“萊蕪路學(xué)區(qū)房,,73平方米,總價256萬元,,7月份可辦手續(xù)。”近期,,隨著小學(xué)招生報名塵埃落定,,學(xué)區(qū)房卻再度火熱起來。不過和三四月份買方主動不同,,現(xiàn)在學(xué)區(qū)房賣方很積極,其中不少賣方還是前不久的買方,。其實,,這并不奇怪,很多學(xué)區(qū)房就是買進上戶口,,待孩子一上學(xué)就賣出,,如此“擊鼓傳花”,無形中也加劇了學(xué)區(qū)房價格的“水漲船高”,。
賣學(xué)區(qū)房不能虧本
“學(xué)區(qū)房價格已經(jīng)這么高了,,現(xiàn)在出手買值不值得?”市民孫女士的女兒明年就要上小學(xué),如今她正在猶豫是否要購買一套學(xué)區(qū)房,,“學(xué)區(qū)房會不會有跌價的風(fēng)險?”
雖然曾經(jīng)和孫女士有同樣的疑慮,,但是劉女士卻早在一年前購買了一套江蘇路小學(xué)的學(xué)區(qū)房。“房東買了不到半年就轉(zhuǎn)手,,他就是為了孩子上學(xué),。”劉女士說,“買房我交了不少稅,,加上中介費一共四萬多元,。”目前劉女士的孩子已經(jīng)開始報名入學(xué),她正在考慮轉(zhuǎn)手的問題,。劉女士說:“就算不加價,,這四萬元也要加在房價里,買個學(xué)區(qū)房總不能虧本吧,。”這樣算下來,,兩年內(nèi)劉女士的學(xué)區(qū)房每年都增長了四萬元。
目前,,學(xué)區(qū)房主要是為了孩子落戶入學(xué),,產(chǎn)權(quán)并不是最關(guān)注的部分,所以很多人住一段時間就會轉(zhuǎn)手,,轉(zhuǎn)手率非常高,。“面積小的房子根本沒法住,有的只是買房落個戶,,入學(xué)后轉(zhuǎn)手賣掉,。”齊東路一家中介工作人員表示,,“就算可以居住的大房子,大多也會在孩子上初中后就賣了,。”高轉(zhuǎn)手率也支撐了學(xué)區(qū)房價格的水漲船高,。“學(xué)區(qū)房轉(zhuǎn)手,會有稅費和中介費,,別說跌價,,每年5%的漲幅是底線。”上述中介人士介紹,。不僅如此,,從江蘇路小學(xué)等幾個學(xué)區(qū)范圍內(nèi)二手房掛牌價來看,單價較高的往往是房齡較短的房子,,一是可以使用貸款,,二是居住舒適度較高。
一房兩用 物超所值
一部電視劇《虎媽貓爸》曾經(jīng)引發(fā)不少家長的共鳴,。“我很贊成虎媽的態(tài)度,,將來我們沒有多余的能力幫孩子,只能期望孩子上個好學(xué)校,,有個好起點,。”如今“二孩”政策的放開,讓侯先生的思想發(fā)生了變化,。“以前是一個孩子上學(xué),,感覺不在意,但是今年‘老二’要出生,,兩個孩子差三歲,,一套學(xué)區(qū)房能‘兩用’,感覺很劃算,。”記者了解到,,“二孩”政策放開后,不少家長為兩個孩子購買一套學(xué)區(qū)房的意愿大大增強,。
“學(xué)區(qū)房一年四季都有來買的,,房源很緊俏。”紀女士在安徽路附近開了一家房產(chǎn)中介,,近七八年時間她見證了周邊學(xué)區(qū)房從單價一萬元向三萬元快速躍進,。她有個小本子,上面密密麻麻記錄了各種房源信息,,紀女士告訴記者,,在經(jīng)歷了一段快速上漲期后,現(xiàn)在學(xué)區(qū)房的價格一直穩(wěn)定上漲,。“一些想要二孩的家長,,本來也要換房子,,現(xiàn)在都瞅準了學(xué)區(qū)房。”紀女士說:“周圍只要出來300萬元左右能住的學(xué)區(qū)房,,基本都有三四個客戶來爭,。”
其實,房源的緊俏反而擴大了學(xué)區(qū)房的范圍,。“幾年前江蘇路,、大學(xué)路和嘉峪關(guān)路等周邊學(xué)區(qū)房受關(guān)注,現(xiàn)在不僅文登路,、太平路,、德縣路、萊蕪路周邊的學(xué)區(qū)房熱度一直很高,,連湛山附近、南京路,、燕兒島路,、澳門路附近都是學(xué)區(qū)房的熱土。”樓市觀察人士表示,,隨著學(xué)區(qū)房需求的增加,,不僅是傳統(tǒng)的市南西部,市南東部,、市北臺東,、嶗山海爾路附近等區(qū)域的學(xué)區(qū)房都成為二手房成交的主力。
學(xué)區(qū)房越小單價越高
由于目前義務(wù)教育階段的 “就近入學(xué)”原則,,家長購得學(xué)區(qū)房成功落戶之后就可以讓孩子就近就讀名校,。不過,在學(xué)區(qū)房交易中,,大家關(guān)注的還是入學(xué)權(quán),,所以面積小的學(xué)區(qū)房最吃香,可謂“花小錢辦大事”,。記者了解到,,這樣的小房子大部分都只能落戶,雖然配備了簡單的生活起居用品,,但也不能長住,。
