原標(biāo)題：建設(shè)“好房子”,，讓居住更舒適

我市發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化居住用地供應(yīng)和規(guī)劃管理措施》 對新供居住用地給予土地規(guī)劃政策支持

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巧用容積率 支持公共空間建設(shè)

此次出臺的《措施》，明顯的變化是針對陽臺面積的計算以及空中花園的建設(shè),。但在公共空間方面,，《措施》則是通過容積率來引導(dǎo)。

●什么是容積率,？

容積率是指一宗土地上的建筑面積與用地面積的比值,。它反映了一定用地上的建設(shè)量。容積率數(shù)值越低,，建設(shè)用地上的建設(shè)量越低,。居住用地上的容積率會與住宅的建筑高度、建筑密度,、樓間距等因素有必然聯(lián)系,，合理的容積率能夠確保居住舒適度。

●哪些方面“不計容”,？

《措施》從鄰里坊,、架空層,、下沉空間等多個方面給予“不計容”政策支持，鼓勵建設(shè)主體和設(shè)計單位通過更加科學(xué)合理的規(guī)劃設(shè)計,，創(chuàng)造出更多元,、更宜居的生活空間。對購房者而言,，能夠享受到盡可能多的居住空間,、更優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境，社區(qū)服務(wù)更具人性化,。一個小區(qū)好不好,，生活方不方便，很大程度上是由配建的公共服務(wù)設(shè)施決定,。市自然資源和規(guī)劃局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，《措施》的出臺，就是鼓勵建設(shè)主體在居住小區(qū)內(nèi)為居民建設(shè)所需的服務(wù)設(shè)施,，滿足從孩子到老人全齡友好的現(xiàn)代生活體驗,。

●“不計容”對居民有啥利好？

《措施》對小區(qū)配建的鄰里坊“不計容”“不計價”,，鼓勵開發(fā)企業(yè)有積極性在小區(qū)內(nèi)建設(shè)綜合性的便民服務(wù)中心,。鄰里坊內(nèi)“一坊多能”，包括社區(qū)養(yǎng)老,、社區(qū)文化,、便民商業(yè)、快遞服務(wù)和公共衛(wèi)生間等5項基本保障型公共服務(wù),，有條件的還鼓勵增設(shè)社區(qū)食堂,、閱覽室等增值型服務(wù)。鄰里坊復(fù)合性強,、靈活性高,，既便于為居民提供更優(yōu)的集中服務(wù)，又便于政府的管理,，極大提升住區(qū)公共服務(wù)便捷度,。

此外，《措施》對架空層,、下沉空間給予“不計容”政策支持,，鼓勵開發(fā)商為居民營造更多全新的共享交流鄰里場所和休憩活動的公共空間。居民可利用架空層下棋,、打牌,、健身、聊天等,，使居民享受到能遮風(fēng)避雨的戶外空間,?？衫孟鲁量臻g設(shè)置健身房、游泳池,、閱覽室等,，使居民足不出小區(qū)享受到現(xiàn)代生活的服務(wù)需求。

日前,，青島市自然資源和規(guī)劃局出臺《關(guān)于優(yōu)化居住用地供應(yīng)和規(guī)劃管理措施》（以下簡稱《措施》）,，從“優(yōu)化土地出讓”“提供容積率支持”兩端發(fā)力，助力“好房子”建設(shè),。鼓勵開發(fā)商建設(shè)“下沉空間”“空中花園”“封閉式陽臺”等,，為“好房子”建設(shè)提供政策保障及方向指引。23日下午,，市政府新聞辦舉行新聞發(fā)布會,，解讀《關(guān)于優(yōu)化居住用地供應(yīng)和規(guī)劃管理措施》。

競買保證金按起始價20%繳納

在房地產(chǎn)行業(yè),，土地與房子的關(guān)系被形容為“面粉與面包”,，此次出臺的《措施》首先從土地供應(yīng)方面入手。一方面,，強化擬出讓土地信息公開,，在商品住宅用地清單發(fā)布后，通過土地推介會,、企業(yè)座談會等渠道,，宣傳推介地塊優(yōu)勢和價值潛力。同時,，豐富地塊信息公開內(nèi)容，及時公布地塊周邊交通,、教育,、醫(yī)療等現(xiàn)狀和規(guī)劃情況，便于開發(fā)企業(yè)及時準(zhǔn)確了解地塊信息,，為選地決策提供充分參考,。另一方面，優(yōu)化商品住宅用地出讓公告,。對住宅用地限價措施進(jìn)行調(diào)整,，不再執(zhí)行樓面單價新高、單宗商品住宅用地溢價率15%的限價要求,。土地出讓公告時間在按規(guī)定不低于20天的基礎(chǔ)上,，可以根據(jù)實際需要適當(dāng)延長公告時間，給市場主體充足的研判決策時間,。

同時,，調(diào)整競買保證金及出讓價款支付方式,。為減輕企業(yè)資金壓力，將住宅用地出讓競買保證金調(diào)整到可以按最低比例,，也就是出讓起始價的20%繳納,，同時延長土地出讓價款分期繳納時限，土地出讓合同簽訂后1個月內(nèi)繳納出讓價款的50%,，剩余的土地出讓金繳納期限可延長至1年,，為企業(yè)提供了更大的資金靈活性。另外,，按照以往工作流程,，以招拍掛方式出讓的商品住宅用地，應(yīng)在繳清全部土地出讓金之后方可交付競得人實施開發(fā)建設(shè),。

另外,，為加快項目建設(shè)，《措施》規(guī)定,，以招拍掛方式出讓的商品住宅用地,，受讓人在繳納50%出讓價款且承諾在6個月內(nèi)開工建設(shè)的，可將土地交付競得人進(jìn)場開展施工前期工作,，提前了交地時間節(jié)點,，提升了效率，促進(jìn)項目盡快達(dá)到預(yù)售條件,。

