原標(biāo)題：租購并舉，將帶來什么(產(chǎn)經(jīng)觀察·關(guān)注租購并舉(上))

黨的十九大報(bào)告提出,，堅(jiān)持房子是用來住的,、不是用來炒的定位,，加快建立多主體供給,、多渠道保障、租購并舉的住房制度,，讓全體人民住有所居,。

與此同時(shí)，樓市也呈現(xiàn)出新意——往年常見的“金九銀十”并未如期而至,，取而代之的,，是熱點(diǎn)城市二手房成交量大幅降低、房價(jià)漲幅持續(xù)回落,、新增房貸占新增貸款比重不斷回調(diào),。

購的一端，在一系列調(diào)控措施作用下,，正在降溫,、退燒;租的一端，政策利好不斷釋放,，正迎來新的契機(jī),。展望未來，要讓住房回歸居住本義,、讓房地產(chǎn)市場(chǎng)形成穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機(jī)制,，“租購并舉”無疑是十分關(guān)鍵而緊要的一環(huán)。

那么,，租購并舉的住房制度應(yīng)如何建立?租賃市場(chǎng)該如何發(fā)展壯大?合理的購房需求又該如何滿足呢?圍繞這些問題,，記者近日進(jìn)行了采訪。

為何要租購并舉

“購”的一端過于火熱,，“租”的一端過于薄弱,，長期“重售輕租”不利于市場(chǎng)的穩(wěn)定健康

最早提出“租購并舉”，并明確其為住房制度改革的主要方向,，始自2015年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議,。而確定這一政策導(dǎo)向，針對(duì)的正是長期以來我國房地產(chǎn)市場(chǎng)“重售輕租”的現(xiàn)實(shí)——

“購”的一端過于火熱,。

前些年,，一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市出現(xiàn)房價(jià)過快上漲現(xiàn)象,，房價(jià)收入比越來越高。對(duì)部分中低收入群體尤其是新市民而言,，高房價(jià)難以企及,，購房的夢(mèng)想越來越難實(shí)現(xiàn)。

房價(jià)過快上漲的背后,，既有供給不足,、投機(jī)投資者炒作等市場(chǎng)內(nèi)部原因，也有經(jīng)濟(jì)快速增長,、城市化加速,、人口加快集聚、流動(dòng)性過剩等外部原因,，但最根本的,，仍是供求關(guān)系的緊張——大城市有限的土地與住房資源難以承載加速增長的人口。若無外力相助,，矛盾很可能愈發(fā)凸顯——資源越緊張,，人們就越買;買家越多，房價(jià)也就抬得越高,。于是,，樓市一熱，就不得不喝“猛藥”,、踩“急剎車”,。

“租”的一端過于薄弱。

“在我國住房供應(yīng)體系中,，租賃市場(chǎng)是一個(gè)明顯的短板,。”在國務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)研究所研究員任興洲看來，短板表現(xiàn)在多個(gè)方面：供應(yīng)量短缺,，尤其是在一些人口集中涌入的大中城市,，租賃住房供應(yīng)顯著不足;質(zhì)量不佳，市場(chǎng)租賃房源“老齡化”,，不適應(yīng)市場(chǎng)需求;經(jīng)濟(jì)主體分散化,，多以個(gè)人業(yè)主出租為主，缺乏規(guī)?；?、集中化的機(jī)構(gòu)經(jīng)營者;租賃關(guān)系不穩(wěn)定，市場(chǎng)秩序不規(guī)范,，缺乏成熟的契約精神和法律規(guī)則約束,，隨意攆租客、提租金的行為比較普遍;支持租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策體系也不夠健全,。在此情況下,，租賃住房這一國際上解決居民住房需求的普遍而重要的方式,，在我國往往成了“過渡”“無奈”和“最后的選項(xiàng)”。

“有錢就買,，沒錢才租”“買房的都賺錢了,，沒買的早晚吃大虧”“能買房絕不租房”……這幾乎成為一些大中城市居民的基本共識(shí)。任興洲認(rèn)為,，近年來由于一些城市房價(jià)高漲,，購房家庭獲得很大收益，這種“財(cái)富效應(yīng)”引發(fā)了更大程度的購房熱,，加之租賃住房供給缺乏,、體驗(yàn)不佳的情況普遍存在，導(dǎo)致城鎮(zhèn)居民家庭更多地通過購買住房來解決居住問題,，加劇了市場(chǎng)供求失衡,，促使房價(jià)進(jìn)一步上漲,。

