去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議,，把“化解房地產(chǎn)庫存”列為今年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的五大任務(wù)之一,。春節(jié)前后，山東,、江西、甘肅等多省份也迎來一輪密集的去庫存政策潮,。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市去庫存的壓力主要集中在三四線城市,，而一二線城市壓力比較小，這種分化趨勢會繼續(xù)下去,。而這些省份的去庫存政策并不多少新意,。對于如何更好化解三四線城市庫存壓力，目前似乎并無有效手段和方法,。

庫存壓力有多大?或高達(dá)98.3億平方米

近日，北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉壇撰文指出,，如果考察商品房在建面積，商品房之外的保障房,，公用建筑和單位自建等,，庫存面積可能超過80億平米，僅商品房在建和待售就超過50億平米,。

國家統(tǒng)計局1月20日發(fā)布的2015年商品房待售面積首次突破“7億”大關(guān)，達(dá)到7.18億平方米,。鐘偉指出,，現(xiàn)在人們習(xí)慣用7億平米來概括當(dāng)下的樓市存貨，這嚴(yán)重低估了樓市面臨的嚴(yán)峻供求失衡,。“這7億平米僅是待售面積，即非意愿性存貨,。”

國家信息中心宏觀政策動向課題組發(fā)布的最新報告也顯示，按照2000～2015年底我國房地產(chǎn)新開工面積減去銷售面積差額,，更能真實反映我國的商品房庫存現(xiàn)狀，再以過去3年平均銷售速度作為需求,，需要4.4年消化庫存。

瞭望智庫房地產(chǎn)觀察員蘭亞紅對央廣網(wǎng)記者表示:“安信證券給出的數(shù)據(jù)更高,，加上除預(yù)售的施工面積以及尚未開工的企業(yè)拿地，得到的總庫存約98.3億平方米,。可見,，去庫存壓力山大,，是長期任務(wù)。”

三四線城市受各類因素影響　 樓市庫存高企

春節(jié)期間,，中國指數(shù)研究院派300多名分析師到160個城市調(diào)研發(fā)現(xiàn):分化仍是房地產(chǎn)市場的主旋律，一線城市和部分熱點二線城市房地產(chǎn)市場持續(xù)上行,，量價走勢顯著，而多數(shù)三四線城市的房地產(chǎn)市場受各類因素影響,，庫存高企，發(fā)展面臨較大風(fēng)險,。

對于三四線城市庫存壓力大的原因，中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜告訴央廣網(wǎng)記者:“通過調(diào)研總結(jié)發(fā)現(xiàn),，第一類是前期樓市膨脹發(fā)展，而隨著供應(yīng)量加大,，需求并未大量增加，市場逐漸低迷,，如唐山、咸陽等;第二類是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一,，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，造成居民收入下滑,，購買力下降,。經(jīng)濟(jì)的不景氣也造成人口大量外流,，影響樓市需求，如臨汾,、長春等;第三類是城市吸引力弱,，人口吸附能力差，流出的人口多數(shù)涌入臨近中心城市,，如湖北荊州,、武穴等;第四類是有一定的潛在住房需求,，但因市場上供應(yīng)樓盤同質(zhì)化嚴(yán)重、價格偏高,，有效需求難以得到滿足，造成供需錯配,，如江西廣豐、內(nèi)蒙古赤峰,、黑龍江望奎等。”

融360房貸分析師徐瑾從金融角度對央廣網(wǎng)記者分析:“在三四線城市庫存壓力巨大,，這類城市就很難成為金融機(jī)構(gòu)房貸的主體發(fā)放對象，這也在客觀上促成了庫存壓力越來越大,。”

“主要是一些地方政府造城速度太快，而沒有考慮當(dāng)?shù)赜邢薜馁彿啃枨?，造成了供需失衡,，?dǎo)致鬼城現(xiàn)象”,。 合富輝煌首席市場分析師黎文江則認(rèn)為。

