猴年鐘聲即將敲響,，各方關(guān)注樓市走向。不久前,，中國指數(shù)研究院發(fā)布的百城價格指數(shù)顯示，1月份全國100個城市新建住宅平均價格為11026元/平方米,，環(huán)比上漲0.42%,，漲幅較上月收窄0.32個百分點;而同比則上漲4.37%，漲幅較上月擴大0.22個百分點,。分析人士指出,，在各項利好政策的“暖風(fēng)頻吹”之下，居民自住型消費需求正在有序釋放,，但樓市庫存高企,、房價分化的格局卻難以在短期內(nèi)改變。

自住需求正在釋放

按慣例,，春節(jié)前通常是政策的“空窗期”,，但本月初購房首付政策的調(diào)整卻讓不少人對猴年樓市的“去庫存行情”充滿期待。

根據(jù)央行和銀監(jiān)會的最新政策,，在不實施“限購”措施的城市,，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%,，各地可向下浮動5個百分點;對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭,，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%,。

記者簡單算了一下，如果在不限購城市一套總房款200萬元的房子,，那么首付款將從50萬元降低至40萬元;而首套房貸未結(jié)清的人如果想買這套房子,，首付則可從80萬元降至60萬元。

中國民生銀行首席研究員溫彬表示,，去年“3.30新政”以及“9.30新政”在化解樓市去庫存上起到了一定的作用,，但同時樓市有所分化，一線城市的交易量開始活躍,，房價也上漲較快,，而二三四線城市的房價卻依然低迷。他認為,，在很多人春節(jié)回鄉(xiāng)探親的時候降低房貸門檻,，有利于促進自住型需求的釋放。

分化格局暫難打破

盡管自住型需求不斷釋放,，但各地樓市卻依舊“冰火兩重天”,。統(tǒng)計顯示，過去的一年中,，北京,、上海,、深圳、南京等熱點城市均有較大漲幅,，其中深圳更是以44.98%的年度漲幅傲視全國;相比之下,，福州、三亞,、呼和浩特等地的房價相比去年同期則明顯收跌,。

北京市社科院經(jīng)濟研究所所長楊松在接受本報記者采訪時表示，樓市分化很大一部分原因在于不少三四線城市房地產(chǎn)開發(fā)過快,，造成其房價在“概念”“藍圖”的支撐下跟風(fēng)上漲,，但事實上這些地方所能提供的就業(yè)機會、發(fā)展空間,、公共服務(wù)等內(nèi)在供給卻并沒有與房價相匹配,，如今房價下跌是一種理性回歸。

“同樣是房子,，為何在三四線城市的售價就和一二線城市有天壤之別呢?這背后反映的是不同地區(qū)房屋可替代性較差,。不久前，芬蘭坦佩雷大學(xué)專門就歐洲二線城市的發(fā)展發(fā)布了一份報告,，其中反映出很多西方國家重視二三線城市發(fā)展的理念,，這很值得我們借鑒。如果在中國做強一批二三線城市,，其對一線城市的替代性就會提高,，一線城市‘高房價’與三四線城市‘高庫存’并存的問題就會相應(yīng)緩解，房地產(chǎn)市場就會更加健康,。”楊松分析,。

投機炒作三思后行

各地房價冷暖不一，市場各方對于猴年樓市的表現(xiàn)也是預(yù)測迥異,。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示,，2016年政策面保持寬松已成定局，二三線城市的市場很可能出現(xiàn)弱復(fù)蘇,，一線和部分強二線城市則仍將保持較強態(tài)勢,。相比之下，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則認為,，大多數(shù)大中城市仍然面臨較大的去庫存壓力,，樓市基本面并沒有實質(zhì)性改變，未來樓市仍然會面臨階段性調(diào)整,。

“2016年樓市整體會以穩(wěn)為主,、略有下降，不會暴漲暴跌。由于中國目前仍然處于降息通道之中,，貸款成本將會徘徊在低位,，因此對于自住型剛需來說，可以考慮在今年下半年適時出手,，但對于投機炒房者而言就要三思而后行了,。”楊松表示。

楊松進一步分析指出,，盡管房屋具有商品屬性,，但由于對百姓的生活質(zhì)量影響很大，因此其不同于一般商品,。

近年來,，一方面政府加大了對“保障房”“廉租房”的建設(shè)和供應(yīng)力度，剛需問題有所緩解;另一方面,，社會也意識到了房地產(chǎn)畸形發(fā)展對經(jīng)濟的危害,，而且客觀上中國整體房價仍處于較高水平，因此繼續(xù)炒作獲利的空間已經(jīng)不大,。