原標(biāo)題：各地積極探索推進(jìn)現(xiàn)房銷售

中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者 李 方

前不久,，河南省信陽(yáng)市住建局發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售管理工作的若干措施（試行）》要求今后新出讓土地開(kāi)發(fā)的商品房,，一律實(shí)行現(xiàn)房銷售,。“現(xiàn)房銷售”話題再次引發(fā)關(guān)注,。什么是現(xiàn)房銷售,？推進(jìn)現(xiàn)房銷售面臨哪些挑戰(zhàn),？對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有哪些影響,？

政策陸續(xù)出臺(tái)

現(xiàn)房銷售,，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將已竣工驗(yàn)收合格,、具備法定交付條件并可直接辦理產(chǎn)權(quán)登記的商品房向市場(chǎng)出售的行為。購(gòu)房者在交易完成后,，即可獲得房屋的實(shí)際占有和使用權(quán),，通常能迅速完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。與之相對(duì)應(yīng)的是期房銷售,，即商品房預(yù)售制度,，是指開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)完成前，預(yù)先向社會(huì)銷售尚處于建設(shè)階段的商品房,。購(gòu)房者依據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì),、合同約定等要素進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)決策，并在未來(lái)約定的時(shí)點(diǎn)接收房屋,。

清華大學(xué)城市治理與可持續(xù)發(fā)展研究院副研究員李棟表示,，現(xiàn)房銷售以“所見(jiàn)即所得”為主要特征，購(gòu)房者面對(duì)的是已建成的實(shí)體房屋,，能夠直觀評(píng)估質(zhì)量,、環(huán)境與配套，交易風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低,，尤其能規(guī)避項(xiàng)目爛尾,、重大規(guī)劃變更或貨不對(duì)板等風(fēng)險(xiǎn)。期房銷售則具有不確定性,，購(gòu)房者需承擔(dān)自購(gòu)買(mǎi)至交付期間可能出現(xiàn)的開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂,、工程延期,、質(zhì)量瑕疵、承諾不符等多重風(fēng)險(xiǎn),。

近年來(lái),，多地積極探索推行現(xiàn)房銷售，相關(guān)配套支持政策也在不斷完善,。據(jù)中指研究院不完全監(jiān)測(cè),，2022年末以來(lái)，全國(guó)多地出臺(tái)現(xiàn)房銷售相關(guān)政策,。安徽提出有力有序推行商品房現(xiàn)房銷售,，指導(dǎo)支持合肥、蕪湖做好試點(diǎn)工作,；湖北荊門(mén)今年4月首批試點(diǎn)項(xiàng)目中的一個(gè)項(xiàng)目入市,，商鋪售罄，住宅簽約超八成,，另一項(xiàng)目竣工在即,，認(rèn)購(gòu)率近九成。另有多地出臺(tái)現(xiàn)房銷售配套支持政策,，如江西贛州多區(qū)縣延長(zhǎng)現(xiàn)房銷售項(xiàng)目土地出讓金繳納期限,、江西九江多區(qū)縣對(duì)購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房銷售項(xiàng)目的購(gòu)房者進(jìn)行契稅補(bǔ)貼，山東多地提高購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房的公積金貸款額度,。

此次信陽(yáng)發(fā)文明確在中心城區(qū)新出讓地塊推行現(xiàn)房銷售,，也是近期全國(guó)首個(gè)明確全面落實(shí)現(xiàn)房銷售的城市。文中明確按“新老有別”的原則執(zhí)行,，即已取得施工許可證的項(xiàng)目仍按老辦法申請(qǐng)預(yù)售許可,；文件印發(fā)后新取得施工許可證的項(xiàng)目，需達(dá)到主體封頂方可申報(bào)預(yù)售許可,；文件印發(fā)后新出讓土地開(kāi)發(fā)的商品房,，則一律實(shí)行現(xiàn)房銷售。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示,，信陽(yáng)現(xiàn)房政策立足三項(xiàng)具體目標(biāo),，即化風(fēng)險(xiǎn)、去庫(kù)存和控增量,。此次信陽(yáng)提出一律實(shí)行現(xiàn)房銷售,，具有深厚的市場(chǎng)基礎(chǔ)和精心考慮，是立足新形勢(shì)而設(shè)立的工作目標(biāo),。

