原標(biāo)題：監(jiān)管補(bǔ)缺和供需放量　住房租賃時(shí)代已漸行漸近

近日,，中共中央政治局會(huì)議在研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì),，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)，明確提出“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng),，堅(jiān)持政策連續(xù)性穩(wěn)定性,，加快建立長(zhǎng)效機(jī)制”。這意味著,，未來(lái)樓市調(diào)控將堅(jiān)持“政策穩(wěn)定”和“查漏補(bǔ)缺”的基調(diào),。同時(shí)，利用調(diào)控高壓下騰挪出的“窗口期”,，啟動(dòng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè),，將是下一步樓市管理的重點(diǎn)。在長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)上,，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng),、實(shí)現(xiàn)“租售并舉”被寄予厚望。近期,，熱點(diǎn)城市不僅加快供地,，供地結(jié)構(gòu)也發(fā)生變化,，配建租賃住房和企業(yè)自持租賃常態(tài)化。

7月18日,，住建部等九部委聯(lián)合發(fā)文,，要求人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng),。同時(shí)，深圳,、廣州,、南京等12個(gè)城市被列入首批租賃試點(diǎn)。發(fā)文要求,，人口凈流入的大中城市,，充分發(fā)揮國(guó)企引領(lǐng)和帶動(dòng)作用，支持相關(guān)國(guó)企轉(zhuǎn)型為租賃企業(yè);鼓勵(lì)國(guó)企將閑置和低效利用的國(guó)有廠(chǎng)房,、商業(yè)辦公用房等,，按規(guī)定改建為租賃住房;集體建設(shè)用地可試點(diǎn)租賃住房建設(shè)。目前,，由于租金回報(bào)率低,，企業(yè)參與長(zhǎng)期租賃經(jīng)營(yíng)的積極性不高。因此,，國(guó)企發(fā)揮帶頭和引領(lǐng)作用,，輔之以用地、稅收,、融資等一系列政策優(yōu)惠,，將成為培育企業(yè)規(guī)模化租賃經(jīng)營(yíng)的突破口,。

7月初,，上海發(fā)布兩個(gè)用途均為“租賃住房”的地塊擬出讓公告，當(dāng)時(shí)曾引起了很大反響,。近日,，這兩宗地正式出讓?zhuān)⒃俅我痍P(guān)注。首先,，兩宗地都以超低底價(jià)甚至近乎贈(zèng)送出讓?zhuān)瑥埥貕K和嘉定新城地塊樓面均價(jià)分別為5569元和5950元;其次,，兩宗地均由區(qū)屬?lài)?guó)企獲得，張江地塊由上海張江(集團(tuán))有限公司競(jìng)得,，嘉定新城地塊由嘉定新城發(fā)展有限公司競(jìng)得,。注意的是，一年前距嘉定新城地塊不到700米的地方成交的“招拍掛”用地,，樓面均價(jià)高達(dá)3.76萬(wàn)元,。

筆者認(rèn)為,，大城市供地向租賃傾斜，并通過(guò)低地價(jià)來(lái)降低租賃企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本,，提高租金回報(bào)率,，將成為國(guó)家扶持租賃企業(yè)的重要途徑?？紤]到建安,、財(cái)務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)等成本,，張江及嘉定新城地塊綜合開(kāi)發(fā)成本在1.5-1.8萬(wàn)元,，租金回報(bào)率可達(dá)4%-5%。但是,，周邊“招拍掛”用地的綜合開(kāi)發(fā)成本已高達(dá)5萬(wàn)元,，租金回報(bào)率僅1.5%左右。而且,，除用地政策支持外,，未來(lái)稅收優(yōu)惠、財(cái)政補(bǔ)貼,、融資便利等扶持將相繼到位,，企業(yè)參與規(guī)模化,、專(zhuān)業(yè)化租賃經(jīng)營(yíng)的積極性將會(huì)提高,。

供地向租賃傾斜，乃大城市樓市供需結(jié)構(gòu)倒逼所致,。目前,，大城市開(kāi)發(fā)邊界已劃定，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度逼近天花板,，“攤大餅”式擴(kuò)張導(dǎo)致城市病愈演愈烈,。同時(shí)，高房?jī)r(jià)背景下城市空間“二次利用”受阻,。因此,，大城市供地彈性很低，中短期內(nèi)很難大規(guī)模增加供地,，很難借助供地來(lái)降房?jī)r(jià),。而且，即便增加供地,，“招拍掛”模式下也很難避免高地價(jià),、高房?jī)r(jià)。由此,，即便未來(lái)商品住房供應(yīng)增加,，也無(wú)法匹配當(dāng)前樓市“剛需”主體——新市民(外來(lái)常住人群和大學(xué)畢業(yè)生)的住房需求,。

