買房，畢竟不是買白菜,，葉子上有點(diǎn)問題大不了扔了,，對(duì)于大多數(shù)人來說都是掏了血本，花了那么多錢買預(yù)售房,，待到交房時(shí),，看到的新房不如開發(fā)商當(dāng)初承諾的那樣，該怎么辦？房屋有質(zhì)量問題,、基礎(chǔ)配套設(shè)施偷工減料,，購(gòu)房者該如何維權(quán)？最近,，12345市長(zhǎng)熱線接到不少類似投訴,。

小區(qū)綠化用的是假花進(jìn)口材料變成國(guó)產(chǎn)貨

今年11月12日是濱江區(qū)某小區(qū)交房的好日子，不少購(gòu)房者看了房子后卻不敢驗(yàn)收,。

姚先生就是其中一位購(gòu)房者,，幾年前他花了400多萬買下一套200多平米的房子。“我到驗(yàn)收的現(xiàn)場(chǎng),，和當(dāng)初宣傳單上面的完全不一樣啊,。”姚先生說，他當(dāng)時(shí)就拒絕收房,。

姚先生說,，當(dāng)初，這個(gè)小區(qū)的售房宣傳單上寫著：五星級(jí)的大堂和配套的業(yè)主會(huì)所,，買房時(shí),，開發(fā)商還帶各位買房者去看350平米的樣板房，并承諾以后的大堂只會(huì)裝修得比樣板房更好,。“可是我們?nèi)ヲ?yàn)收時(shí),，那個(gè)大堂哪里是什么五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，只是草草地貼了瓷磚,，什么裝飾都沒有,，大家都很失望。”姚先生說,。原來這個(gè)大堂不合格也只是個(gè)開頭,，當(dāng)初承諾的業(yè)主會(huì)所現(xiàn)在也沒有達(dá)標(biāo)。姚先生表示在自己居住的那一區(qū)本應(yīng)是有至少一個(gè)業(yè)主會(huì)所的,，可是現(xiàn)在連影兒都沒有。

“我們到花園一看就更傻眼了,，當(dāng)初開發(fā)商承諾的綠化變成假花,。”姚先生很無奈地說，這種啼笑皆非的做法讓人無語,，整體花園的規(guī)劃也做得不盡如人意,，排水系統(tǒng)的問題更是突出。據(jù)業(yè)主描述,，花花草草在這種排水有問題的地方根本種不活,，下雨天，綠化里的泥土都會(huì)被雨水帶到路上，看起來非常臟,。

“因?yàn)檫@個(gè)原因放假花上去,，我們很難接受，畢竟是你自己當(dāng)初的規(guī)劃有問題不是嗎,？”姚先生說,。不僅如此，當(dāng)初開發(fā)商承諾的小區(qū)人車分流,，如今卻是人車合流,。而新房也是問題百出，當(dāng)初承諾的進(jìn)口玻璃,、鋁合金等通通變成國(guó)產(chǎn),。

姚先生說，大部分業(yè)主到現(xiàn)在都沒有驗(yàn)收,，實(shí)在是與大家當(dāng)初的期望相去甚遠(yuǎn),。他和其他一些購(gòu)房者一起與開發(fā)商談判過，但開發(fā)商沒有實(shí)際解決問題,，施工方也說這些問題和他們無關(guān),。

姚先生很無奈：“我們現(xiàn)在最大的期望就是他們能提供當(dāng)初的設(shè)計(jì)圖紙，然后重新檢測(cè),、重新驗(yàn)收,。畢竟大家還是想要這個(gè)房子的。”

質(zhì)量問題表面看不出精裝修房還在裝修中

李小姐(化名)是余杭區(qū)一個(gè)新小區(qū)的業(yè)主,，也遇到了這方面的困惑,。買房時(shí)，售房時(shí),，開發(fā)商宣傳在花園的人工河上建一座小橋,，今年6月交房，到現(xiàn)在已經(jīng)過去快半年了,，這條橋仍不見蹤影,。

不僅如此，有一批已經(jīng)驗(yàn)收了房子的購(gòu)房者,，在裝修時(shí)卻發(fā)現(xiàn)這個(gè)房子還存在很多漏洞,，包括承重墻掏漿、房屋沉降等一部分質(zhì)量問題,。“交房時(shí)這些問題表面是看不出來的,，只有等裝修時(shí)他們才發(fā)現(xiàn)的，可是已經(jīng)驗(yàn)收了也沒辦法了,。”李小姐說,，去驗(yàn)房時(shí),，本應(yīng)是毛坯房，但開發(fā)商不知道出于什么原因把墻都刷白了,。至今還是有很大一批業(yè)主沒有簽收,。還有一些買精裝修房的購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)交房時(shí)房子還在裝修，和預(yù)期完全不一樣,。