仍需綜合考量

對(duì)開(kāi)發(fā)商而言,，期房預(yù)售能夠加速資金回籠，降低財(cái)務(wù)成本,，是其實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)運(yùn)營(yíng)模式的關(guān)鍵?，F(xiàn)房銷售則要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)項(xiàng)目全周期的資金投入,，直至竣工銷售方能回收，資金成本與時(shí)間成本均顯著提高,。

業(yè)內(nèi)人士表示,，目前現(xiàn)房銷售在市場(chǎng)中的占比穩(wěn)步提升，并非單一因素作用的結(jié)果,，而是政策導(dǎo)向,、市場(chǎng)邏輯與行業(yè)發(fā)展階段性特征共同塑造的趨勢(shì)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷快速發(fā)展周期后,，向更為成熟,、穩(wěn)健、注重風(fēng)險(xiǎn)控制和購(gòu)房者權(quán)益保障階段演進(jìn)的必然體現(xiàn),。

李棟表示，近年來(lái),，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),，尤其是預(yù)售資金監(jiān)管缺位及項(xiàng)目交付困境，中央及地方政府的政策導(dǎo)向日益明晰,。從“保交樓,、穩(wěn)民生”的底線要求，到將現(xiàn)房銷售納入“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”的頂層設(shè)計(jì),，政策信號(hào)強(qiáng)烈,。“安全交付”已成為購(gòu)房決策的核心權(quán)重因子，推動(dòng)了市場(chǎng)對(duì)現(xiàn)房產(chǎn)品的偏好,。

對(duì)行業(yè)而言,，在庫(kù)存量大的地區(qū)試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，有助于控制供應(yīng)規(guī)模,，改善市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu),，加快去庫(kù)存，也有利于房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構(gòu)建,。中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示,，現(xiàn)房銷售模式下，房企為了吸引購(gòu)房者,，在項(xiàng)目規(guī)劃,、設(shè)計(jì)、施工建設(shè)等環(huán)節(jié)將更加注重品質(zhì),，從而推動(dòng)產(chǎn)品品質(zhì)提升?，F(xiàn)房銷售更加考驗(yàn)企業(yè)的產(chǎn)品力，高產(chǎn)品力,、強(qiáng)品牌力的企業(yè)未來(lái)發(fā)展機(jī)遇或?qū)⒏蟆?/p>

數(shù)據(jù)顯示,，今年一季度,，新建商品房中現(xiàn)房銷售面積占比達(dá)36%。“近年來(lái),，不少省份及城市出臺(tái)了現(xiàn)房銷售的政策,，帶來(lái)新房銷售比例提升。”麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院首席分析師王小嬙說(shuō),。

不過(guò),，現(xiàn)房銷售仍有許多現(xiàn)實(shí)問(wèn)題需要考量。陳文靜表示,，首先,，由于現(xiàn)房銷售時(shí)間節(jié)點(diǎn)較期房銷售模式更靠后，房企銷售回款也較當(dāng)前更晚,，較為考驗(yàn)房企資金情況,；其次，現(xiàn)房銷售一定程度會(huì)影響新房供應(yīng)規(guī)模,，對(duì)于部分庫(kù)存量較小的地區(qū)來(lái)說(shuō),，更需要把控推進(jìn)節(jié)奏和力度；最后,，現(xiàn)房銷售對(duì)金融機(jī)構(gòu)的資金要求也將提升,。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,，現(xiàn)房銷售全面鋪開(kāi)需兼顧金融,、土地、監(jiān)管等多維度配套改革,，平衡風(fēng)險(xiǎn)防控與市場(chǎng)穩(wěn)定,。應(yīng)堅(jiān)持用試點(diǎn)方式推進(jìn)，避免“一刀切”,，優(yōu)先在供需穩(wěn)定的城市的優(yōu)質(zhì)板塊推進(jìn),，同時(shí)考慮增加在土地拍賣(mài)中設(shè)置現(xiàn)房銷售比例，并可考慮對(duì)現(xiàn)房銷售項(xiàng)目減免相關(guān)稅費(fèi),，以提升開(kāi)發(fā)側(cè)參與度,。

