原標題：寫字樓扎堆競爭白熱化

近年來，青島中央商務區(qū)的發(fā)展如火如荼,，住宅,、寫字樓、公寓,、酒店等一系列地產(chǎn)項目遍地開花,。記者走訪發(fā)現(xiàn)，目前該片區(qū)已經(jīng)成為青島最活躍的寫字樓集中片區(qū)之一,，但是隨著寫字樓供應量的持續(xù)增加,，片區(qū)寫字樓市場的競爭也日益激烈。

寫字樓產(chǎn)品集中供應

青島中央商務區(qū)堪稱青島寫字樓開發(fā)的典型代表區(qū)域,。沿連云港路從南往北走,，道路兩側(cè)聚集了不少已經(jīng)完工和正在施工的寫字樓項目。記者走訪看到,，卓越大廈,、卓越世紀中心、民建大廈,、諾德廣場,、宇恒大廈、新凱達大廈,、中錦大廈等寫字樓項目扎堆,。

隨著50余棟商務樓宇逐步投入使用，部分寫字樓的招商及租賃也存在一定難度,。仲量聯(lián)行統(tǒng)計顯示,，2018年上半年青島辦公樓市場共新增供應25萬平方米，推高全市存量至432萬平方米,。新增供應于市南,、嶗山、市北均有分布,，多數(shù)新項目交付時的入駐率不足50%,。

島城一家寫字樓中介機構(gòu)負責人告訴記者，青島中央商務區(qū)寫字樓近年來供應量較大,，且部分寫字樓面積太大,，出售及租賃存在一些難題，“現(xiàn)在全市寫字樓供應量增長較快,，市南區(qū),、嶗山區(qū)、西海岸都有大量供應，且不少競爭較為同質(zhì)化,，對于青島中央商務區(qū)寫字樓的租售會帶來壓力,。”

住宅與寫字樓價格“倒掛”

寫字樓的高度集中及快速建設，加劇了這一區(qū)域的競爭,，為了盡快回籠資金,，不少開發(fā)商不敢對銷售價格調(diào)整過高，甚至出現(xiàn)了與區(qū)域內(nèi)住宅價格“倒掛”的現(xiàn)象,。如位于連云港路的安泰廣場有部分寫字樓在售,，戶型建面294平方米，均價為1.75萬元/平方米,。位于連云港路17號的青房財富地帶項目準現(xiàn)房寫字樓租售中,，1號寫字樓在售，戶型建面105,、120,、337平方米，均價1.9萬元/平方米,。同樣位于連云港路的半島新天地項目帶裝修公寓現(xiàn)房在售,，戶型建筑面積34-158平方米，均價2-2.2萬元/平方米,。

另據(jù)鏈家青島統(tǒng)計,，CBD附近不少高端住宅項目二手房價多在2.8-3.5萬元/平方米，如中海紫御觀邸,、錦繡華城部分二手房掛牌價已達3.4萬元/平方米;良辰美景和華仁歐典商苑部分二手房掛牌價也在3萬元/平方米左右,。這些二手房掛牌價均超過了片區(qū)的寫字樓價格。

特色定位成招商關(guān)鍵

記者了解到,，目前該片區(qū)的寫字樓項目為了從競爭中突圍,，下足了“定位”的功夫。其中,，卓越世紀中心項目定位中國首座移動互聯(lián)網(wǎng)大廈,，擁有44萬平方米超大體量和海拔281米高度;青島國際航運中心是片區(qū)內(nèi)首座航運產(chǎn)業(yè)垂直園區(qū)，在提供頂級商務硬件配備的同時,，將為航運上下游企業(yè)量身打造全系軟性資源,。

業(yè)內(nèi)人士表示，寫字樓產(chǎn)品的投資屬性,，決定了其購買群體比較窄,，加上寫字樓的投資門檻一般比較高，而且需要有一定的空置能力,，因此去化一般比較慢,。寫字樓對于開發(fā)商的運作能力要求更高，因為其建安成本通常高于住宅,，如果銷售情況不好,，開發(fā)商選擇自持，要面臨較長的資金回籠期;但如果選擇散售,，又沒有穩(wěn)定的客群,，就只能壓低售價，盈利就會下降,。青島銳理數(shù)據(jù)公司總經(jīng)理馬光明建議,，在青島中央商務區(qū)內(nèi)樓宇同質(zhì)化競爭激烈的情況下，開發(fā)商可以多做有特色的產(chǎn)業(yè)集群項目,，加強樓宇軟性配套服務,，吸引相關(guān)企業(yè)入駐。青島晚報/掌上青島/青網(wǎng)記者李德銀