原標(biāo)題：LPR下調(diào)后 房貸利率區(qū)域分化明顯

記者 彭 妍

近期,，LPR（貸款市場報價利率）下調(diào)后,，不同城市房貸利率呈現(xiàn)差異化調(diào)整策略。

其中,，北京,、上海等一線城市多家銀行率先響應(yīng)，將首套房貸款利率調(diào)降至3.05%,；而蘇州,、南京、廣州等城市則通過靈活調(diào)控加點(diǎn)幅度,，將首套房貸款利率穩(wěn)定在3%水平,。與此同時，新增房貸與存量房貸利率如何跟進(jìn)調(diào)整,，成為購房者與投資者關(guān)注的焦點(diǎn),。

呈現(xiàn)分化演變態(tài)勢

5月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布,，2025年5月20日貸款市場報價利率為：1年期LPR為3%,，5年期以上LPR為3.5%，兩個品種LPR均較前值下調(diào)10個基點(diǎn),。

伴隨市場動態(tài)調(diào)整,，各地首套房貸款利率呈現(xiàn)出分化演變態(tài)勢。北京,、上海等一線城市的銀行率先響應(yīng),。記者從北京多家銀行個貸部門獲悉，目前房貸利率已完成新一輪下調(diào)：新發(fā)放的首套房貸款執(zhí)行3.05%的利率標(biāo)準(zhǔn),；二套房方面,，五環(huán)內(nèi)商貸利率調(diào)整為3.45%，五環(huán)外商貸利率則降至3.25%,。上海多家銀行也將首套房貸款利率統(tǒng)一調(diào)整為3.05%,，主城區(qū)二套房貸款利率調(diào)至3.45%，臨港,、嘉定等區(qū)域二套房貸款利率則為3.25%,。

然而，并非所有城市都直接跟隨LPR下調(diào)首套房貸款利率,。廣州,、蘇州、南京,、合肥等城市此前首套房貸款利率已達(dá)3%,，在本次LPR下調(diào)后，通過調(diào)整加點(diǎn)幅度維持3%的利率底線,。以廣州地區(qū)為例,，在LPR下調(diào)前,，部分銀行首套房貸款利率執(zhí)行LPR-60個基點(diǎn)，即3%,；LPR下調(diào)后,，銀行將加點(diǎn)幅度調(diào)整為LPR-50個基點(diǎn)，實(shí)際利率仍為3%,，維持不變,。

據(jù)悉，LPR下降并不直接意味著新增房貸利率一定下降,，房貸實(shí)際利率是由LPR與加點(diǎn)組成，加點(diǎn)由銀行根據(jù)自身情況等因素確定,，不同銀行,、不同地區(qū)的加點(diǎn)情況有所差異，這就導(dǎo)致了新增房貸利率在不同城市的表現(xiàn)不盡相同,。

東方金誠首席宏觀分析師王青在接受《證券日報》記者采訪時表示,，近期部分地區(qū)對房貸利率加點(diǎn)進(jìn)行策略性調(diào)整，核心目標(biāo)在于維持房貸實(shí)際利率在3%以上的合理區(qū)間,。那些積極調(diào)降房貸利率加點(diǎn)的城市,，普遍呈現(xiàn)出樓市活躍度回暖態(tài)勢。這一現(xiàn)象折射出當(dāng)?shù)胤抠J市場格局的轉(zhuǎn)變,，銀行在房貸業(yè)務(wù)中掌握更多定價主動權(quán),。從房地產(chǎn)市場整體發(fā)展趨勢來看，隨著市場環(huán)境動態(tài)演變,，上述城市的銀行有望循序漸進(jìn)地下調(diào)房貸利率,，進(jìn)一步激發(fā)住房消費(fèi)潛力。

新舊房貸利率調(diào)整路徑引關(guān)注

此次LPR調(diào)整不僅牽動著新增房貸客戶,，也引發(fā)存量房貸客戶對利率下降的期待,。據(jù)了解，新增房貸將直接以最新LPR為基準(zhǔn)定價,，最快于次日執(zhí)行,；而存量房貸利率調(diào)整則需遵循貸款合同約定的“重定價日”（借款人與銀行約定利率調(diào)整的日期）規(guī)則。

某國有大行個貸部負(fù)責(zé)人對《證券日報》記者表示,，存量房貸利率的調(diào)整與貸款合同中約定的“重定價日”緊密相關(guān),。如果借款人的重定價日為每年1月1日，且重定價周期為1年,，那么即使LPR在5月份下調(diào),，房貸利率也不會立即改變,，需等到下一個重定價日,，也就是2026年1月1日才能按照新的LPR進(jìn)行調(diào)整,。若重定價周期已調(diào)整為3個月，調(diào)整后的重定價日為1月1日,、4月1日,、7月1日、10月1日,，那么這類房貸利率將在7月1日迎來調(diào)整,。

對于購房者而言，LPR下調(diào)意味著貸款成本直接降低,。以北京地區(qū)為例,，此次調(diào)整前，首套房貸款利率為3.15%（LPR-45個基點(diǎn)）,，在LPR下調(diào)后,，首套房貸款利率變?yōu)?.05%，這使得購房者的還款壓力進(jìn)一步減輕,。假設(shè)購房者貸款100萬元,，還款期限為30年，采用等額本息還款方式,，調(diào)整前每月還款額約為4491元,，總利息支出約為61.68萬元；調(diào)整后每月還款額降至4437元,，總利息支出減少至59.73萬元,，每月還款額減少了54元，總利息支出減少約1.95萬元,。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜對《證券日報》記者表示,，此次5年期以上LPR下調(diào)，有助于引導(dǎo)各地房貸利率進(jìn)一步下行,，持續(xù)降低購房者的置業(yè)成本,，支持居民住房需求釋放，對鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢將發(fā)揮積極作用,。此外，本次LPR下調(diào)也將帶動存量房貸利率調(diào)整,。在房貸利率重定價日后,，存量房貸利率將隨之降低,，從而減輕已購房居民的還貸壓力,，穩(wěn)定購房者預(yù)期。

展望未來,，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為LPR和房貸利率仍有下降空間。王青表示,，2025年LPR仍有進(jìn)一步下調(diào)空間,。考慮到穩(wěn)樓市政策需要進(jìn)一步加力,，特別是5月7日央行宣布下調(diào)公積金貸款利率0.25個百分點(diǎn)，為后期居民商業(yè)房貸利率下調(diào)打開了空間,，接下來監(jiān)管部門有可能通過單獨(dú)引導(dǎo)5年期以上LPR報價下行等方式,，推動居民房貸利率更大幅度下調(diào),。