“因為面積小,總價相對較低,。”紀女士說,,不過近幾年面積小的學(xué)區(qū)房單價卻是蹭蹭上漲,十幾平方米和二十多平方米可以賣到50萬元,,甚至60萬元,。記者查看了中介提供的幾套學(xué)區(qū)房房源,,發(fā)現(xiàn)這些房子單價已經(jīng)非常高,以大學(xué)路周邊的學(xué)區(qū)房為例,,純?yōu)槁鋺舻?0至20平方米小戶型基本賣到60萬元至75萬元之間,,相比起來,其他的在售學(xué)區(qū)房均價在2.6萬元至3萬元/平方米之間,。“就拿大學(xué)路附近20平方米以內(nèi)的小戶型來說,,2008年我就在這附近賣房,此類純落戶學(xué)區(qū)房總價在40萬元以內(nèi),,當(dāng)時已經(jīng)覺得天價,,大致在2013年前后,這樣的房子就能賣60—70萬元,,已經(jīng)漲了快一倍,。到了今年,這樣的房子已經(jīng)超過75萬元,。”大學(xué)路附近一家房屋中介工作人員介紹,。
部分老房貸款有望松綁
江蘇路、大學(xué)路,、太平路周邊沒有新盤,,大多都是上世紀80年代的老房子,最新的也是20世紀90年代的,,基本房齡都在20年以上,,老的甚至已經(jīng)有七八十年的歷史。記者了解到,,這一片的房源都很老,,不能貸款的房源差不多占到了三分之二。“一次性付款是主流,,即使貸款限制也很多,。”有中介表示。
記者最近從島城銀行房貸市場了解到,,雖然房貸期限最長30年的紅線并沒有調(diào)整,,但是部分銀行也已放寬了二手房貸款年限,有的銀行 “貸款年限+房齡”最長可到55年,。“貸款期限加房齡,,我們行最長可到50年。”記者以普通購房者身份咨詢島城部分銀行房貸人員,,工行一名個貸經(jīng)理介紹說,,假設(shè)一套房子房齡已20年,不考慮貸款人年齡等條件,,這套房子最長可貸款30年,。“房貸期限最長30年,,這個銀監(jiān)會規(guī)定的紅線并沒有調(diào)整。”河北銀行青島分行一名個貸業(yè)務(wù)經(jīng)理介紹,,“二手房 ‘貸款期限+房齡’最長可到55年,。”不過島城中行、建行,、農(nóng)行,、交行等主要銀行貸款仍執(zhí)行 “貸款期限+房齡不超過40年”的規(guī)定。
“樓齡長,、貸款期限相對較短,,對很多二手房買家、特別是有意購買學(xué)區(qū)房的買家來說是一大利好,。”有業(yè)內(nèi)人士表示,,舉例來說,如果房子已有30年樓齡,,以前最多只能貸到10年,,現(xiàn)在可以貸到20年甚至更長,這在一定程度上會帶動老房的交易量,。
學(xué)區(qū)房投資還需謹慎
“學(xué)區(qū)房價格堅挺,有些人就想投資,,但是這個得考慮清楚,。”有業(yè)內(nèi)人士提醒,“不建議純投資,,因為有政策風(fēng)險,,有砸在手里的可能,這個真得看眼光,。”不過,,即使為了孩子上學(xué),有些家長會早早出手,。“在青島劃片入學(xué)已經(jīng)實現(xiàn)了很多年,,雖然學(xué)區(qū)房不會大漲,但是價格攀升也是一種趨勢,。”該業(yè)內(nèi)人士分析,,從孩子出生到上學(xué),學(xué)區(qū)房的變數(shù)較大,,一般在孩子4到5歲時考慮比較合適,,就近入學(xué)政策在短期內(nèi)對學(xué)區(qū)房影響不大。
此外,,業(yè)內(nèi)專家預(yù)測,,學(xué)區(qū)房作為樓市的一項特殊的“功能性產(chǎn)品”,,短時間內(nèi)身價或?qū)⒗^續(xù)走高。不過,,隨著不少名校在新區(qū)建設(shè)分校,,未來青島優(yōu)質(zhì)教育資源的分布會愈發(fā)合理,屆時,,讓適齡子女就讀好學(xué)??赡懿辉倬窒抻谑心侠铣菂^(qū),學(xué)區(qū)房價變動或?qū)⒅饾u趨于平穩(wěn),。
值得注意的是,,二手房買賣中,產(chǎn)權(quán)過戶與戶口遷移并不是同時進行,,一般情況下是先辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),,而后再行辦理戶口遷移手續(xù),賣家將原有戶口從房產(chǎn)所在的地址中遷出,,而后買家才能將家庭成員的戶口遷入,。雙方應(yīng)書面約好戶口遷出的時間及違約責(zé)任。由于戶口一般無法強制遷出,,因此買方對戶口延遲遷出問題應(yīng)當(dāng)采取慎重的態(tài)度,。
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