“鄰里坊”不計入用地容積率

除了土地供應(yīng)環(huán)節(jié)的持續(xù)發(fā)力,，《措施》還從多方面提供規(guī)劃支持，特別是公共設(shè)施建設(shè)方面,。在公服配套方面,，《措施》規(guī)定，集中配建的“鄰里坊”及社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站,、托育所,、社區(qū)服務(wù)站、微型消防站,，不計入用地容積率,，不計入土地價值。鄰里坊建筑面積按照350平方米/千人計算,，單處最小面積350平方米,，并由各區(qū)（市）政府安排專門主管單位或街道統(tǒng)籌管理，提升公共服務(wù)水平,。小區(qū)門衛(wèi)室,、地下停車庫出入口是連接居住小區(qū)內(nèi)外的過渡空間，是展現(xiàn)小區(qū)特色的窗口,?！洞胧诽岢?，居住小區(qū)用于通行管理、信息傳達(dá),、安全保衛(wèi)功能的出入口門衛(wèi)室,，其建筑面積不大于20平方米的，不再計入容積率,。有頂蓋車庫出入口坡道容積率由以往的按一半容積率計算調(diào)整為不計入容積率,，同時要求其形式、材質(zhì),、色彩應(yīng)與居住小區(qū)建筑風(fēng)格協(xié)調(diào)一致,。打造功能完善、設(shè)計精美的小區(qū)出入口空間,，提升城市界面美觀度,。

在住宅使用空間方面，對住宅首層架空層的計容規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整,，明確指出在緊鄰居住小區(qū)集中綠地,、活動場地的住宅建筑底層可以設(shè)置架空層，架空層層高不宜小于3.6米,，并作為公共休閑,、綠化等公共開敞空間使用。架空層內(nèi)部電梯,、樓梯,、門廳、設(shè)備管井,、市政設(shè)備設(shè)施等必要使用空間的建筑面積,，累計不大于底層投影面積30%的部分，不再計入容積率,。從而鼓勵符合條件的小區(qū)合理設(shè)置架空層,，通風(fēng)降噪，疏解地面交通,，增加公共交往空間，打造開放多元復(fù)合的活力社區(qū),。另外鼓勵居住小區(qū)建設(shè)下沉空間,，《措施》提出，鼓勵有條件的居住小區(qū)結(jié)合集中綠地,、活動場地設(shè)置下沉空間,。鼓勵開發(fā)企業(yè)利用與下沉空間相連的地下建筑建設(shè)健身房等業(yè)主共享的文體活動設(shè)施，滿足居民更高品質(zhì)的生活需求,，這部分地下空間不再計入容積率,?！洞胧诽岢觯幼⌒^(qū)建筑外立面采用磚石,、金屬,、陶板等高品質(zhì)材料的，飾面層可不計入容積率,，鼓勵開發(fā)企業(yè)打造經(jīng)久耐用的建筑立面,，提升建筑性能，美化城市形象,。

封閉陽臺按照一半計算容積率

公共空間是住區(qū)高品質(zhì)生活的重要空間載體,，但要想獲得更好的居住體驗，室內(nèi)的居住空間更為重要,?！洞胧穼κ覂?nèi)居住空間也推出了多項容積率優(yōu)化措施，引導(dǎo)開發(fā)商提供更好的居住產(chǎn)品,?！洞胧肥紫葘κ覂?nèi)空間計算規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整優(yōu)化，按照新的規(guī)定,，套內(nèi)建筑面積超過140平方米的住宅,，允許在起居室（廳）設(shè)置一處挑空空間，挑空部分不大于兩層層高,，其面積不超過住宅套內(nèi)建筑面積的25%并且不大于50平方米的,，按照其水平投影只計算單層容積率。這有利于鼓勵創(chuàng)新的住宅空間設(shè)計模式,，進(jìn)一步擴大室內(nèi)采光面,，增強室內(nèi)視野通透性，讓室內(nèi)功能分區(qū)更加合理,、舒適,。

《措施》明確，原則上建筑高度不超過54米住宅每戶可以安排設(shè)置一處空中戶屬花園,，設(shè)置于建筑主體結(jié)構(gòu)以外,，進(jìn)深不小于2.1米，不大于4米,，高度不小于兩個自然層,，進(jìn)深在2.1米以內(nèi)的部分，按其水平投影面積的1/2計入容積率,，2.1米—4米的部分不計入容積率,。市自然資源和規(guī)劃局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，和普通陽臺不同，戶屬空中花園比一般陽臺擁有更大的進(jìn)深,，使住宅附屬空間具有更大的可使用面積,。通過出臺容積率的支持措施，讓居民在樓房中既可享受私家庭園的“親地感”,，養(yǎng)花種草,、健身鍛煉、衣物晾曬,，又可感受比地面花園更好的視野和通風(fēng)條件,。

針對室內(nèi)陽臺，鼓勵建設(shè)封閉式住宅陽臺,?！洞胧穬?yōu)化統(tǒng)一了陽臺容積率核算標(biāo)準(zhǔn)，將住宅陽臺進(jìn)深尺寸由最大1.8米調(diào)改為最大2.1米,，且封閉陽臺按照一半計算容積率,，改變既往全部計容計算規(guī)則，激發(fā)房地產(chǎn)商建設(shè)封閉陽臺的積極性,，保證套型功能完整性,，滿足居民對更加舒適寬敞的休憩、晾曬衣物空間需求,，減少高空墜物風(fēng)險,，提升建筑立面品質(zhì)。

本版撰稿 觀海新聞/青島早報記者 劉鵬