房貸松綁，契稅減免
9月23日,，市國(guó)土資源和房屋管理局,、市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì) 、中國(guó)人民銀行青島市中心支行 ,、市住房公積金管理中心,、市地方稅務(wù)局、市規(guī)劃局等六部門發(fā)布《關(guān)于完善保障性住房和市場(chǎng)多層次需求住房建設(shè)體系的意見(jiàn)》,，要求強(qiáng)化政府住房保障責(zé)任,，持續(xù)加大保障性住房建設(shè)力度,，在推進(jìn)公租房建設(shè)的同時(shí)，收購(gòu)部分商品房屋作為公租房源,。另外,，重點(diǎn)推進(jìn)集中成片和非集中成片棚戶區(qū)改造，穩(wěn)步實(shí)施城中村改造,，使居民住房條件明顯改善,，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)趨于完善，2017年以前基本完成10.2萬(wàn)戶改造任務(wù),。提高棚戶區(qū)改造的貨幣化安置比例,，鼓勵(lì)拆遷居民自行選購(gòu)住房或由征收部門收購(gòu)、團(tuán)購(gòu)房屋作為安置房源,。
連日來(lái),，有市場(chǎng)傳言稱，央行已經(jīng)通知四大行 ,，要求放開限貸,，鼓勵(lì)首套房貸款，同時(shí)二三套房貸款也可恢復(fù)至基準(zhǔn)利率,。更有傳言稱,，四大行將放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，只要房貸貸款余額還清都算首套房,。在實(shí)行差別化的住房信貸和稅收政策方面,，意見(jiàn)要求滿足居民多層次的住房需求，進(jìn)一步活躍房地產(chǎn)交易市場(chǎng),。承擔(dān)住房公積金,、住房維修基金和商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的各商業(yè)銀行，要先行研究制定并落實(shí)支持個(gè)人購(gòu)買住房貸款的優(yōu)惠政策,。金融機(jī)構(gòu)和住房公積金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)積極滿足居民家庭合理住房貸款需求,，切實(shí)改善信貸服務(wù)，優(yōu)化資源配置,，努力配足個(gè)人住房貸款額度,，利率合理定價(jià)，加快貸款的審批,、發(fā)放速度,，提高服務(wù)效率。對(duì)居民家庭(成員范圍包括購(gòu)房人,、配偶以及未成年子女,，下同)購(gòu)買首套住房在首付款比例、貸款利率等方面給予優(yōu)惠,。出售唯一住房又新購(gòu)住房的居民家庭償清原購(gòu)房貸款后,，再次申請(qǐng)住房貸款的,，按首套房貸認(rèn)定。
住房公積金管理機(jī)構(gòu)在確保資金安全和正常提取的前提下,，優(yōu)先滿足公積金繳存職工首次利用公積金貸款的購(gòu)房需求,。居民因個(gè)人房屋被征收而選擇貨幣補(bǔ)償用以重新購(gòu)置房屋，并且購(gòu)房成交價(jià)格不超過(guò)貨幣補(bǔ)償?shù)?，?duì)新購(gòu)房屋免征契稅,。居民因個(gè)人房屋被征收而選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且不繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的,，對(duì)新?lián)Q房屋免征契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房,，且該住房屬于家庭唯一住房的,，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房的,，且該住房屬于家庭唯一住房的,，減按1%稅率征收契稅。個(gè)人購(gòu)買住房的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間以定位(安置)協(xié)議簽訂時(shí)間或網(wǎng)簽合同簽訂時(shí)間孰早為準(zhǔn),。
從嚴(yán)控制大戶型住房比例
