猴年鐘聲即將敲響，各方關注樓市走向,。不久前,，中國指數(shù)研究院發(fā)布的百城價格指數(shù)顯示,，1月份全國100個城市新建住宅平均價格為11026元/平方米,，環(huán)比上漲0.42%，漲幅較上月收窄0.32個百分點;而同比則上漲4.37%,，漲幅較上月擴大0.22個百分點,。分析人士指出，在各項利好政策的“暖風頻吹”之下,，居民自住型消費需求正在有序釋放,，但樓市庫存高企、房價分化的格局卻難以在短期內改變,。

自住需求正在釋放

按慣例,，春節(jié)前通常是政策的“空窗期”，但本月初購房首付政策的調整卻讓不少人對猴年樓市的“去庫存行情”充滿期待,。

根據(jù)央行和銀監(jiān)會的最新政策,，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款,，原則上最低首付款比例為25%,，各地可向下浮動5個百分點;對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房,，最低首付款比例調整為不低于30%,。

記者簡單算了一下，如果在不限購城市一套總房款200萬元的房子,，那么首付款將從50萬元降低至40萬元;而首套房貸未結清的人如果想買這套房子,，首付則可從80萬元降至60萬元。

中國民生銀行首席研究員溫彬表示,，去年“3.30新政”以及“9.30新政”在化解樓市去庫存上起到了一定的作用,，但同時樓市有所分化，一線城市的交易量開始活躍,，房價也上漲較快,，而二三四線城市的房價卻依然低迷。他認為,，在很多人春節(jié)回鄉(xiāng)探親的時候降低房貸門檻,，有利于促進自住型需求的釋放。

分化格局暫難打破

盡管自住型需求不斷釋放,，但各地樓市卻依舊“冰火兩重天”,。統(tǒng)計顯示，過去的一年中,，北京,、上海、深圳,、南京等熱點城市均有較大漲幅,，其中深圳更是以44.98%的年度漲幅傲視全國;相比之下,，福州、三亞,、呼和浩特等地的房價相比去年同期則明顯收跌,。

北京市社科院經濟研究所所長楊松在接受本報記者采訪時表示，樓市分化很大一部分原因在于不少三四線城市房地產開發(fā)過快,，造成其房價在“概念”“藍圖”的支撐下跟風上漲,，但事實上這些地方所能提供的就業(yè)機會、發(fā)展空間,、公共服務等內在供給卻并沒有與房價相匹配,，如今房價下跌是一種理性回歸。

“同樣是房子,，為何在三四線城市的售價就和一二線城市有天壤之別呢?這背后反映的是不同地區(qū)房屋可替代性較差,。不久前，芬蘭坦佩雷大學專門就歐洲二線城市的發(fā)展發(fā)布了一份報告,，其中反映出很多西方國家重視二三線城市發(fā)展的理念，這很值得我們借鑒,。如果在中國做強一批二三線城市,，其對一線城市的替代性就會提高，一線城市‘高房價’與三四線城市‘高庫存’并存的問題就會相應緩解,，房地產市場就會更加健康,。”楊松分析。

投機炒作三思后行

各地房價冷暖不一,，市場各方對于猴年樓市的表現(xiàn)也是預測迥異,。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，2016年政策面保持寬松已成定局,，二三線城市的市場很可能出現(xiàn)弱復蘇,，一線和部分強二線城市則仍將保持較強態(tài)勢。相比之下,，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則認為,，大多數(shù)大中城市仍然面臨較大的去庫存壓力，樓市基本面并沒有實質性改變,，未來樓市仍然會面臨階段性調整,。

“2016年樓市整體會以穩(wěn)為主、略有下降,，不會暴漲暴跌,。由于中國目前仍然處于降息通道之中，貸款成本將會徘徊在低位,，因此對于自住型剛需來說,，可以考慮在今年下半年適時出手,，但對于投機炒房者而言就要三思而后行了。”楊松表示,。

楊松進一步分析指出,，盡管房屋具有商品屬性，但由于對百姓的生活質量影響很大,，因此其不同于一般商品,。

近年來，一方面政府加大了對“保障房”“廉租房”的建設和供應力度,，剛需問題有所緩解;另一方面,，社會也意識到了房地產畸形發(fā)展對經濟的危害，而且客觀上中國整體房價仍處于較高水平,，因此繼續(xù)炒作獲利的空間已經不大,。