未來(lái)走向何方

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域差異較大。在一二線核心城市推行現(xiàn)房銷售的條件相對(duì)成熟,，但在廣大的三四線城市,，其市場(chǎng)基礎(chǔ)、地方財(cái)政結(jié)構(gòu),、居民購(gòu)買(mǎi)力等因素與大城市迥異,，期房在滿足基本住房需求、維持市場(chǎng)供給方面短期內(nèi)或仍有其存在空間,。

有力有序推行現(xiàn)房銷售,，意味著循序漸進(jìn),、因城施策。“目前,，多數(shù)城市采取的是提高預(yù)售門(mén)檻,、試點(diǎn)推行、新老劃斷等溫和過(guò)渡策略,。這反映了對(duì)市場(chǎng)平穩(wěn)過(guò)渡的重視,，以及對(duì)不同能級(jí)城市市場(chǎng)承受力差異的認(rèn)知。”李棟說(shuō),，未來(lái)一段時(shí)間,，將是現(xiàn)房和期房并存的時(shí)期，期房預(yù)售制度很快退出市場(chǎng)的可能性小,，但期房在商品房市場(chǎng)中的主導(dǎo)地位將持續(xù)削弱,，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步向“現(xiàn)房主導(dǎo)、期房為輔”的格局演變,。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,，為了鼓勵(lì)向現(xiàn)房銷售轉(zhuǎn)型和過(guò)渡，各地可能會(huì)出臺(tái)相關(guān)政策,。同時(shí)，即便是期房項(xiàng)目,，在嚴(yán)厲的預(yù)售資金監(jiān)管框架下,，在合規(guī)的按揭貸款投放條件下，其縮短資金回籠周期的效果也在下降,，期房和現(xiàn)房的差距在收窄,。

觀察全球主要經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)市場(chǎng)，并無(wú)統(tǒng)一的“最優(yōu)”銷售模式,，而是呈現(xiàn)多元化特征,，但普遍趨勢(shì)是加強(qiáng)對(duì)預(yù)售行為的規(guī)范與購(gòu)房者權(quán)益的保護(hù)。比如,，美國(guó)新房銷售實(shí)質(zhì)上接近“現(xiàn)房銷售”或“準(zhǔn)現(xiàn)房銷售”,，購(gòu)房款項(xiàng)通常置于第三方監(jiān)管賬戶，按工程進(jìn)度或在最終交付后才轉(zhuǎn)給開(kāi)發(fā)商,。歐洲國(guó)家也普遍要求預(yù)售資金得到監(jiān)管,，并設(shè)有完工擔(dān)保機(jī)制，且現(xiàn)房銷售占比較高,。日本在經(jīng)歷早期無(wú)序預(yù)售后,，實(shí)行“有限預(yù)售與現(xiàn)房并行”模式，東京等核心區(qū)域現(xiàn)房公寓銷售占比已超過(guò)六成,。

李棟表示,，現(xiàn)房還是期房,，關(guān)鍵在于如何通過(guò)制度設(shè)計(jì)有效控制預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)。隨著市場(chǎng)成熟和法制健全,，即便保留預(yù)售,，其風(fēng)險(xiǎn)敞口也會(huì)被大幅壓縮，或者引導(dǎo)市場(chǎng)自發(fā)傾向于風(fēng)險(xiǎn)更低的現(xiàn)房及準(zhǔn)現(xiàn)房交易,。建設(shè)適應(yīng)人民群眾期待的“好房子”,，更好滿足剛性和改善性住房需求，通過(guò)制度完善,，強(qiáng)化對(duì)購(gòu)房者權(quán)益的保障,，是推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)從高速度增長(zhǎng)向高質(zhì)量發(fā)展模式轉(zhuǎn)變、逐步走向成熟市場(chǎng)的必由之路,。（本文來(lái)源：經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào) 作者：中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者 李 方）

[來(lái)源：經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào) 編輯：趙曉珊]