意見(jiàn)要求進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu),。在做好棚戶區(qū)改造、保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)的基礎(chǔ)上,，重點(diǎn)加大城市基礎(chǔ)設(shè)施和醫(yī)療衛(wèi)生,、教育文化事業(yè)建設(shè)用地供應(yīng)，相應(yīng)增加商業(yè),、金融,、娛樂(lè)、旅游,、養(yǎng)老和健康等新興服務(wù)業(yè)供地比重,，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)。按照項(xiàng)目控制和總量控制相結(jié)合,、以項(xiàng)目控制為主的原則,，結(jié)合保障性住房、拆遷安置住房的數(shù)量和公共基礎(chǔ)設(shè)施,、公用配套設(shè)施統(tǒng)籌安排,，優(yōu)先保證保障性住房、拆遷安置住房和套型建筑面積90平方米以下的中低價(jià)位,、中小套型商品住房的供應(yīng)比例,；從嚴(yán)控制144平方米以上的大戶型住房比例。
多名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示,，由于今年樓市成交不旺,、開發(fā)商資金回籠較慢,，資金鏈緊繃威脅到開發(fā)企業(yè)的生存能力。意見(jiàn)一方面要求加快商品房預(yù)售監(jiān)管資金審批和撥付速度,，一方面要求做好房地產(chǎn)企業(yè)金融服務(wù)工作,。對(duì)非重點(diǎn)監(jiān)管資金即報(bào)即批，做到隨時(shí)申請(qǐng),，隨時(shí)撥付,；分類調(diào)節(jié)預(yù)售監(jiān)管資金撥付力度，綜合考慮企業(yè)信譽(yù)和開發(fā)資質(zhì)等級(jí)情況,，將重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付比例上調(diào)5%～20%,；對(duì)其他資質(zhì)較低及信譽(yù)不良的開發(fā)企業(yè)，嚴(yán)格實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)管資金全額監(jiān)管,，以防范風(fēng)險(xiǎn),。落實(shí)好開發(fā)企業(yè)配套費(fèi)后置征收等相關(guān)政策。各商業(yè)銀行要增加住房開發(fā)貸款供應(yīng),，并向商業(yè)銀行總行積極爭(zhēng)取開發(fā)貸款額度,，優(yōu)先保障普通商品住房開發(fā)項(xiàng)目合理資金需求，進(jìn)一步提高開發(fā)貸款授信審批效率,。對(duì)達(dá)到授信條件的開發(fā)貸款,，要及時(shí)發(fā)放。
房企信用差將無(wú)法拿地
為活躍房地產(chǎn)交易市場(chǎng),，意見(jiàn)要求以獨(dú)立樓棟作為辦理商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可的最低單元,。對(duì)開發(fā)企業(yè)申報(bào)的商品房預(yù)售價(jià)格實(shí)行彈性調(diào)節(jié)，套型面積在90平方米以上的商品住房不再進(jìn)行預(yù)售價(jià)格管理,。力推適合剛性需求的中小戶型,、中低價(jià)位樓盤項(xiàng)目加速入市，在預(yù)售審批環(huán)節(jié)主動(dòng)提前介入,，實(shí)行一條龍服務(wù),，確保相關(guān)開發(fā)企業(yè)申辦預(yù)售許可一次通過(guò)。相關(guān)部門適時(shí)舉辦房地產(chǎn)展銷會(huì)等活動(dòng),，進(jìn)一步活躍市場(chǎng)交易,。運(yùn)用進(jìn)社區(qū)、登門辦證等手段,，提高登記效能,，維護(hù)市場(chǎng)秩序。
在加強(qiáng)對(duì)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理方面,，鼓勵(lì),、引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)兼并、重組,，支持企業(yè)做強(qiáng)做大,，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力,，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。為健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信用管理,，意見(jiàn)指出,，研究建立發(fā)展改革、城鄉(xiāng)建設(shè) ,、規(guī)劃,、國(guó)土資源房管、金融,、稅務(wù),、工商、統(tǒng)計(jì)等部門聯(lián)動(dòng)共享的信用管理系統(tǒng) ,。各部門根據(jù)信用評(píng)價(jià)結(jié)果對(duì)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行差別化管理,，對(duì)于信用差的企業(yè)，取消其土地競(jìng)拍資格,，限制其開發(fā)貸款行為，直至清出本市市場(chǎng),。