原標題：房貸利率還有多少上升空間

預計無論是首套房還是二套房,，其按揭利率可能還有1.3個百分點左右的上升幅度

最近，“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位再次被官方強調(diào),，這意味著近一年來連續(xù)不斷的房地產(chǎn)嚴調(diào)控政策將延續(xù),。從房貸市場的角度看，全國首套房利率已經(jīng)連續(xù)九個月上漲,，9月末全國首套房平均利率達到5.22%,，二套房利率為5.6%，均創(chuàng)下了本輪利率上升和房地產(chǎn)調(diào)控周期的新高,。許多潛在購房者不禁要問：房貸利率還會漲上去嗎?未來按揭貸款市場的趨勢如何?

房貸利率緣何連續(xù)上漲,？

過去一年來，央行通過公開市場操作,、上調(diào)資金市場操作利率等政策來實施微幅收緊的貨幣政策,，但貸款基準利率始終未調(diào)整。因此,，商業(yè)銀行通過調(diào)整房貸利率浮動幅度,，來貫徹落實決策部門房地產(chǎn)調(diào)控的政策意圖。

事實上,，從2016年9月30日以來,，房地產(chǎn)調(diào)控政策層層收緊，特別是2016年年底,，中央經(jīng)濟工作會議明確了“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位后,，中央各部門,、各大城市密集推出了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施。有媒體統(tǒng)計,，2017年1-9月份,，中央和地方有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的政策已經(jīng)接近180次。央行,、銀監(jiān)會等部門此前支持首套房信貸政策的表態(tài)避而不談,，取而代之的是全面限制房地產(chǎn)市場各類信貸。今年下半年,，監(jiān)管部門嚴查消費貸進入房地產(chǎn)市場,，最近央行行長明確提出“警惕并防控房地產(chǎn)市場泡沫風險”。

某種意義上講,，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)已經(jīng)到了“露頭就打”的局面,。在此大環(huán)境下，各大商業(yè)銀行順勢連續(xù)提高房貸利率也在所難免,。從數(shù)據(jù)上看,，今年以來，全國首套房按揭貸款利率從4.45%連續(xù)上調(diào)至5.22%，二套房按揭貸款利率漲幅相對平緩,，但仍從5.39%上升至5.6%,。

房貸利率還能升多少？

大多數(shù)商業(yè)銀行作為國有金融機構(gòu),，貫徹落實中央房地產(chǎn)調(diào)控政策是其職責所在,。然而，在放貸過程中,，商業(yè)銀行仍需要遵循財務(wù)可持續(xù)的原則,，即商業(yè)銀行資金成本不應長期低于房貸利率。筆者從以下兩個方面來大體評估商業(yè)銀行資金成本與房貸利率的關(guān)系,。

首先是銀行理財產(chǎn)品收益率,。由于近年來央行存款基準利率保持不變，銀行理財產(chǎn)品收益率可以大體反映商業(yè)銀行負債端的資金成本波動,。歷史上,，央行發(fā)布的金融機構(gòu)按揭貸款加權(quán)利率都高于銀行理財產(chǎn)品收益率2個百分點左右，這2個百分點正是維持商業(yè)銀行財務(wù)可持續(xù)的息差,。但2017年以來,，隨著央行微幅收緊貨幣政策實施，理財產(chǎn)品收益率迅速攀升,，至9月末已達到4.8%,，超過6月末個人按揭貸款加權(quán)利率4.69%。

因此,，理論上講,，若以銀行理財產(chǎn)品收益率來衡量銀行資金成本，房貸利率可能會上升到6.8%左右,。事實上,，在2011年年末和2014年末初，理財產(chǎn)品收益率達到階段性新高的兩個時間點,，按揭貸款利率也曾分別達到7.62%和6.96%的高點,，高于同期理財產(chǎn)品收益率2個百分點左右。

其次是同業(yè)存款利率,。對于許多中小型商業(yè)銀行而言,，同業(yè)存款是其重要的資金來源，因此同業(yè)存款利率是衡量其資金成本的基準之一,，這對于中小銀行的按揭貸款業(yè)務(wù)也不例外,。2016年四季度以來，商業(yè)銀行同業(yè)存款利率從2.85%持續(xù)上升至2017年4月份的4.8%左右,，但5月份以來金融去杠桿使得同業(yè)存款利率有所回落,，不過仍維持在4.5%以上的高位,，如果再加上2%左右的息差，房貸利率上限也大體在6.5%左右,。

綜合來看,，在當前房地產(chǎn)市場調(diào)控和利率市場化的大環(huán)境下，若僅考慮商業(yè)銀行按照財務(wù)可持續(xù)原則開展按揭貸款業(yè)務(wù),，同時假設(shè)銀行負債成本——銀行理財產(chǎn)品收益率和同業(yè)存款利率保持窄幅波動,，那么房貸利率可能會緩慢上升到6.5%-6.8%的水平。由此可以預計,，無論是首套房還是二套房,，其按揭利率可能還有1.3個百分點左右的上升幅度。

按揭貸款市場將往何處去,？

當前,，在貸款基準利率保持不變的情況下，商業(yè)銀行為了保持負債成本持續(xù)高位情況下的財務(wù)可持續(xù),，將繼續(xù)采取以下兩種策略：一是各種按揭利率折扣相繼消失,，取而代之的是在首套房、二套房按揭利率基準利率上予以上浮,，從而引導按揭貸款利率上升;二是拖延放款時間,，減少貸款額度，變相提高按揭貸款難度,，或者干脆直接取消房貸業(yè)務(wù),，這種現(xiàn)象在二季度以來并不鮮見。

此外,，在當前貸款基準利率調(diào)節(jié)作用越來越弱的情況下,，商業(yè)銀行在設(shè)計按揭貸款產(chǎn)品時，將會進行一定程度的創(chuàng)新,。例如，隨著商業(yè)銀行長期資產(chǎn)負債配置能力提升,，為了穩(wěn)定購房者的利率預期,，監(jiān)管部門將可能鼓勵商業(yè)銀行開發(fā)出長期固定利率按揭產(chǎn)品，利率水平不再跟隨央行貸款基準利率而變化,。這對于潛在購房者來說,，將能夠提前鎖定按揭利率波動的風險，更好地評估自身的還款能力,，防范家庭財務(wù)風險,。