李小姐說,，交房的事已經(jīng)過去半年多了，問題還是存在,，她一直沒收房,，希望能夠重新檢測(cè)，并解決問題,。

律師說法

省直律師協(xié)會(huì)建筑與房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書長(zhǎng)浙江騰飛金鷹律師事務(wù)所合伙人吳方榮律師

因房屋質(zhì)量問題拒收房“逾期責(zé)任”誰承擔(dān)

吳方榮律師表示,，公共部分出現(xiàn)問題是否能拒收房屋，是否能要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任,，須根據(jù)《商品房買賣合同》中有關(guān)公共部分的合同約定,、房屋交付的合同約定、逾期交房的合同約定及舉證情況等綜合分析確定,。

毛坯房與精裝修的房子還是存在區(qū)別,。精裝修收房時(shí)可能存在兩種質(zhì)量問題，首先是普通質(zhì)量問題,，即地板有劃痕,，墻紙存在問題等，出現(xiàn)這樣的情況時(shí),，業(yè)主可以要求開發(fā)商立即整改,，并要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交付的賠償責(zé)任。

其次,，精裝修收房還可能出現(xiàn)一些大型質(zhì)量問題,，例如墻面霉變、漏水,、衛(wèi)生間等重要設(shè)施不能使用等,，這時(shí)業(yè)主就有權(quán)拒絕收房，要求開發(fā)商整改,，整改完之后才收房,，并可要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交付的責(zé)任。

配套設(shè)施不如意拒收房“逾期責(zé)任”誰承擔(dān)

吳方榮律師說,，相反毛坯房就不存在普通質(zhì)量問題，更多的可能是小區(qū)內(nèi)部設(shè)施,、綠化等問題,，因?yàn)樾^(qū)的配套設(shè)施和交房條件是分開的，所以業(yè)主認(rèn)為配套設(shè)施等存在問題，不要輕易拒收,，可以先收房,，再要求開發(fā)商整改，否則就有可能承擔(dān)逾期收房的賠償責(zé)任,。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng),，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的,，應(yīng)當(dāng)視為要約,。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容,，當(dāng)事人違反的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

對(duì)此,，浙江裕豐律師事務(wù)所的張錦偉律師補(bǔ)充說,，關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑設(shè)施,，在合同中應(yīng)有條款約定,，業(yè)主可以按合同條款維權(quán)。宣傳手冊(cè)內(nèi)容如果未訂入合同條款,，一般不能作為依據(jù),。

特殊情況下，如開發(fā)商就房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定,，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的,，應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。

若開發(fā)商出現(xiàn)延時(shí)交付的情況,，可按商品房買賣合同約定的條款追究開發(fā)商的逾期交房責(zé)任,，一般合同中會(huì)有約定，逾期不超過90日的,，支付違約金合同繼續(xù)履行,，計(jì)算方式按約定；若逾期超過90日的,，購(gòu)房人有權(quán)解除合同要求退房,。

什么情況可以要求退房遇上漲跌按哪個(gè)價(jià)錢退

吳方榮律師介紹，業(yè)主要退房必須滿足退房條件：

1.開發(fā)商逾期交房構(gòu)成根本違約,，即逾期交房達(dá)到合同約定的退房日期,。

2.在商品房預(yù)售之后，開發(fā)商未經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn),，變更規(guī)劃設(shè)計(jì),，影響房屋結(jié)構(gòu)的,，購(gòu)房者有權(quán)退房并由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

3.開發(fā)商交付的房屋應(yīng)當(dāng)是驗(yàn)收合格的商品房,，如因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格,，購(gòu)房者有權(quán)要求解除合同和賠償損失,。

4.當(dāng)商品房預(yù)售合同中的約定面積與實(shí)際面積產(chǎn)生誤差時(shí)，依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十條的規(guī)定,，面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí),，購(gòu)房者有權(quán)選擇退房。

5.開發(fā)商預(yù)售未取得商品房預(yù)售許可證的房屋(故意隱瞞未取得預(yù)售許可證的除外),。

6.不能或不能按期辦理產(chǎn)權(quán)過戶的,。

7.購(gòu)房者貸款申請(qǐng)未批準(zhǔn)，合同雙方對(duì)付款方式不能協(xié)商一致的,。

8.合同中約定的其他退房條件出現(xiàn)時(shí),。

此外，還包括法律規(guī)定的可退房情形和雙方合同約定的可退房情形,。

條件成就后,，按照消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法規(guī)定，購(gòu)房者在退房時(shí)若房?jī)r(jià)高于售賣時(shí)的房?jī)r(jià),，則按照退房時(shí)房?jī)r(jià)退款,，若房?jī)r(jià)低于售賣時(shí)房?jī)r(jià)，則按照售賣時(shí)的房?jī)r(jià)退,。打個(gè)比方,，購(gòu)房者100萬買的房子，退房時(shí)房?jī)r(jià)為150萬,，開發(fā)商應(yīng)退150萬,，若退房時(shí)房?jī)r(jià)為90萬，則按照100萬退,。