春節(jié)前夕,，房地產(chǎn)市場再傳利好。2月2日下午,，央行、銀監(jiān)會發(fā)布房貸新政,，在不實施“限購”措施的城市,，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%,，各地可向下浮動5個百分點,。對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房,，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%,。

央行和銀監(jiān)會2月2日發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，通知顯示,，為進(jìn)一步支持合理住房消費,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,，決定在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款,，原則上最低首付款比例為25%,，各地可向下浮動5個百分點;對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房,，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%,。

對于實施“限購”措施的城市，個人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行,。

在此基礎(chǔ)上,，人民銀行、銀監(jiān)會各派出機構(gòu)應(yīng)按照“分類指導(dǎo),，因地施策”的原則,，加強與地方政府的溝通，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機制結(jié)合當(dāng)?shù)夭煌鞘袑嶋H情況自主確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例,。

銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)結(jié)合各省級市場利率定價自律機制確定的最低首付款比例要求以及本機構(gòu)商業(yè)性個人住房貸款投放政策,、風(fēng)險防控等因素，并根據(jù)借款人的信用狀況,、還款能力等合理確定具體首付款比例和利率水平,。

通知同時指出，加強住房金融宏觀審慎管理,。人民銀行,、銀監(jiān)會各派出機構(gòu)應(yīng)強化對房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)質(zhì)量、區(qū)域集中度,、機構(gòu)穩(wěn)健性的監(jiān)測,、分析和評估;督促各省級市場利率定價自律機制根據(jù)房地產(chǎn)形勢變化及地方政府調(diào)控要求，及時對轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例進(jìn)行自律調(diào)整,，促進(jìn)銀行業(yè)金融機構(gòu)住房金融業(yè)務(wù)穩(wěn)健運行和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。

在過去的1年里，房貸政策歷經(jīng)了330新政和930新政兩次大的調(diào)整,，其中330新政主要針對二套房首付比例進(jìn)行調(diào)整,，首付比例從60%下調(diào)為40%;930新政則將一套房首付比例從30%降低為25%。此次相當(dāng)于同時對首套房和二套房首付比例進(jìn)行調(diào)整,，首套房最低首付比例降至20%,，二套房首付比例進(jìn)一步由40%降至30%。

延伸：

還有5城市限購青島等均已放開

值得注意的是,，對于實施“限購”措施的城市,，個人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。目前，全國只有北京,、上海,、廣州、深圳四個一線城市及三亞還在執(zhí)行限購政策,，其他41個城市的限購令均已陸續(xù)取消,。

青島限購令自2011年1月31日實行，2014年8月1日對市內(nèi)三區(qū)及嶗山區(qū)套型面積在144平方米以上(含144平方米)的新建商品住房和二手房放開限購,，2014年9月1日全面放開限購,。

聲音

對惠民生穩(wěn)增長具有雙重作用

“中央經(jīng)濟工作會議確定的今年經(jīng)濟工作的五大任務(wù)之一就是房地產(chǎn)去庫存。此時下調(diào)非限購城市房貸首付比例,，不僅及時而且必要,，對惠民生和穩(wěn)增長具有雙重作用。”中國民生銀行首席研究員溫彬說,。

溫彬分析指出,，自去年以來，政府先后出臺了一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策措施,，房地產(chǎn)交易趨于活躍,，但三、四線城市房價繼續(xù)低迷,，去庫存壓力依然較大,。而隨著居民收入水平的提高和城市化進(jìn)程加快，居民住房剛性需求和改善性需求旺盛,。針對非“限購”城市降低住房貸款首付比例,，既有利于改善居民住房條件，也有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。

給各地留下了政策空間

目前我國處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展期，新增城鎮(zhèn)人口將會帶來大量住房需求,，尤其是農(nóng)民工等新市民的購房潛在需求較大,。在非限購城市特別是三四線城市進(jìn)一步降低房貸首付比例，有利于加速農(nóng)民工市民化,，既有利于惠及民生,，也有利于穩(wěn)增長大局。

值得注意的是,，通知提出,，按照“分類指導(dǎo)，因地施策”的原則,，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機制結(jié)合當(dāng)?shù)夭煌鞘袑嶋H情況,，自主確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例。

中國銀行國際金融研究所副所長宗良表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較大分化,，巨大的差異導(dǎo)致不同省市面臨的具體情況不同,。房地產(chǎn)政策長效機制需要從各地實際出發(fā)，因地制宜制定住房信貸政策,。讓非限購城市可根據(jù)自身情況向下浮動,，給各地留下了政策空間。據(jù)新華社

■專家解讀

首付兩成對銀行還有下調(diào)空間

專家認(rèn)為,，“去庫存”作為今年樓市首要任務(wù),，非“限購”城市購買首套房首付兩成的信貸政策，將大大降低當(dāng)?shù)乩习傩盏馁彿砍杀?，全國樓?ldquo;去庫存”迎來實質(zhì)性利好,。