目前，20個(gè)大城市租房人群平均占比達(dá)40%,，13個(gè)城市占比接近或超過(guò)50%,。土地賣(mài)一塊少一塊，稀缺的供地更多轉(zhuǎn)向租賃住房(包括公租房),，不僅匹配新市民的住房需求,，也是對(duì)住房回歸居住屬性的貫徹。

更重要的是,，新增供地建設(shè)的租賃住房,，具有政策性住房屬性，契合支持新市民住房需求的訴求,。但凡租賃市場(chǎng)成熟規(guī)范的國(guó)家，比如德國(guó),、日本,、美國(guó)等，不僅重視租賃市場(chǎng)規(guī)制,、租賃雙方權(quán)利義務(wù)平衡,，還要大規(guī)模增加適租型的房屋供應(yīng)，特別是公租房,、社會(huì)租賃房,。

除了重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)要培育規(guī)模化住房租賃企業(yè),，壯大機(jī)構(gòu)租賃,、增加租賃供應(yīng)、穩(wěn)定租賃關(guān)系以外,，九部委文件還強(qiáng)調(diào),，要搭建政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)。目前看,，制約租賃市場(chǎng)發(fā)展的另一大問(wèn)題,，就是監(jiān)管缺失和管理無(wú)序，導(dǎo)致諸如隨意漲租,、被逼搬家等侵害承租者權(quán)益,，“二房東”多收費(fèi)、不退押金等違法行為,，租賃房屋內(nèi)設(shè)施老舊差,、物業(yè)維修不到位，租賃雙方權(quán)利責(zé)任不清晰等問(wèn)題,。當(dāng)前,，租賃市場(chǎng)之所以亂象叢生,，源于租賃基礎(chǔ)秩序和監(jiān)管信息基礎(chǔ)缺失。

因此,，建立租賃交易服務(wù)平臺(tái)有兩個(gè)目標(biāo)：一是修復(fù)租賃市場(chǎng)基礎(chǔ)秩序,，比如推行統(tǒng)一的租賃合同示范文本，實(shí)現(xiàn)住房租賃合同網(wǎng)上備案;建立健全住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案制度,，強(qiáng)化住房租賃信用管理,，建立多部門(mén)守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制;二是建立政府加強(qiáng)租賃監(jiān)管需要的數(shù)據(jù)平臺(tái)，比如建立住房租賃信息發(fā)布標(biāo)準(zhǔn),，避免信息不對(duì)稱(chēng)下的侵權(quán)行為;比如加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)測(cè),，為政府進(jìn)行租賃供需分析、租賃發(fā)展規(guī)劃決策提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ),。

目前,，我國(guó)有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%,。未來(lái),，隨著“3個(gè)一億人”戰(zhàn)略推進(jìn)，新市民租賃需求將爆發(fā)式增長(zhǎng),，租賃占比或?qū)⒊^(guò)50%,。因此，各地紛紛加大公租房,、租賃房源供應(yīng),。未來(lái)5年，北京新增住房中租賃住房占30%,，深圳新增保障房中公租房占70%;“十三五”期間,，上海租賃住房占新增住房的60%，廣州供地增長(zhǎng)20%,，也將向租賃住房?jī)A斜,。

我國(guó)租賃需求已經(jīng)崛起、租賃供應(yīng)開(kāi)始放量,，政府監(jiān)管“欠賬”逐漸補(bǔ)上,，租賃市場(chǎng)秩序?qū)②呌谝?guī)范。同時(shí),，2016年國(guó)務(wù)院39號(hào)文,、今年5月發(fā)布的租賃管理辦法，以及近期九部委文件等,，均強(qiáng)調(diào)“租賃可享受公共服務(wù)”,，再考慮到入戶(hù)門(mén)檻在降低，租房將成為新市民的重要居住選擇，我國(guó)也將邁入租賃時(shí)代,。同時(shí),，建立“租售并舉”、“先租后買(mǎi)”的住房新制度,，將極大地激活“3個(gè)一億人”的城鎮(zhèn)化,，這也將是夯實(shí)樓市需求基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)泡沫“軟著陸”,，避免新房開(kāi)發(fā)空間觸頂而導(dǎo)致樓市上中下游“斷檔”下滑,，壯大內(nèi)需和推進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的可行路徑。