“全面二孩”政策剛出臺,，樓市就開始盛傳：兩房沒人要，三房成剛需,，四房是標配,，五房才改善，學(xué)區(qū)更金貴,。

加上最近廣州市副市長表示,，2017年廣州市可以實現(xiàn)“零擇校”，最近雖然不是學(xué)位房旺季,，但學(xué)位房依然成為二手市場上的熱門選項,。有地產(chǎn)中介對媒體舉例，如一套面積約30㎡的水蔭路小學(xué)電梯單間,，2-3個月前的總價約在142萬,，最近漲至152-155萬左右。多家中介行也表示,，樓盤和二手房市場增加了越來越多的30-40歲看樓客,。

而根據(jù)搜房網(wǎng)廣州二手房數(shù)據(jù)中心監(jiān)控的數(shù)據(jù)，90-120平方米單位的成交量已連續(xù)三周網(wǎng)簽量上漲,，其中10月第三周更是環(huán)比上漲64%,。全國各地的開發(fā)商，更是紛紛推出二胎概念房,，在廣州甚至出現(xiàn)88平方米的四房設(shè)計,，號稱破解二胎難題。

但其實地產(chǎn)人是過于樂觀了,，二孩放開政策并不能阻止地產(chǎn)進入白銀時代的趨勢,。從年齡來區(qū)分，二孩放開,，50后是沒戲了,，60后除非是重新組建家庭、夫人比較年輕的,，否則也有心無力,。70后年紀大的45歲，小的36歲,，他們正在逐步取代60后成為社會中堅,，理論上他們能趕上二胎政策的末班車，但工作與身體的壓力,，讓70后媽媽很少敢在這個歲數(shù)辭職生娃,，而他們的父母很多可能已經(jīng)超過70歲,，二胎生下來，沒有老人家?guī)兔φ疹?，又如何解決帶娃的難題?80后則是中國唯一一代獨生子女,，需要養(yǎng)活4個老人，再養(yǎng)活2個孩子,，而且多孩的家庭模式幾乎是這一代人完全陌生的模式,，有多少80后能承受經(jīng)濟壓力，而且敢于打破自己熟悉習(xí)慣的生活方式?至于90后,，可以算是目前中國社會背景下家庭環(huán)境較好的一代,，而且正當(dāng)青年，算來算去,，只有他們更適合生二胎,。

很多人是可以生，但未必愿意生,。以單獨二孩為例,，全國1100萬對符合要求的夫婦，在單獨二孩放開后,，到今年5月末只有145萬對夫婦向政府提出申請,，而最后真正生育二胎的只有80萬對，也就是說二胎主觀執(zhí)行率只有7%左右,。比如在上海這樣的現(xiàn)代化大都市,，二胎政策則基本上沒有激起水花。地產(chǎn)代理行的報告顯示,，目前上海進入婚育年齡的女性,，有90%都符合雙獨或單獨的政策，但是申請二孩的比例還不足5%,，因為生育二孩而置換房屋的家庭占比還不足10%,。

愿意生的，又未必買得起一套大房,。二孩家庭通常比獨生子女家庭對居住環(huán)境更重視,，他們很難將就兩房物業(yè)。但按照目前廣州市帶省一級學(xué)位的10年左右樓齡的電梯四房物業(yè)價格,，天河北大約在600萬以上,，東山區(qū)約900萬元，即使在以物流著稱的羅沖圍板塊,，帶學(xué)位四房也要380萬左右,。而網(wǎng)上早已有帖子算過明細賬，大城市撫養(yǎng)一個孩子到大學(xué)畢業(yè)，按如今物價水平及通脹水平,，約需要230萬,。

不過三四線城市居民受傳統(tǒng)生子情結(jié)影響大，如果第一胎為女孩,，很可能還會再次生育,。同時三四線城市生活成本低，也提高了生二胎的概率,。和當(dāng)初計劃生育持續(xù)實施了35年后，對樓市產(chǎn)生深遠影響一樣,，二孩放開政策真正對樓市拐點起影響,，可能也要到第二個孩子真正走出校門、成家立業(yè)后,。也就是像專家們所研究的,，全面放開二孩后，在2050年,，20-44歲的人口比例將比不放開二孩時增加4%,，增加規(guī)模達到1.28億人，因此給樓市帶來紅利,。但二三十年后的事情,，其實和老百姓今天的實際生活并無太大關(guān)聯(lián)，無論是地產(chǎn)人還是買家,，這心實在操得太早了,。

現(xiàn)在說所謂的四房成標配、五房才改善,，是富人的生意經(jīng),，而富人即使二孩政策不放開，他們要生的也早生了,。二孩政策的放開,，其實更類似單獨二孩政策利好的疊加。

在未來,，由于購買力制約,，四房會否成為剛需有待商榷，但四房的市場會比如今的大是肯定的,，學(xué)區(qū)房也會漲價更快,。但在三四線城市因為供需失衡，今后兩年依然以去庫存為主,。原銷售不佳的項目,，不會因為二胎就火起來，反而可能因為有新項目在充分的市場調(diào)研、設(shè)計合理的基礎(chǔ)上,，令原來不好賣的戶型因為競爭力更差了而更加難賣,。今日中國房地產(chǎn)的問題，在一線城市是房價越來越高,，有效供應(yīng)不足,，需求難以擴大;在三四線城市是高庫存、低利潤,、去化難,，整個行業(yè)結(jié)構(gòu)性失衡。