原標(biāo)題：“好房子”理念前置,！青島出臺(tái)多批次利好政策,，推動(dòng)住宅品質(zhì)提升

青島土拍新政試行商品住宅用地預(yù)申請(qǐng)制度,，促進(jìn)土地資源市場(chǎng)化配置,；出臺(tái)多批次利好政策，給予容積率支持,，推動(dòng)住宅品質(zhì)提升——

“好房子”理念前置,，“好生活”場(chǎng)景升級(jí)

在房地產(chǎn)行業(yè)有個(gè)形象的比喻，土地比作“面粉”,，房子比作“面包”,。正因?yàn)橛忻娣叟c面包的邏輯,，土拍一直被視為房地產(chǎn)市場(chǎng)的晴雨表,，每一次土拍的結(jié)果，不僅反映了房企對(duì)核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心,，也預(yù)示著未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向,。

今年以來(lái)，土地市場(chǎng)熱度持續(xù)回升,，房地產(chǎn)企業(yè)聚焦核心城市積極拿地,，北京、杭州,、成都等城市相繼拍出高溢價(jià)地塊,。中指研究院發(fā)布的《2025年1—5月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜》顯示，前5個(gè)月,，TOP100企業(yè)拿地總額4051.9億元,，同比增長(zhǎng)28.8%。

聚焦青島,，土地市場(chǎng)也逐漸回溫,。近段時(shí)間以來(lái)，多個(gè)擁有良好地理位置和區(qū)位條件的優(yōu)質(zhì)地塊相繼推出,，如嶗山王家村,、市北原果品批發(fā)市場(chǎng)、高新區(qū)青島中學(xué)旁等等。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，土地市場(chǎng)的活躍,，將有效穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。

一系列利好政策的釋放,，也在一定程度上刺激房企拿地的熱情,。今年4月，青島試行商品住宅用地預(yù)申請(qǐng)制度,，讓地價(jià)與市場(chǎng),、預(yù)期、企業(yè)成本等接軌,，促進(jìn)土地資源市場(chǎng)化配置,。此外，市自然資源和規(guī)劃局還多批次出臺(tái)優(yōu)化土地供應(yīng)政策,，給予容積率支持,，推動(dòng)住宅品質(zhì)提升，持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì),。

土拍市場(chǎng)“回暖”

從核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊開(kāi)始,，土拍市場(chǎng)熱度升溫——5月29日，杭州拱墅區(qū)康橋單元住宅用地溢價(jià)率40.33%,；5月23日,，成都郫都區(qū)郫筒街道望叢東路17號(hào)溢價(jià)成交，溢價(jià)率59.34%,；5月20日,，北京海淀區(qū)半壁店宅地溢價(jià)率11.95%……

這樣的結(jié)果折射出，地塊屬性決定熱度分化,，房企拿地策略聚焦“確定性”,，當(dāng)前房企拿地資金向聚焦收益確定性高和現(xiàn)金流回籠快的項(xiàng)目?jī)A斜。

近期,，青島陸續(xù)推出多個(gè)優(yōu)質(zhì)地塊,，分布在市北區(qū)、嶗山區(qū),、李滄區(qū),、西海岸新區(qū)等，且均位于熱門(mén)板塊,。比如,，市北新都心片區(qū)接連推出兩個(gè)改善型地塊，一個(gè)是原果品批發(fā)市場(chǎng)地塊,，另一個(gè)是雙山商住地塊,，前者無(wú)論交通還是教育資源都十分完善,，后者地處新都心片區(qū)腹地，緊鄰凱德MALL等大型商場(chǎng)及寫(xiě)字樓,。兩個(gè)地塊均為低容積率土地,，分別為2.4和2.5。如今新都心片區(qū)正處于新房供應(yīng)的空白階段,，這兩個(gè)地塊的入市將進(jìn)一步激發(fā)該區(qū)域價(jià)值,。

今年青島的土拍政策端出現(xiàn)了一大變化，即試行商品住宅用地預(yù)申請(qǐng)制度,。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),，就是在地塊正式上市前，意向申請(qǐng)人提交預(yù)申請(qǐng)書(shū)并承諾愿意支付的土地價(jià)格,，最終地塊正式出讓時(shí)以各房企的“意向價(jià)格”進(jìn)行價(jià)格擬合,，以確定最終樓面價(jià)格。

“預(yù)申請(qǐng)制度提前公布地塊基本情況,、規(guī)劃條件,、周邊配套設(shè)施等，預(yù)申請(qǐng)公告時(shí)長(zhǎng)原則上為20—30天,，使企業(yè)有充足時(shí)間進(jìn)行調(diào)研和測(cè)算,，做出合理的投資決策。通過(guò)預(yù)申請(qǐng),，出讓人可提前了解企業(yè)的參拍意向,，充分了解市場(chǎng)需求，科學(xué)合理把握供地規(guī)模,、節(jié)奏和方式,，提高土地成交率,。”據(jù)市自然資源和規(guī)劃局總經(jīng)濟(jì)師常勇介紹,，出讓人可根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)和預(yù)申請(qǐng)人的數(shù)量，合理確定用地供應(yīng)價(jià)格,，促進(jìn)土地市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng),，實(shí)現(xiàn)土地資源的最佳配置。

