原標(biāo)題：法拍房進(jìn)入“改善型需求”置業(yè)菜單

2023年青島住宅法拍房成交698套，2024年成交777套，2025年1月至5月京東和淘寶兩個(gè)法拍平臺已經(jīng)成交350余套,。其中，80余套房屋競價(jià)超過25輪,，除了傳統(tǒng)的黃金區(qū)域、區(qū)位配套資源豐富外,，120平方米以上大戶型,、一樓帶院、一樓復(fù)式,、頂樓復(fù)式和頂樓帶閣樓等宜居性房屋正在走俏,。

大戶型法拍房開始吃香

萊西市天泰公園壹號一處141平方米的房屋競拍99輪，溢價(jià)41萬元成交,。即墨區(qū)永合碩輝苑一處125平方米的房屋競拍65輪，溢價(jià)32萬元成交,。西海岸新區(qū)觀海苑一處134平方米的房屋競拍70輪,，溢價(jià)21萬元成交。嶗山區(qū)溫哥華花園一套142平方米的房屋競拍70輪,，溢價(jià)62萬元成交……據(jù)京東司法拍賣平臺數(shù)據(jù),，今年1月至5月，競拍超過30輪的法拍房有32套,，其中面積超過120平方米的有22套,，占比超過6成，宜居大戶型法拍房受歡迎,。

從事法拍房中介服務(wù)多年的許磊告訴記者：“早期的法拍房多是由有投資或房地產(chǎn)行業(yè)背景的投資者買入,，后來隨著房地產(chǎn)行情持續(xù)走高，法拍房因其價(jià)格優(yōu)勢開始受到普通購房者的關(guān)注,，尤其是對價(jià)格十分敏感的剛需一族,。隨著‘吃到螃蟹’的人越來越多，加之法拍中介服務(wù)逐步完善,，法拍房因其高性價(jià)比,，進(jìn)入市民‘改善型需求’置業(yè)菜單”。

以李滄區(qū)延川路2號一處142平方米的法拍房為例,，該房屋是2018年交付的次新房,，以定向詢價(jià)的方式，從青島市存量房交易計(jì)稅價(jià)格評估系統(tǒng)獲得其計(jì)稅價(jià)格為152萬余元,，并以此為起拍價(jià)上拍,。目前據(jù)二手房中介數(shù)據(jù)，同戶型近期最低成交價(jià)為260萬元，起拍價(jià)相當(dāng)于市場價(jià)的5.8折,。如此性價(jià)比引來9位購房者競拍,，經(jīng)75輪競價(jià)，最終以234萬元成交,，仍低于市場價(jià)近26萬元,。“房屋信息透明，司法保障過戶,，價(jià)格優(yōu)勢明顯,，對于有改善需求的購房者來說，這樣的大戶型法拍房能不香嘛,！”許磊說,。

法拍宜居好房有哪些？

今年上半年競拍比較激烈的一套法拍房位于市南區(qū)紫荊關(guān)路,，起拍價(jià)154萬元,，經(jīng)242輪競拍后，成交價(jià)354萬元,，溢價(jià)200余萬元,。該套房位于八大關(guān)景區(qū)，具有環(huán)境優(yōu)美和絕版稀缺性的優(yōu)勢,?？v觀整個(gè)法拍房市場，備受追捧的好房子除了區(qū)域要好,，便是相對稀缺的宜居性,，比如一樓帶院和頂樓復(fù)式。

今年1-5月京東和淘寶司法拍賣平臺80余套青島法拍房競拍超過25輪,，其中位于一樓的房屋有11套,，包括一樓復(fù)式、一樓帶院和一樓帶地下室等,。位于即墨區(qū)嵩山三路上的一套一樓帶院房屋,，非一樓市場價(jià)約50萬元左右，一樓則拍出82萬元,。

頂樓復(fù)式,、頂樓帶閣樓的法拍房也十分吃香，在這80余套法拍房中,，5套頂樓房屋競拍激烈,。其中，嶗山區(qū)海龍路一處159平方米的頂樓復(fù)式,，以高出評估價(jià)39萬元的價(jià)格成交,。

