原標(biāo)題：“房奴時(shí)代”：一線城市房租真的很高嗎?

在城市化、尤其是大城市化才走過半程之當(dāng)下,，我們無論是討論房?jī)r(jià),、還是房租，都不宜動(dòng)不動(dòng)用道德綁架現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)演變,。

純粹的道德訴求,，容易讓人對(duì)現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生誤判。

近期,，易居研究院發(fā)布《50城房租收入比研究》報(bào)告,，報(bào)告顯示，北上深一線城市的房租收入比嚴(yán)重高企,，分別高達(dá)58%,、54%和48%，亦即是說,，在北上深工作的人群,，房租要占其人均可支配收入的一半左右。

在房?jī)r(jià)瘋漲勢(shì)頭稍稍停息的當(dāng)下,，這份報(bào)告被輿論形容為“房奴報(bào)告”,，引得無數(shù)北漂、滬漂,、深漂大發(fā)感慨,，“房子不僅買不起，也快租不起了”,。

其實(shí),，如果理性分析的話，那么,，我們就會(huì)認(rèn)識(shí)到，當(dāng)下我國(guó)一線城市的房租,，不是高了,，而是低了,，未來房租漲幅大于房?jī)r(jià)漲幅將成為大概率事件。

為什么這樣判斷?

首先,，從房屋租售比的角度看,，北京、上海和深圳均在1:500以下,，我們用更為形象的年房租/房?jī)r(jià)進(jìn)行核算,，北上深目前僅有1.5%左右，亦即是說,，一套1000萬元的房屋,，一年租金普遍僅有15萬元左右。如此之低的房租回報(bào)率,，在全世界范圍內(nèi),，都是相當(dāng)?shù)偷模瑹o論是歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家,、還是東南亞等發(fā)展中國(guó)家,，其房租回報(bào)率普遍在4%-8%。

在我國(guó)一線城市超低房租回報(bào)率之下,，未來只有兩種演化可能,，一是房?jī)r(jià)大跌，二是房租補(bǔ)漲,，我更看好后一種可能性,，尤其是在部分城市已經(jīng)試點(diǎn)“租售同權(quán)”的背景下。

其次,，易居研究院發(fā)布的《50城房租收入比研究》,，其“收入”參數(shù)選用的人均個(gè)人可支配收入，而不是個(gè)人收入,。人均收入包括單位補(bǔ)交的養(yǎng)老,、醫(yī)療、住房公積金,、年金等,，但人均可支配收入僅是“最終消費(fèi)支出和儲(chǔ)蓄的總和”，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于人均收入,。此外,，人均可支配收入是所有人(包括老人和小孩)的平均值，而眾多北漂,、滬漂和深漂,，其個(gè)體的可支配收入要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于統(tǒng)計(jì)口徑的平均值，故而,，其真正的房租壓力,，其實(shí)也沒有我們想象般那樣嚴(yán)重,。

再次，橫向?qū)Ρ葋砜?，如紐約,、倫敦這樣的發(fā)達(dá)國(guó)家大城市，其房租收入比也普遍在50%左右,，紐約的房租收入比更是接近60%,。再如越南胡志明市、柬埔寨金邊市等東南亞國(guó)家的核心城市,，其平均值的房租收入比則更是高得嚇人,，胡志明市和金邊市的房?jī)r(jià)普遍在2000美元/平米左右，一套50平米的小公寓租金普遍在800美元/月左右,，而當(dāng)?shù)氐娜司杖雲(yún)s遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于我國(guó)一線城市,。

用“個(gè)人租房租金支出/個(gè)人可支配收入”來形容“房奴時(shí)代”的年輕人慘烈，是不客觀的,，也是經(jīng)不起推敲的,。一線城市的“土著”老人，收入是很低的,，但他們自己有房,，并不需要租房，北漂,、滬漂,、深漂的年輕人，其可支配收入,，事實(shí)上要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一線城市的整體平均值,，至于剛剛參加工作的年輕人，也完全可以在地理位置稍偏的地方群租,，來降低自己的房租壓力,。

在城市化、尤其是大城市化才走過半程之當(dāng)下,，我們無論是討論房?jī)r(jià),、還是房租，都不宜動(dòng)不動(dòng)用道德綁架現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)演變,，而是要有經(jīng)濟(jì)學(xué)的邏輯,，尊重市場(chǎng)演變的客觀規(guī)律。