這一利好政策也得到了不少企業(yè)的積極反饋,。“利用預(yù)公告期,，意向企業(yè)可提前啟動(dòng)方案設(shè)計(jì)，預(yù)溝通政府規(guī)劃意向,，摘地后第一時(shí)間提交高質(zhì)量方案,，進(jìn)而有助于打造‘好房子’。”青島青特產(chǎn)城集團(tuán)有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者,。

事實(shí)上,，土地市場(chǎng)的回暖也源于需求市場(chǎng)的逐步好轉(zhuǎn),。得益于一系列穩(wěn)樓市政策顯效，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)朝著止跌回穩(wěn)的方向邁進(jìn),，以5月份為例,，青島新房交付7962套，環(huán)比提升71.4%,。假期房產(chǎn)交易更為活躍,，在剛剛過(guò)去的端午假期，青島貝殼新房日均成交量較5月提升226%,，二手房日均成交量較5月均值提升6%,。

如今隨著土拍市場(chǎng)的回溫，在很大程度上也說(shuō)明樓市信心正逐步修復(fù),，市場(chǎng)預(yù)期迎來(lái)積極重塑,。

引導(dǎo)房企從源頭建設(shè)“好房子”

近期，杭州,、溫州,、北京等多地的土地出讓公告相繼釋放出明確信號(hào)：要求住宅品質(zhì)前置到土地端口，地方在出讓條件中通過(guò)設(shè)立技術(shù)規(guī)范,、設(shè)計(jì)導(dǎo)則等方式,，引導(dǎo)房企從源頭建設(shè)“好房子”。

青島也不例外,。記者注意到,，在6月4日發(fā)布的兩宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)公告中，均備注需配建鄰里坊,、活動(dòng)場(chǎng)地,、物業(yè)管理用房、垃圾分類(lèi)收集點(diǎn)等,，其中一個(gè)地塊還要求設(shè)置小型開(kāi)放綠地,。兩宗土地位于李滄東李片區(qū)，容積率均為1.7,，屬低密地塊,，這些都符合“好房子”的建設(shè)要求。

“各地土拍從‘好房子’方向發(fā)力,，通過(guò)在土地出讓階段設(shè)立相應(yīng)的建設(shè)規(guī)定,，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商回歸產(chǎn)品本身，推動(dòng)行業(yè)良性發(fā)展,。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示,，隨著更多城市將“好房子”理念前置到土地出讓環(huán)節(jié)，未來(lái)住宅市場(chǎng)或?qū)⒊尸F(xiàn)出以“高品質(zhì)+合理溢價(jià)”為主導(dǎo)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整,。

此外,，越來(lái)越多的城市推出低容積率的住宅用地,，打造高品質(zhì)“好房子”。

自去年以來(lái),，青島先后出臺(tái)了兩批次關(guān)于優(yōu)化居住用地供應(yīng)和規(guī)劃管理措施及《青島市建筑工程建筑面積及規(guī)劃指標(biāo)計(jì)算技術(shù)細(xì)則》,，從架空層、下沉空間,、鄰里坊,、住宅外立面、車(chē)行地下出入口,、小區(qū)門(mén)衛(wèi)室,、屋頂設(shè)備間7個(gè)小區(qū)公共空間部分和住宅陽(yáng)臺(tái)、空中戶(hù)屬花園,、室內(nèi)挑空空間,、住戶(hù)設(shè)備平臺(tái)、飄窗5個(gè)住宅套內(nèi)空間部分,，提出容積率支持措施,。

“經(jīng)過(guò)一年的實(shí)踐，有30余個(gè)新建住宅建設(shè)項(xiàng)目使用上述各項(xiàng)政策,，得到了房地產(chǎn)企業(yè)的普遍好評(píng),，提高了青島新建商品住宅的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，為打造‘好房子’提供了有力的政策賦能,。”市自然資源和規(guī)劃局總規(guī)劃師胡雁表示,，根據(jù)前期調(diào)研，今年青島將以反映比較集中的陽(yáng)臺(tái),、風(fēng)雨連廊,、小區(qū)出入口大堂等要素作為新的著力點(diǎn)，為打造高品質(zhì)住宅提出新的政策支持措施,。

比如針對(duì)風(fēng)雨連廊,，青島出臺(tái)政策明確，新建居住小區(qū)內(nèi)可局部設(shè)置單層,、兩側(cè)無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu),、頂蓋寬度不超過(guò)3米的風(fēng)雨連廊，計(jì)入建筑密度,，不計(jì)入容積率。從而鼓勵(lì)有條件的小區(qū)合理設(shè)置風(fēng)雨連廊,，疏解地面交通,，豐富景觀層次，打造“移步換景”的開(kāi)放活力社區(qū),。

未來(lái),，隨著更多“好房子”入市和政策紅利持續(xù)釋放,，將推動(dòng)城市住宅品質(zhì)整體升級(jí)，滿(mǎn)足廣大群眾住房需求,。（青島日?qǐng)?bào)/觀海新聞?dòng)浾?王冰潔）

[來(lái)源：青島日?qǐng)?bào) 編輯：王榮]