多地出臺去庫存政策 個性化意味不強(qiáng)

春節(jié)前后,，各個地方政府接連出臺樓市新政，加速消化樓市庫存壓力,。而將商品房轉(zhuǎn)為公共租賃住房或養(yǎng)老地產(chǎn)、降低首付比例等措施紛紛亮相,。其中，最常用的方式是直接補(bǔ)貼購房者,。據(jù)媒體統(tǒng)計,，全國至少已有60余城市采用這一方法，多為三四線城市,。

甘肅省2016年住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議指出,，甘肅部分市州庫存問題嚴(yán)重,，將引導(dǎo)開發(fā)商適當(dāng)降房價。

江西下發(fā)《關(guān)于做好化解房地產(chǎn)庫存工作的通知》,，提出包括鼓勵農(nóng)民進(jìn)城購房,、加大棚改貨幣化安置力度、全面實行公租房貨幣化補(bǔ)貼制度等20條舉措助力房地產(chǎn)去庫存,。

山西提出多措并舉，著力抓好商品房去庫存工作,，各市因地制宜,，一市一策,，千方百計增加商品房銷售,，減少庫存總量，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展,。

山東在引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)自身售租并舉的同時，還鼓勵地方政府收購或長期租用庫存商品房作為公共租賃住房,、鼓勵自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房,。

安徽省也表示，2016年全省貨幣化安置比例要達(dá)到50%以上,，力爭達(dá)到70%,。推進(jìn)公租房貨幣化,，確需增加公租房供應(yīng)的地區(qū)，主要通過在市場長期租賃或購買方式籌集,。

“從地方去庫存政策舉措來看,，一方面‘個性化’意味并不強(qiáng),，很多仍然是以購房補(bǔ)貼為主的舊模式的重啟。”蘭亞紅觀察員對央廣網(wǎng)記者分析:“另一方面,，部分地方去庫存被貼上了‘行政問責(zé)’標(biāo)簽，并以賣房多寡作為考核的指揮棒,，力求速效,，激進(jìn)性明顯。”

蘭亞紅還認(rèn)為,，“如果地方政府將去庫存狹隘地理解為又一次房地產(chǎn)熱潮的到來或者是中央在‘救市’,，那么地方的去庫存政策就難出‘個性化’新意甚至重回之前的發(fā)展老路。雖然中國經(jīng)濟(jì)仍然脫離不了房地產(chǎn),，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級要循序漸進(jìn),，但倒退式發(fā)展決不可取。”

降房價或難有效去庫存 恐陷博弈僵局

引導(dǎo)開發(fā)商降房價曾讓潛在的或準(zhǔn)備購房者高興一陣,，這至少從政策層面打破了房價只漲不跌的預(yù)期。

但國家信息中心宏觀政策動向課題組認(rèn)為,，“通過降房價去庫存,，這顯然只是一種理論思維,，認(rèn)為價格降低，需求會增加,，但是事實上商品房市場跟一般商品市場顯然不一樣,，投入資金大,，所以在商品房市場人們的購買行為往往跟股市相似,，買漲不買跌,。特別是當(dāng)人們對于房價下跌有預(yù)期后會進(jìn)一步降低購房需求”。

“縱然開發(fā)商推出各種促銷打折活動,，但購房者反而認(rèn)為房價可能會繼續(xù)下降,，從而持觀望態(tài)度,，導(dǎo)致樓市成交量不斷下滑。”黃瑜副院長也對央廣網(wǎng)記者說:“而購房者觀望時間越長,，開發(fā)商成本越高,，價格越難以降低，讓利空間越小,，因此從目前情況來看,，這種市場僵局在短時間內(nèi)還難以被打破,。”

中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉也擔(dān)憂，“從之前開發(fā)商降房價遭購房者圍堵和打砸的事例來看,，很難保證降價之后，這種局面不會重演”,。(記者 賈國強(qiáng))