原標(biāo)題：40房企舉債5828億 永續(xù)債重出江湖恐成利潤黑洞

40家房企舉債5828億元

永續(xù)債重出江湖恐成利潤黑洞

■本報(bào)記者 王麗新

多個(gè)融資渠道遭封堵之后,，有房企利潤“黑洞”之稱的永續(xù)債和信托資金,，開始再度走向臺(tái)前，甚至其規(guī)?？赡苓M(jìn)一步擴(kuò)大,，成為部分房企熬過本輪調(diào)控的重要融資渠道,。

《證券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)同策咨詢研究部統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)獲悉,，2017年前9個(gè)月,，40家典型房企融資額達(dá)5828億元人民幣,。

有業(yè)內(nèi)人士稱,，房企融資渠道目前仍舊收緊，有些開發(fā)商已經(jīng)重啟永續(xù)債融資,，或者加大信托融資額度，未來這些資金的成本將進(jìn)一步侵蝕利潤,。

融資成本升高

在融資成本方面,，同策咨詢研究部表示,，以9月份為例,，上述40家典型房企所有已披露融資成本均高于5%,，其中銀行口徑的中期票據(jù)、境內(nèi),、海外銀行貸款利率相對(duì)來說較為平穩(wěn),，而更為市場(chǎng)化的公司債,、其它債權(quán)融資則利率波動(dòng)更大。

具體來看,，銀行口徑中,，中南建設(shè)為子公司擔(dān)保融資2.1億元,，期限為3年期、利率為5.23%;公司債方面,，9月份僅有的一筆公司債為世茂股份發(fā)行的10億元3年期公司債,，利率為5.15%;中期票據(jù)方面，僅有的一筆中期票據(jù)為泰禾集團(tuán)成功發(fā)行的第二期20億元中期票據(jù),，為3年期利率7.5%,。而融資成本最高的一筆為中南建設(shè)通過應(yīng)收款債權(quán)轉(zhuǎn)讓融資10億元,，期限為3年期，利率為9%,。

值得一提的是，《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到,，隨著公司債發(fā)行收緊,，過去幾年一度成為房企“豪賭”式融資的兩種融資方式開始再度走向臺(tái)前,，即信托融資和發(fā)行永續(xù)債。

永續(xù)債再度流入地產(chǎn)

在同策咨詢研究部監(jiān)測(cè)的40家典型房企9月份融資中，信托貸款籌資總額位居第二,，較8月份大幅提升(增加501.82%),，涉及5家上市房企9筆信托貸款，融資總額等同人民幣86.06億元,。而這幾家房企中不乏提出3年左右即實(shí)現(xiàn)3000億元銷售規(guī)模的房企。

不過,，信托融資已經(jīng)是一些房企常規(guī)化的融資渠道,。在多個(gè)融資渠道被封堵的情況下,，開發(fā)商也正在拓寬融資渠道,，包括嘗試新渠道,，甚至包括ABS等表外融資方式。

同策咨詢研究部表示,，在已披露的數(shù)據(jù)中,，9月份融資成本最低的一筆是中國金茂發(fā)行總額2億美元的優(yōu)先擔(dān)保永久資本證券的新證券,，起始利率4%;其次,，世茂房地產(chǎn)完成發(fā)行65億元資產(chǎn)支持票據(jù),，其中優(yōu)先A級(jí)總額為人民幣38億元,，票面利率4.5%,，優(yōu)先B級(jí)票總額為人民幣24億元，票面利率為5.3%,，次級(jí)票總額為人民幣3億元;保利地產(chǎn)通過中信·保利地產(chǎn)商業(yè)一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃完成商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款證券化(CMBS),，實(shí)際收到認(rèn)購金額35.3億元，其中優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)35億元,，預(yù)期收益率為4.88%;遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)行6億美元永久性次級(jí)有擔(dān)保資本證券,，首期利率4.9%。

值得注意的是,，7月份以來,，綠城中國、遠(yuǎn)洋集團(tuán),、中國金茂和華僑城等大型房企都啟動(dòng)了永續(xù)債融資,。永續(xù)債，也叫無期債券,，是非金融企業(yè)(發(fā)行人)在銀行間債券市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行的“無固定期限,、內(nèi)含發(fā)行人贖回權(quán)”的債券。永續(xù)債沒有明確的到期日期,，或者期限非常長,，但大部分的永續(xù)債都是帶有贖回條款的，發(fā)行人擁有在條款約定的某一個(gè)時(shí)間段內(nèi)按照某種價(jià)格贖回的權(quán)利,。

有業(yè)內(nèi)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,，永續(xù)債之所以成為利潤“黑洞”,，在于利率會(huì)重設(shè),，若不能在一個(gè)時(shí)間段償還債務(wù),，那么重設(shè)的利率將會(huì)不斷飆升,，一般來說,，三年后所支付利率可能高達(dá)9%,，甚至更高,。

眾所周期,，恒大和碧桂園過去曾發(fā)行過數(shù)百億元的永續(xù)債,，近期因有重歸A股計(jì)劃，恒大已經(jīng)贖回永續(xù)債,。但在其規(guī)模擴(kuò)張過程中，永續(xù)債曾扮演重要角色,，不但是拿地,、并購擴(kuò)張的資金來源,，對(duì)有些上市公司對(duì)外口徑而言,，永續(xù)債可不計(jì)入負(fù)債,，解決了上市房企報(bào)表杠桿率問題,，讓其負(fù)債表更為好看,。

但真實(shí)杠桿率仍在,，尤其2018年房企將進(jìn)入集中還債期,，屆時(shí),，個(gè)別房企的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)或難承受。