在加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)調(diào)控,、遏制投機(jī)性需求的同時(shí)，強(qiáng)化租購并舉,、推進(jìn)租賃市場(chǎng)發(fā)展,，滿足居民多層次的居住需求，無疑有利于穩(wěn)定消費(fèi)者預(yù)期,，進(jìn)而也有利于住房市場(chǎng)的穩(wěn)定,。

強(qiáng)調(diào)健全租賃市場(chǎng)，并非為了打壓人們正常的購房需求,。“其首要目的,，是消除對(duì)住房租賃消費(fèi)的制度性歧視，給居民提供一個(gè)可以自由選擇租房還是買房的市場(chǎng)環(huán)境,，并借此補(bǔ)齊租賃市場(chǎng)發(fā)展滯后的短板,。”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉表示。

租房短板咋補(bǔ)上

增加供應(yīng),、壯大市場(chǎng)主體以做大規(guī)模;穩(wěn)定租賃關(guān)系,、加強(qiáng)權(quán)益保障以做優(yōu)質(zhì)量

“世界各國一線城市的租住比例大多在50%以上，目前北上廣深等特大城市已經(jīng)達(dá)到這個(gè)水平,，而對(duì)其他一線城市來說,，按照這樣的租住比例，未來還將有20%左右的人進(jìn)入租房市場(chǎng),。”鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)說,。

把住房需求導(dǎo)向租房市場(chǎng)，關(guān)鍵在于通過制度設(shè)計(jì),，讓租房更安心更省心,、更有尊嚴(yán),、更加體面。去年以來,，有關(guān)方面已就發(fā)展租賃市場(chǎng)拿出頂層設(shè)計(jì)方案,，從中我們可以預(yù)見其未來成長的大致輪廓：

一方面，要從增加土地供應(yīng),、壯大市場(chǎng)主體等方面著手,，做大供給規(guī)模。

——發(fā)揮國企引領(lǐng)帶動(dòng)作用,。

去年,，全國首個(gè)省屬國企專業(yè)化住房租賃平臺(tái)——廣東建工集團(tuán)旗下的建鑫公司成立。他們通過批量購租,、與開發(fā)商聯(lián)合經(jīng)營,、長期租賃庫存商業(yè)物業(yè)等渠道整合房源后，再租給特定人群,。日前,，成都、沈陽等地也提出在今年組建國有住房租賃平臺(tái)公司,。

“國企進(jìn)入租賃市場(chǎng)有其先天優(yōu)勢(shì),。”在劉洪玉看來，一來,，國企手中有不少閑置資源,，如廢舊廠房、閑置房屋,、配套商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等,，可更新改造后統(tǒng)籌用于租賃;二來，相比民企,，國企能夠更少顧及短期利益,、更多考慮長期收益，有利于租金和租期的穩(wěn)定,。

——多渠道增加供給,。

做面包，先要有面粉,。目前,，國家“鼓勵(lì)通過新增用地建設(shè)租賃住房”的號(hào)召已得到不少城市響應(yīng)。廣州明確,，未來5年計(jì)劃供應(yīng)住宅用地3200萬平方米,，建設(shè)普通商品住宅60萬套、租賃住房15萬套,，算下來,，新增住房中每五套就有一套為租賃住房,。8月底，國土部,、住建部印發(fā)通知,，確定在北京等13個(gè)城市試點(diǎn)利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。未來,，用地緊張的城市建設(shè)租賃住房“無地可用”的壓力將得到緩解,。

另一方面，要在穩(wěn)定租賃關(guān)系,、加強(qiáng)權(quán)益保障等方面發(fā)力,，做優(yōu)供給質(zhì)量。

比如穩(wěn)定和規(guī)范租賃關(guān)系,。在德國,，五成以上居民長年租房居住，究其原因,，就是租客利益得到了充分保護(hù)——租金受到政府嚴(yán)格管制,，房東不得隨意撕毀合同。今年5月,，我國首部專門針對(duì)住房租賃和銷售的法規(guī)——《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例(征求意見稿)》問世,，對(duì)“房主欺客”“黑中介”“二房東”等行為均提出規(guī)范和約束，意在讓租客告別種種煩惱,。

又如保障租戶權(quán)益，推進(jìn)“租購?fù)瑱?quán)”,。“租房也能落戶”“子女也能就近入學(xué)”……7月以來,，廣州、無錫,、鄭州,、濟(jì)南等地紛紛推出“租購?fù)瑱?quán)”之舉。“現(xiàn)階段就做到‘租購?fù)耆瑱?quán)’不太現(xiàn)實(shí),，但它已被提上了議事日程,，是未來的方向所在。”任興洲認(rèn)為,，隨著各城市公共服務(wù)供給能力和管理能力的提高,，租房者將能平等地享受到更多的公共服務(wù)，租房的吸引力也將增強(qiáng),。