剛需“拍”房更理智

地角好的法拍房,，往往競拍激烈。比如嶗山區(qū)魯信長春花園兩套法拍房均以競拍50多輪后成交,。“從幾十萬元到上千萬元的優(yōu)質(zhì)好房不缺買家,。”許磊表示，剛需一族更看重實(shí)惠,。

什么是實(shí)惠的法拍房,？李滄區(qū)棗園路銀座華府91平方米的一處房屋以90萬元成交，低于開盤價(jià),，小區(qū)交通和周邊配套完善,。市南區(qū)新湛二路44平方米的房子，以起拍價(jià)79萬元成交,，類似房源市場價(jià)在100萬元以上,。“這些房屋在法拍平臺上都是一手成交。”許磊說,，他的客戶群體有不少是來青島打拼多年想要結(jié)束租房生活的剛需人群,，他們對價(jià)格十分敏感。剛需一族要綜合考慮工作通勤,、孩子上學(xué),、居住環(huán)境和房屋總價(jià)等多種要素，出價(jià)策略也就很理智,。近日剛拍得一套法拍房的張先生表示，他和愛人準(zhǔn)備結(jié)婚,，要購置一套婚房,，目標(biāo)定在80萬元左右的小套二。起初關(guān)注法拍房是為了輔助了解二手房的價(jià)格,，但是通過綜合比較,，決定選擇法拍中介，最終競得一套臺東附近的法拍房,。“70平方米的房屋55萬元拿下,，重新裝修一番，手頭還有剩余,。”張先生對這次交易頗為滿意,。

拍賣機(jī)制凸顯好房性價(jià)比

法拍房上拍前要確定評估價(jià)，主要有四種方式——當(dāng)事人議價(jià),、評估公司定價(jià),、網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)和定向詢價(jià)。其中,，評估公司定價(jià)和網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)是由第三方結(jié)合房產(chǎn)的實(shí)物狀況,、權(quán)益狀況等進(jìn)行客觀價(jià)值評估,，評估價(jià)多接近市場價(jià)。法拍房第一次上拍最低可以打7折,；一拍流拍,，二拍最低可以在一拍價(jià)格基礎(chǔ)上再打8折。近年來,，我市啟動法拍不動產(chǎn)登記“一件事”,，優(yōu)化了“定向詢價(jià)+司法協(xié)稅”機(jī)制，以被執(zhí)行人購入房產(chǎn)時(shí)的登記定價(jià)為評估參考價(jià),，省去了需當(dāng)事人支付的法拍房評估費(fèi),，也凸顯出法拍房性價(jià)比和吸引力。據(jù)國信達(dá)數(shù)據(jù),，2024年我市住宅法拍房平均折價(jià)率為82.5%,，高于全國的77.5%，可見我市優(yōu)質(zhì)法拍房和性價(jià)比高的法拍房競拍較為激烈,。

據(jù)淘寶司法拍賣平臺數(shù)據(jù),，在競拍超過25手的40余套法拍房中，注明定向詢價(jià)的有24套,，占比近六成,。法拍房以定向詢價(jià)機(jī)制引入被執(zhí)行人購買房產(chǎn)時(shí)的價(jià)格為上拍價(jià)，吸引購房者入場,，一定程度上減少了流拍,。比如今年4月底上拍的一套位于東海一路141平方米的房產(chǎn)，定向詢價(jià)函復(fù)價(jià)格為458萬元,，即被執(zhí)行人當(dāng)初購入該房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)格,，約折合每平方米3.2萬元。據(jù)二手房中介信息,，目前該房所在小區(qū)類似戶型實(shí)際成交價(jià)為每平方米4.5萬元,，上拍價(jià)相當(dāng)于市場價(jià)的7折，該法拍房吸引13位競拍者,，最終以627萬元價(jià)格成交,，折合每平方米4.4萬元，已十分接近市場價(jià),。

青島晚報(bào)/觀海新聞/掌上青島記者 陳小川 攝影報(bào)道