房貸松綁,，契稅減免
9月23日，市國土資源和房屋管理局,、市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會 ,、中國人民銀行青島市中心支行 、市住房公積金管理中心,、市地方稅務(wù)局,、市規(guī)劃局等六部門發(fā)布《關(guān)于完善保障性住房和市場多層次需求住房建設(shè)體系的意見》，要求強化政府住房保障責(zé)任,，持續(xù)加大保障性住房建設(shè)力度,，在推進公租房建設(shè)的同時，收購部分商品房屋作為公租房源。另外,，重點推進集中成片和非集中成片棚戶區(qū)改造,，穩(wěn)步實施城中村改造，使居民住房條件明顯改善,，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)趨于完善,，2017年以前基本完成10.2萬戶改造任務(wù)。提高棚戶區(qū)改造的貨幣化安置比例,，鼓勵拆遷居民自行選購住房或由征收部門收購,、團購房屋作為安置房源。
連日來,，有市場傳言稱,，央行已經(jīng)通知四大行 ，要求放開限貸,，鼓勵首套房貸款,，同時二三套房貸款也可恢復(fù)至基準(zhǔn)利率。更有傳言稱,，四大行將放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),，只要房貸貸款余額還清都算首套房。在實行差別化的住房信貸和稅收政策方面,，意見要求滿足居民多層次的住房需求,，進一步活躍房地產(chǎn)交易市場。承擔(dān)住房公積金,、住房維修基金和商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的各商業(yè)銀行,，要先行研究制定并落實支持個人購買住房貸款的優(yōu)惠政策。金融機構(gòu)和住房公積金管理機構(gòu)應(yīng)積極滿足居民家庭合理住房貸款需求,，切實改善信貸服務(wù),，優(yōu)化資源配置，努力配足個人住房貸款額度,，利率合理定價,，加快貸款的審批、發(fā)放速度,，提高服務(wù)效率,。對居民家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女,，下同)購買首套住房在首付款比例、貸款利率等方面給予優(yōu)惠,。出售唯一住房又新購住房的居民家庭償清原購房貸款后,，再次申請住房貸款的，按首套房貸認(rèn)定。
住房公積金管理機構(gòu)在確保資金安全和正常提取的前提下,，優(yōu)先滿足公積金繳存職工首次利用公積金貸款的購房需求,。居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，并且購房成交價格不超過貨幣補償?shù)?，對新購房屋免征契稅,。居民因個人房屋被征收而選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且不繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的,，對新?lián)Q房屋免征契稅,。對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的,，減半征收契稅,。對個人購買90平方米及以下普通住房的，且該住房屬于家庭唯一住房的,，減按1%稅率征收契稅,。個人購買住房的納稅義務(wù)發(fā)生時間以定位(安置)協(xié)議簽訂時間或網(wǎng)簽合同簽訂時間孰早為準(zhǔn)。
從嚴(yán)控制大戶型住房比例
意見要求進一步優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu),。在做好棚戶區(qū)改造,、保障性住房和普通商品住房項目建設(shè)用地供應(yīng)的基礎(chǔ)上，重點加大城市基礎(chǔ)設(shè)施和醫(yī)療衛(wèi)生,、教育文化事業(yè)建設(shè)用地供應(yīng),，相應(yīng)增加商業(yè)、金融,、娛樂,、旅游、養(yǎng)老和健康等新興服務(wù)業(yè)供地比重,，促進房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級,。按照項目控制和總量控制相結(jié)合、以項目控制為主的原則,，結(jié)合保障性住房,、拆遷安置住房的數(shù)量和公共基礎(chǔ)設(shè)施、公用配套設(shè)施統(tǒng)籌安排,，優(yōu)先保證保障性住房,、拆遷安置住房和套型建筑面積90平方米以下的中低價位、中小套型商品住房的供應(yīng)比例,；從嚴(yán)控制144平方米以上的大戶型住房比例,。
多名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，由于今年樓市成交不旺,、開發(fā)商資金回籠較慢,，資金鏈緊繃威脅到開發(fā)企業(yè)的生存能力,。意見一方面要求加快商品房預(yù)售監(jiān)管資金審批和撥付速度，一方面要求做好房地產(chǎn)企業(yè)金融服務(wù)工作,。對非重點監(jiān)管資金即報即批,，做到隨時申請，隨時撥付,；分類調(diào)節(jié)預(yù)售監(jiān)管資金撥付力度,，綜合考慮企業(yè)信譽和開發(fā)資質(zhì)等級情況，將重點監(jiān)管資金撥付比例上調(diào)5%～20%,；對其他資質(zhì)較低及信譽不良的開發(fā)企業(yè),，嚴(yán)格實施重點監(jiān)管資金全額監(jiān)管，以防范風(fēng)險,。落實好開發(fā)企業(yè)配套費后置征收等相關(guān)政策,。各商業(yè)銀行要增加住房開發(fā)貸款供應(yīng)，并向商業(yè)銀行總行積極爭取開發(fā)貸款額度,，優(yōu)先保障普通商品住房開發(fā)項目合理資金需求,，進一步提高開發(fā)貸款授信審批效率。對達(dá)到授信條件的開發(fā)貸款,，要及時發(fā)放,。