購房需求咋滿足

既要“堵”,，也要“疏”，通過加大土地供應(yīng),、共有產(chǎn)權(quán)住房等措施滿足多層次需求

限購,、限貸,、限價(jià)、限售,、限商……去年“9·30”以來,，在調(diào)控措施影響下，一線城市和熱點(diǎn)二線城市的二手房成交量大幅下降,，房價(jià)趨于穩(wěn)定,，部分區(qū)域甚至出現(xiàn)回調(diào)。然而,，令人意想不到的是,，部分三四線城市卻呈現(xiàn)出市場(chǎng)過熱的跡象。

“現(xiàn)在一些三四線城市,，都沒什么外來人口,，新房單價(jià)居然能賣到接近兩萬元。老百姓投資經(jīng)驗(yàn)不豐富,，還在跟風(fēng)買,，風(fēng)險(xiǎn)挺大，我都為他們擔(dān)心!”一位房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人如是說,。據(jù)他分析,，其中原因較為復(fù)雜，有可能是一線和熱點(diǎn)二線城市市場(chǎng)收緊后,，需求外溢到了環(huán)熱點(diǎn)區(qū)域,，也可能是三四線城市吸引力的增強(qiáng)激活了回鄉(xiāng)買房的需求。目前,，這些城市已經(jīng)及時(shí)應(yīng)對(duì),，像安徽滁州、江西贛州,、河北涿州等地均出臺(tái)了限購政策,。

調(diào)控范圍的擴(kuò)大，也反映出我國房地產(chǎn)市場(chǎng)中泡沫與風(fēng)險(xiǎn)猶存,。在任興洲看來，短期內(nèi)特大城市,、熱點(diǎn)大中城市的住房供需矛盾仍然存在,，投機(jī)性需求仍有伺機(jī)進(jìn)場(chǎng)炒作的沖動(dòng)，推動(dòng)房價(jià)上漲的因素尚未完全消除,，擠泡沫,、防風(fēng)險(xiǎn)仍是調(diào)控關(guān)鍵所在，實(shí)施限購和差別化信貸等調(diào)控措施仍有必要。而對(duì)于政府的嚴(yán)厲調(diào)控,，不少房地產(chǎn)企業(yè)也表示理解,。“在特大城市供求不平衡的背景下，開發(fā)商賣的其實(shí)不是房子,，而是地段,。政府當(dāng)然可以對(duì)新房限價(jià)，不限的話,，那就是‘奇貨可居’啊!”有企業(yè)負(fù)責(zé)人表示,。

不管是發(fā)展租賃，還是打擊炒作,，都不能“誤傷”甚至忽視老百姓的正常購房需求,。“擁有一套有產(chǎn)權(quán)的住房是很多人的夢(mèng)想。強(qiáng)調(diào)租購并舉,，也不能把住房所有權(quán)說得一無是處,。”劉洪玉表示，一般說來,，提高自有自住比例更有利于社會(huì)穩(wěn)定,，因此發(fā)達(dá)國家普遍傾向于鼓勵(lì)居民擁有住房，獲得住房所有權(quán),，房貸利息抵稅就是典型的促進(jìn)住房所有權(quán)的政策,。

滿足剛性需求，既要“堵”,，也要“疏”,。今年以來，各地相繼加大了住宅用地供應(yīng),，其平抑房價(jià)的作用將在今后幾年逐步顯現(xiàn),。近期，北京等城市還提出了一個(gè)解決供給不足的重要方案——發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房,。這一方式下，政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán),，政府將其持有的部分產(chǎn)權(quán)“使用權(quán)”讓渡給首次購房人,，以降低房屋售價(jià)。按照北京的設(shè)想,，今后分配房源時(shí),，非北京市戶籍家庭即“新北京人”的占比應(yīng)不少于30%。專家認(rèn)為,，此舉既可降低“夾心層”群體與新增外來人口的購房難度,，也能減輕政府建設(shè)保障房的財(cái)政壓力，從而調(diào)動(dòng)購房者的積極性，更好滿足住房剛需,。

打造多元化的供應(yīng)體系,，是促進(jìn)住房市場(chǎng)健康發(fā)展的必然之舉。正如楊現(xiàn)領(lǐng)所說,，一個(gè)完善的市場(chǎng)格局應(yīng)該是“三足鼎立”,，新房、存量房和租賃住房同時(shí)起作用,。劉洪玉也認(rèn)為,，住房政策要為每一類人群都提供一個(gè)對(duì)應(yīng)的獲取住房的渠道，而且這些渠道“可進(jìn)入,、可選擇,、可支付、可持續(xù)”,。