市場成交規(guī)模出現(xiàn)“翹尾”,。

展望2025年，中指研究指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶認(rèn)為新房銷售恢復(fù)仍面臨一些挑戰(zhàn),，如：居民收入預(yù)期尚未根本性扭轉(zhuǎn),、有效供給不足、二手房市場對新房“替代效應(yīng)”等問題,。

根據(jù)中指研究院預(yù)測,，中性情形下，預(yù)計2025年全國商品房銷售面積同比下降6.3%,，樂觀情形下,，若貨幣化安置100萬套城中村改造、收儲存量房等政策加快落實,，2025年全國商品房銷售面積或可實現(xiàn)止跌,。同時宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行企穩(wěn),、居民就業(yè)和收入改善也是房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的必要條件。

投資端：提供“好房子”的房企才會脫穎而出

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，2024年,，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資100280億元，比上年下降10.6%,，降幅較上月擴(kuò)大0.6個百分點,，較2023年降幅擴(kuò)大1.1個百分點。開發(fā)投資連續(xù)31個月負(fù)增長,，開發(fā)投資水平仍處于歷史低位,。

“受土地供給量價齊跌、銷售持續(xù)下滑,、庫存規(guī)模高企等因素影響,，2024年行業(yè)土地投資與開發(fā)規(guī)模仍處于低位。”中誠信國際企業(yè)評級部分析師侯一甲表示,。

侯一甲指出,，2024年以來，大部分房企仍采取謹(jǐn)慎的開發(fā)及投資策略,，整體土地投資及項目開發(fā)呈收縮態(tài)勢,，央國企仍是市場投資主力，城投托底土拍市場的情況較為明顯,。拿地開工率整體偏低,，但房企出于穩(wěn)健性考慮，新開盤的項目大多能夠?qū)崿F(xiàn)盈利,。

“2024年,，二手房成交比重進(jìn)一步上升，受制于市場需求轉(zhuǎn)向二手房市場,，房企開發(fā)企業(yè)面臨較大考驗,。”麟評居住大數(shù)據(jù)研究院首席分析師王小嬙談到，“未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的集中度將會繼續(xù)提升,，市場對新房的產(chǎn)品要求越來越高,，只有提供‘好房子’的房企才會在市場調(diào)整中脫穎而出。”

“最近兩年房企優(yōu)勝劣汰,，一些拿地和新開工房企的資金狀況是不錯的,，所以對于2025年房地產(chǎn)新開工指標(biāo)應(yīng)持樂觀態(tài)度。”新開工方面,，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)舉例2025年1月各地出現(xiàn)了積極拿地現(xiàn)象,，說明一些優(yōu)質(zhì)房企在后續(xù)拿地新開工方面動力依然很足。

竣工方面,，受開發(fā)投資和拿地等指標(biāo)的影響,，竣工量也在收縮,。嚴(yán)躍進(jìn)指出，2025年要從好房子的角度持續(xù)做好保交房工作,，同時加大對優(yōu)秀案例的積極宣傳,。

展望2025年，嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)測房地產(chǎn)開發(fā)投資類指標(biāo)跌幅可控,。同時,，在系列金融和財政政策支持下，房地產(chǎn)開發(fā)投資指標(biāo)有結(jié)構(gòu)方面的優(yōu)化,，積極落實好“嚴(yán)控增量,、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”的導(dǎo)向,。

曹晶晶認(rèn)為,，盤活閑置存量土地將是2025年促進(jìn)投資開工“止跌回穩(wěn)”的關(guān)鍵，只有投資開工恢復(fù),，才能增加市場有效供應(yīng)，推動市場進(jìn)入新的循環(huán),。

融資端：更倚重企業(yè)自身經(jīng)營能力

2024年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金107661億元,，比上年下降17.0%，雖然行業(yè)到位資金降幅連續(xù)收窄9個月,，但降幅較2023年擴(kuò)大4.6個百分點,，整體行業(yè)資金壓力仍存。

2024年以來行業(yè)融資政策進(jìn)一步寬松,，“白名單”等政策亦不斷推進(jìn),，行業(yè)融資環(huán)境持續(xù)改善。

從政策方面來看,，2024年1月,，中央推動建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，并要求各地政府積極落實,，并在“924”新政中進(jìn)一步提出加大“白名單”項目貸款投放力度;截至 2024年 11 月末,，全國房地產(chǎn)“白名單”項目的投放金額已經(jīng)超過 3.6萬億元，預(yù)計全年將超過4萬億元,。

公募REITS方面,，2024年7月26日，國家發(fā)展改革委公布《關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITS)項目常態(tài)化發(fā)行的通知》(1014號文),，部署推進(jìn)REITS常態(tài)化發(fā)行工作,，2024年新成立REITS產(chǎn)品數(shù)量達(dá)到29只，發(fā)行規(guī)模超640億元,，創(chuàng)歷年新高;截至2024年末,，公募REITS產(chǎn)品數(shù)量已達(dá)58只,，合計發(fā)行規(guī)模達(dá)1609.69億元。

此外,，9月24日,，央行將“金融16條”和經(jīng)營性物業(yè)貸款兩項政策延期至2026年末，該舉措有利于進(jìn)一步緩解房企在保交樓,、現(xiàn)金流及償債等方面的壓力,。

王雯認(rèn)為，2024年融資端信用收縮力度較輕,，更倚重企業(yè)自身經(jīng)營能力,。他具體分析，2024年房企到位資金繼續(xù)縮減,，較國內(nèi)貸款,，預(yù)收款、按揭貸同比降幅更大,，反映信用收縮力度相對較輕,，主要或源于供給側(cè)出清程度已較高、白名單等融資政策對沖等因素,，也反映自身經(jīng)營回款能力對企業(yè)現(xiàn)金流影響逐步加大,。

展望2025年，王小嬙表示隨著政策的持續(xù)發(fā)力,，如“白名單”項目貸款審批通過金額的增加等,，房企的資金面總體壓力或改善，但仍難以扭轉(zhuǎn)下行態(tài)勢,，預(yù)計2025年房企到位資金降幅有望收窄至8%左右,。(作者：譚夢桐)

[來源：中國網(wǎng)財經(jīng) 編輯：趙曉珊]