房企信用差將無法拿地
為活躍房地產(chǎn)交易市場，意見要求以獨立樓棟作為辦理商品住房項目預(yù)售許可的最低單元,。對開發(fā)企業(yè)申報的商品房預(yù)售價格實行彈性調(diào)節(jié),，套型面積在90平方米以上的商品住房不再進行預(yù)售價格管理。力推適合剛性需求的中小戶型,、中低價位樓盤項目加速入市,，在預(yù)售審批環(huán)節(jié)主動提前介入，實行一條龍服務(wù),，確保相關(guān)開發(fā)企業(yè)申辦預(yù)售許可一次通過,。相關(guān)部門適時舉辦房地產(chǎn)展銷會等活動，進一步活躍市場交易,。運用進社區(qū),、登門辦證等手段，提高登記效能,，維護市場秩序,。
在加強對開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理方面，鼓勵,、引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)兼并,、重組，支持企業(yè)做強做大,，提高抗風(fēng)險能力,，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展,。為健全房地產(chǎn)市場信用管理,，意見指出,，研究建立發(fā)展改革、城鄉(xiāng)建設(shè) ,、規(guī)劃,、國土資源房管、金融,、稅務(wù),、工商、統(tǒng)計等部門聯(lián)動共享的信用管理系統(tǒng) ,。各部門根據(jù)信用評價結(jié)果對開發(fā)企業(yè)進行差別化管理,，對于信用差的企業(yè)，取消其土地競拍資格,，限制其開發(fā)貸款行為,，直至清出本市市場。加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本金管理,，加大對資產(chǎn)負(fù)債情況的監(jiān)測力度,，有效防范風(fēng)險。市委黨校劉文儉教授表示,，目前樓市存在一定風(fēng)險,，銀行對房地產(chǎn)評級較為消極，建立信用管理系統(tǒng),，就相當(dāng)于有了一個“房企黑名單”,，失信房企將受到嚴(yán)重懲罰。文/圖 記者 劉樂芳
◎相關(guān)新聞：福州也發(fā)布房地產(chǎn)新政
22日下午,，福州市發(fā)布房地產(chǎn)新政,，稱購房人還清房貸后，再次申請貸款購房的,，按首貸認(rèn)定,。隨后有消息稱，四大行也將對首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整,，改成“房貸還清再買算首套房”,。記者向央行及四大行求證，并未得到回應(yīng),。而多家銀行表示,，目前北京地區(qū)的房貸政策未變，首套房認(rèn)定仍是“認(rèn)房又認(rèn)貸”,。
福州市政府網(wǎng)站發(fā)布《福州市人民政府發(fā)布促進房地產(chǎn)市場發(fā)展意見》稱：“購房人償清購房貸款后,，再次申請貸款購房的,，按首貸認(rèn)定。金融機構(gòu)在貸款首付款比例和利率方面按照政策規(guī)定的低限執(zhí)行,。”另外,，“居民家庭擁有的住房套數(shù)只在購房所在地房屋登記機構(gòu)查詢”。
這意味著,，償清房貸后再次申請貸款可算作首套房,，首套房的確定僅限于福州本地，在其他地區(qū)有房產(chǎn)不影響在福州享受首套房資格,。
新政一出,，有券商人士爆料稱，上周五央行已召集四大行開會,，目前正在吹風(fēng)階段,，四大行也將出臺政策，放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),，只要房貸余額還清都算首套房,。
23日上午，記者向央行以及四大行求證,，均未作出回應(yīng),。
此前，監(jiān)管層規(guī)定的首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是“認(rèn)房又認(rèn)貸”,，即是否是首套房,，要看家庭名下是否有房產(chǎn)，是否有過房貸記錄,，兩個條件有其中任何一項即不能算作首套房,。
記者上午采訪四大行及多家商業(yè)銀行個貸部負(fù)責(zé)人，目前北京地區(qū)的房貸政策仍嚴(yán)格,，以家庭為單位,，首套房的認(rèn)定還是“認(rèn)房又認(rèn)貸”。
“‘認(rèn)房’就是只要在市住建委網(wǎng)站里查到名下有房,，無論之前是否有貸款,，再次買房的話，銀行貸款都算二套房貸,。”農(nóng)行大興支行房貸經(jīng)理張先生說,，“認(rèn)貸”就是只要有過住房按揭貸款記錄，無論這套房子在哪,、是否還持有,，之前的房貸是否還清，再買房貸款都按照二套房計算,，首付需要七成,。
如果算作首套房,，購房者可以享受優(yōu)惠，雖然銀行目前給出優(yōu)惠不多,，最低有9折,，但多數(shù)可以享受基準(zhǔn)利率。如果按照二套房貸,，那么利率最低為基準(zhǔn)利率的1.1倍,。
記者以貸款100萬,、貸款30年來計算本息總額,。計算發(fā)現(xiàn)，如果按照二套房貸計算,，要比按照首套房貸多出近16萬,。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，后續(xù)銀行放貸政策松綁不可能只看貸款存量,，因為如果按照這一口徑松綁,，并不符合目前滿足首套自住房信貸的政策要求。如果首套房貸的界定放寬,，可能激發(fā)大量的改善性需求,，拉動房地產(chǎn)市場的回暖。據(jù)《法制晚報》
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