剛過去的2015年，全國樓市冷熱不均,、分化嚴(yán)重,。一線城市和部分熱點二線城市的樓市成交活躍，價格漲幅明顯,，其余二線城市保持平穩(wěn),。而大部分三線城市仍然處于庫存逐步消化階段，樓市成交疲軟,，但出現(xiàn)了復(fù)蘇勢頭,。

“對首套房尤其普通住房首套房的房貸首付比下調(diào)是應(yīng)該的，是保護(hù)合理住房需求的要求,。”上海財經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)研究所所長陳杰教授認(rèn)為,，當(dāng)前經(jīng)濟增長下行壓力大，企業(yè)貸款難發(fā),，而房貸是銀行和購房者雙方都有此類需求,，首付兩成對銀行而言風(fēng)險防范余地足夠，甚至還有下調(diào)空間,。

易居研究院副院長楊紅旭表示,，非“限購”城市商業(yè)貸款購房首付門檻降低，有利于剛需和改善性需求入市,，尤其是對于那些收入不低,，但積蓄不多的年輕人而言，可謂是“及時雨”,。因此,，這一政策將刺激普通住宅消費需求。

從2015年部分城市成交情況來看,，西安,、成都,、重慶、長沙,、沈陽等二線城市2015年住宅銷售套總價均值在60萬元-70萬元之間,，此次首付比例調(diào)整后，這些城市僅需不足15萬元即可繳納首付款購房,，而對大部分三四線城市來說,，首付費用甚至更低，基本在普通居民的購買力范圍之內(nèi),。

中國指數(shù)研究院副院長陳晟表示,，目前庫存壓力較大的二三四線城市，僅依靠當(dāng)?shù)厥忻褚呀?jīng)趨于飽和的需求來拉動消費并不現(xiàn)實,，此次政策的更大效果在于進(jìn)一步為當(dāng)?shù)貪撛诘耐鈦磙r(nóng)民工,、大學(xué)生等新市民階層提供樓市消費的可能，更好的實現(xiàn)去庫存與城鎮(zhèn)化的二合一效果,。

據(jù)陳晟分析,，此輪信貸政策調(diào)整后，或?qū)⒏蠓冉档蜔狳c二線城市的首付金額,，特別是其二套房購置的首付壓力,，鼓勵更多的改善型需求加足利用信貸杠桿比例，推動當(dāng)?shù)刂懈叨烁纳剖袌龅某掷m(xù)釋放,。

易居研究院副院長楊紅旭表示,，這一政策，是中央支持自住需求,，化解房地產(chǎn)庫存方針的具體落實,，有助于剛需和首次改善需求的釋放，未來還會有其他寬松政策出臺,，進(jìn)一步促進(jìn)樓市復(fù)蘇,。2016年，全國樓市將繼續(xù)回暖,。記者 喬秀峰 王愛科

據(jù)新華社

■本地連線

島城商業(yè)銀行靜候政策落地

央行新政出臺后,，記者連線多家商業(yè)銀行的負(fù)責(zé)人，他們均表示正在等待青島市相關(guān)部門的落地政策,，并將擇機施行。銀行方面表示,，由于此次政策中規(guī)定,，首套房原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點,。因此具體政策如何執(zhí)行還將等待青島市相關(guān)部門的落地政策,。“這5個百分點是否向下浮動,，我們也要等通知。”島城一家國有銀行房貸部門負(fù)責(zé)人表示,。

對于此次新政,，農(nóng)業(yè)銀行青島分行住房金融與個人信貸部副總經(jīng)理李怡表示，降低首付比例相當(dāng)于降低了市民買房的門檻,，能夠有力地滿足剛需購房者的需求,。“特別是剛剛工作的年輕人，沒有什么存款,，但每月工資相對較高,，新政對這部分購房者的實用性比較強。”李怡說,。

不過,，李怡同時指出，不能忽略的是在首付比例降低后,，貸款額度也將不可避免有所增加,。“從銀行辦理房貸客戶的整體情況看，為了不背負(fù)太大的還款壓力,，不少市民都會選擇在可以承受的范圍內(nèi),，盡量提高首付款比例，之前雖然政策已放寬至首付25%,，但很多客戶還是會選擇多付一點首付,，至少湊足3成。”

首付和月供就像一個蹺蹺板的兩端,，降低首付必然會導(dǎo)致月供上升,。“具體選擇哪一端，還是要看購房者個人的情況,，采取更優(yōu)化的貸款方案,。”李怡說。對于二套房新政,，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為影響不大,。

對購房者來說,過去買套總價100萬元的房子,需要首付款為25萬元;政策施行后,首付款則降低到了20萬元。這意味著5萬元的購房成本,，可以按揭貸款的方式分?jǐn)偟胶罄m(xù)商業(yè)銀行貸款過程中,通過20年或30年的貸款期限償還,。