原標題：公積金成提振樓市發(fā)力點，多地“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務重啟

“商轉(zhuǎn)公”,，即商業(yè)性個人住房貸款轉(zhuǎn)為住房公積金個人住房貸款,。因為商貸和公積金貸款間仍存在較大的利率差，這也成為降低購房者房貸壓力的一個重要渠道,。

近期,，又有多地的“商轉(zhuǎn)公”開了“口子”，不少符合條件的購房者獲得了政策福利。“商轉(zhuǎn)公”的過程中要注意什么?會有更多城市跟進嗎?

多地推行“商轉(zhuǎn)公”政策

近日,，蕪湖市住房公積金管理中心發(fā)布《蕪湖市商業(yè)性個人住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款實施辦法》,，自2023年12月1日起，可辦理“2016年12月31日(含)之前已發(fā)放的商業(yè)貸款”“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務,。

根據(jù)蕪湖的規(guī)定,，申請人申請“商轉(zhuǎn)公”貸款時，公積金賬戶應處于正常繳存狀態(tài),，且連續(xù)足額繳存住房公積金12個月(含)以上,。辦理“商轉(zhuǎn)公”貸款涉及的房屋需已取得不動產(chǎn)權(quán)證書且權(quán)屬明晰，且有“先還后貸”和“以貸還貸”兩種方式,。

“2018年10月1日至2023年10月20日期間商業(yè)銀行發(fā)放的住房商業(yè)貸款,，貸款房屋取得不動產(chǎn)權(quán)證書后，可以申請辦理住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款業(yè)務,。”10月20日,，山西省省級機關住房資金管理中心發(fā)布的《關于調(diào)整住房公積金貸款政策的通知》中，同樣提到“商轉(zhuǎn)公”等住房公積金貸款政策的調(diào)整,。

“商轉(zhuǎn)公”的隊伍正在持續(xù)擴大中,，2023年以來，重慶,、黑龍江哈爾濱,、江蘇徐州、江蘇鹽城,、江西贛州,、安徽蚌埠等多地對“商轉(zhuǎn)公”貸款予以支持，政策主要包括恢復“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務,、明確“商轉(zhuǎn)公”辦理條件,、降低相關門檻等方面。

中指研究院認為,，“商轉(zhuǎn)公”在提高公積金使用效率的同時,，也有利于減少已購房家庭貸款利息支出，降低購房成本,。但對于房地產(chǎn)市場來說,，“商轉(zhuǎn)公”單一政策很難扭轉(zhuǎn)市場預期，仍需與其他政策協(xié)同配合,，共同促進房地產(chǎn)市場逐步企穩(wěn),。

“商轉(zhuǎn)公”成功率高不高？

購房者李歡(化名)在今年上半年成功趕上了“商轉(zhuǎn)公”的東風,。她對記者表示,，當時需要準備的材料包括夫妻雙方的個人身份材料,、房產(chǎn)證明材料、征信報告,、還款流水、貸款情況材料等,。過程不算輕松,，預約就用了比較長的時間，在現(xiàn)場填完申請表等材料后,，大概又隔了一個月,，公積金中心才來電通知去簽合同。

“預約過程中我印象最深的環(huán)節(jié)是計算最高可貸額度,，這和地段的估值,、夫妻雙方公積金共同余額、存繳基數(shù)的總額等有關,。等結(jié)果的時候還挺忐忑的,，不過還好最后批出的額度和算的差不多。”李歡提醒說,，還有個要求是要把消費貸,、信用貸等結(jié)清。她第一次申請沒通過,，是因為有筆裝修貸沒還完,，還清后拿著結(jié)清證明又去審核了一次。

也有人經(jīng)過考慮后選擇了放棄“商轉(zhuǎn)公”,，邢先生是其中之一,。“因為我的房貸已經(jīng)還得差不多了，去公積金中心咨詢后一算,，轉(zhuǎn)后的利率差也就1%左右,，總共省不了幾萬塊錢。工作人員也建議,，如果房貸還剩下十幾,、二十幾萬元的話，利息其實基本都還完了,，轉(zhuǎn)的意義不大,。”