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本金管理,，加大對(duì)資產(chǎn)負(fù)債情況的監(jiān)測(cè)力度，有效防范風(fēng)險(xiǎn),。市委黨校劉文儉教授表示,，目前樓市存在一定風(fēng)險(xiǎn)，銀行對(duì)房地產(chǎn)評(píng)級(jí)較為消極,，建立信用管理系統(tǒng),，就相當(dāng)于有了一個(gè)“房企黑名單”，失信房企將受到嚴(yán)重懲罰,。文/圖 記者 劉樂(lè)芳
◎相關(guān)新聞：福州也發(fā)布房地產(chǎn)新政
22日下午,，福州市發(fā)布房地產(chǎn)新政，稱購(gòu)房人還清房貸后,，再次申請(qǐng)貸款購(gòu)房的,，按首貸認(rèn)定。隨后有消息稱,，四大行也將對(duì)首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整,，改成“房貸還清再買算首套房”。記者向央行及四大行求證,，并未得到回應(yīng),。而多家銀行表示，目前北京地區(qū)的房貸政策未變,，首套房認(rèn)定仍是“認(rèn)房又認(rèn)貸”,。
福州市政府網(wǎng)站發(fā)布《福州市人民政府發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展意見(jiàn)》稱：“購(gòu)房人償清購(gòu)房貸款后,，再次申請(qǐng)貸款購(gòu)房的，按首貸認(rèn)定,。金融機(jī)構(gòu)在貸款首付款比例和利率方面按照政策規(guī)定的低限執(zhí)行,。”另外，“居民家庭擁有的住房套數(shù)只在購(gòu)房所在地房屋登記機(jī)構(gòu)查詢”,。
這意味著,，償清房貸后再次申請(qǐng)貸款可算作首套房，首套房的確定僅限于福州本地,，在其他地區(qū)有房產(chǎn)不影響在福州享受首套房資格,。
新政一出，有券商人士爆料稱,，上周五央行已召集四大行開會(huì),，目前正在吹風(fēng)階段，四大行也將出臺(tái)政策,，放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),，只要房貸余額還清都算首套房。
23日上午,，記者向央行以及四大行求證,，均未作出回應(yīng)。
此前,，監(jiān)管層規(guī)定的首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是“認(rèn)房又認(rèn)貸”,，即是否是首套房，要看家庭名下是否有房產(chǎn),，是否有過(guò)房貸記錄,，兩個(gè)條件有其中任何一項(xiàng)即不能算作首套房。
記者上午采訪四大行及多家商業(yè)銀行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人,，目前北京地區(qū)的房貸政策仍嚴(yán)格,，以家庭為單位，首套房的認(rèn)定還是“認(rèn)房又認(rèn)貸”,。
“‘認(rèn)房’就是只要在市住建委網(wǎng)站里查到名下有房,，無(wú)論之前是否有貸款，再次買房的話,，銀行貸款都算二套房貸,。”農(nóng)行大興支行房貸經(jīng)理張先生說(shuō)，“認(rèn)貸”就是只要有過(guò)住房按揭貸款記錄,，無(wú)論這套房子在哪,、是否還持有，之前的房貸是否還清，再買房貸款都按照二套房計(jì)算,，首付需要七成,。
如果算作首套房，購(gòu)房者可以享受優(yōu)惠,，雖然銀行目前給出優(yōu)惠不多,，最低有9折，但多數(shù)可以享受基準(zhǔn)利率,。如果按照二套房貸,，那么利率最低為基準(zhǔn)利率的1.1倍。
記者以貸款100萬(wàn),、貸款30年來(lái)計(jì)算本息總額,。計(jì)算發(fā)現(xiàn)，如果按照二套房貸計(jì)算,，要比按照首套房貸多出近16萬(wàn),。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，后續(xù)銀行放貸政策松綁不可能只看貸款存量,，因?yàn)槿绻凑者@一口徑松綁,，并不符合目前滿足首套自住房信貸的政策要求。如果首套房貸的界定放寬,，可能激發(fā)大量的改善性需求,，拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。據(jù)《法制晚報(bào)》
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