“而且我以后還有換房打算，聽說第一次用公積金貸款利率是最低的,，現(xiàn)在如果轉(zhuǎn)了,，換房時就成了第二次貸款，我就還是決定留著以后換房再用公積金,。”邢先生說,。

除了像邢先生一樣主動放棄的,，梳理發(fā)現(xiàn)，很多購房者反映了“商轉(zhuǎn)公”申請過程不順利,。無法享受“商轉(zhuǎn)公”主要有：因期房延期交付尚未取得房產(chǎn)證,，原貸款銀行業(yè)務辦理不積極，異地公積金無法辦理,，業(yè)務僅限于借款人家庭首次申請等,。

可見，由于“商轉(zhuǎn)公”過程相對復雜且牽涉購房者,、銀行,、公積金三方面的利益關系，目前允許“商轉(zhuǎn)公”的城市并不多,，即使在允許的城市也有不少限制,，真正申請成功的購房者占比不高。

中指研究院指出,，根據(jù)住建部,、財政部和中國人民銀行聯(lián)合印發(fā)的《全國住房公積金2022年年度報告》，截至2022年末,，住房公積金繳存余額9.2萬億元,，貸款余額7.3萬億元。同期個人住房貸款余額超38萬億元,?？梢姽e金繳存余額與個人住房貸款余額之間差距較大，“商轉(zhuǎn)公”的規(guī)模受限,，對其設置條件和門檻仍具備一定必要性,。

會有更多地方加入嗎？

“商轉(zhuǎn)公”并非新鮮事,。但在幾年前,，為防止提取住房公積金用于炒房投機，全國各地都相繼調(diào)整了公積金提取政策,，便包括收緊異地購房貸款,、“商轉(zhuǎn)公”等操作。

“短期來看,，公積金相關政策仍是各地促進剛性和改善性住房需求入市,、支持購房需求釋放的重要舉措，在降低購房成本的這一維度下,，各地或?qū)⒗^續(xù)結(jié)合自身公積金使用的實際情況因城施策,，推行‘商轉(zhuǎn)公’政策的城市有望繼續(xù)擴圍。”中指研究院認為,，整體來看,，“商轉(zhuǎn)公”在降低購房成本的同時,，也有利于一定程度上釋放居民消費潛力。

“一般來看,，公積金貸款作為一種相對比較便宜的資金來源,，各地基本上使用比較充分，多數(shù)地區(qū)超過90%,。‘商轉(zhuǎn)公’不屬于常規(guī)的公積金貸款業(yè)務范疇,，也只有在公積金資金比較充足的地區(qū)才有可能推出。”中國社科院研究員,、中國城市經(jīng)濟學會房地產(chǎn)專委會主任王業(yè)強此前對媒體表示。

“辦理‘商轉(zhuǎn)公’條件較多,，并受住房公積金的個貸使用率限制,。”中指研究院也認為。比如,，湖南省“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務僅支持擁有唯一一套自住住房的職工家庭申請辦理,，并根據(jù)個貸率對“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務實行動態(tài)管理。

不同城市對個貸率的預警標準并不相同,，但多以85%或90%為閾值,。以湖南長沙為例，今年4月,，長沙住房公積金管理中心發(fā)布“商轉(zhuǎn)公”新政,，但就在嘗試免除居民自籌墊款環(huán)節(jié)不到兩個月，截至6月30日,，長沙住房公積金中心個貸率達到了85.99%,。當?shù)孛襟w報道顯示，今年7月,，長沙對“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務進行了限流,。

蕪湖也在新政中提出對“商轉(zhuǎn)公”貸款實施動態(tài)管理機制：當住房公積金個貸率低于85%(含)并持續(xù)3個月，可開展“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務,；當個貸率高于90%(含)時,，可采取相應調(diào)控措施，暫?；蚩刂?ldquo;商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務規(guī)模,。(完)(中新財經(jīng)記者 左宇坤)