多家中介表示其首付貸業(yè)務已暫停 供圖/視覺中國

國內一線城市近日樓市大熱,。推動樓市除了房地產(chǎn)市場本身的回暖之外，杠桿資金被認為是背后的重要推手,。以“首付貸”、“監(jiān)管貸”為代表的場外配資引起了監(jiān)管部門的重視,。

截止到昨晚9點,，多方消息顯示，監(jiān)管部門已計劃出臺措施,，打擊部分中介機構,、房地產(chǎn)開發(fā)商、小額貸款公司,、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺等發(fā)放用于購房首付款的貸款的行為,。昨日，北京青年報記者從鏈家,、我愛我家等多家中介處獲悉,，其提供的首付貸業(yè)務已全面暫停。

現(xiàn)象

迅猛發(fā)展的“首付貸”杠桿資金

所謂首付貸，是指在購房人首付資金不足時,，地產(chǎn)中介或金融機構能夠為其提供補助資金拆借,，用于購房人放大購房杠桿，在一些房價上漲較快地區(qū),，首付貸的存在讓部分購房者的實際首付已降至10%,，這相當于是10倍杠桿，杠桿比例遠高于去年股市巔峰時期的“場外配資”,。“上海鏈家事件”以后,，“首付貸”等金融杠桿的風險開始被業(yè)界所關注。

據(jù)了解,，首付貸一般期限是3年以內,，利率大部分在7%—9%，有的可能會稍高,。準備近期在北京買房的劉女士介紹,，某中介極力向她推薦首付貸，最高可以借給她60萬元,，這樣她就可以買下更好的房子,。據(jù)了解，首付貸在貸款金額方面從幾萬元到數(shù)十萬元不等,，中介也會對客戶的還款能力做一定的評估,。

以鏈家為例，該公司首付貸產(chǎn)品2015年的總體規(guī)模為3億元左右,，購房者通過這款產(chǎn)品平均申請的貸款為15萬元左右,，審核通過率為70%。其首付貸產(chǎn)品此前僅面向新房銷售,，已完成了1.8億元的回款,，余額為1.2億元。目前,，鏈家已經(jīng)暫停了其首付貸的產(chǎn)品,。

在房產(chǎn)中介中，提供類似產(chǎn)品包括我愛我家,、房天下,、世聯(lián)行等。此外,，以P2P為代表的互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)也有“首付貸”相關產(chǎn)品,，其中包括搜易貸、房金所,、小牛在線,、合匯貸,、生活貸等。

以互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)推出的“首付貸”為例,，在無抵押貸款的情況下,，“首付貸”最低可貸1萬元,，最高可以貸到房屋總價的20%,。其流程是，平臺把“首付貸”包裝成年化收益率8%至12%的P2P產(chǎn)品,，然后對外發(fā)售,。

追訪

首付貸的本質就是P2P?

據(jù)業(yè)內人士介紹，從提供服務的方式來說,，目前這類產(chǎn)品一般有以下幾種,。第一種是中介自營，如搜房,、鏈家,、世聯(lián)行等，而放貸的范圍基本是自己的樓盤或有合作的地產(chǎn)商,。具體操作情況是,，用戶在申請貸款時，需填寫包括收入,、銀行流水等相關信息,，放貸方在審核通過后放款給客戶，客戶再用來繳房款,，這些過程一般會有人跟進,，以確保資金用于購房。

第二種模式是一些地產(chǎn)商和中介與第三方機構合作,。多數(shù)的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺開展的首付貸業(yè)務即采用該模式,。跟第一種模式相比，在這種模式中,，放款和風控都在第三方機構的手上,。近期陷入兌付危機的P2P平臺鑫琦資產(chǎn)上海分公司的模式即跟此十分相似，其被質疑通過P2P的模式幫助房地產(chǎn)商融資,。

還有一種就是平臺直接提供貸款,，相比前兩種，這種模式可能并沒有限定樓盤,，用戶可以有更多的選擇,。這種模式的優(yōu)點是比較容易避開利益輸送的嫌疑，但同時這種模式對風控的要求比較高,。

北青報記者了解到,，提供“首付貸”的資金來源中平臺自有資金比例非常小，絕大多數(shù)來源于P2P理財資金。如鏈家金融,、搜房控股旗下的房天下,、世聯(lián)行旗下的“世聯(lián)集金”等都有相對應的理財產(chǎn)品。一名業(yè)內人士指出,，所謂的“首付貸”就是P2P,，一些平臺涉嫌自融、一些涉嫌利益輸送,，其中存在巨大的道德風險,，一旦房價停止上漲甚至下跌，這些產(chǎn)品極易陷入兌付危機,。

調查

樓市場外配資規(guī)模超萬億?

一位某P2P平臺的風控專員告訴北青報記者,，首付貸其實在好幾年前就有了，但在去年以來發(fā)展迅猛,，目前市場上利用銀行以外“加杠桿”配資入樓市的購房者比例大概在5%~10%之間,，其中“首付貸”又占了近一半的比例，其次是信用消費貸,。

而根據(jù)媒體報道,，目前房地產(chǎn)交易市場中，三成購房者是借助中介公司杠桿來完成購房的,。根據(jù)各大中介公司公開宣傳的數(shù)據(jù)顯示：鏈家約有2100億元使用了杠桿成交,，房天下大約2000億元，我愛我家大約也有800億元,，而整個中介行業(yè)通過“場外配資”實現(xiàn)購房成交金額或早已超過1萬億元,。而這個數(shù)據(jù)還不包括許多大大小小的P2P平臺。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,，官方在政策層面加杠桿可以視為場內加杠桿,，更多的場外杠桿也在出現(xiàn)。各種首付貸款已經(jīng)可以將首付降到最低5%,，也就是杠桿率可以放大到20倍,。甚至部分企業(yè)，已經(jīng)可以提供契稅貸款,。

也有業(yè)內人士認為“首付貸”的風險被夸大,。網(wǎng)貸之家首席研究員、盈燦咨詢CEO馬駿表示,，目前有些大的P2P平臺已經(jīng)“陽光化”了,。以前沒有首付貸的時候，購房者必須通過親戚朋友等借錢,，但現(xiàn)在有了首付貸,。這在房地產(chǎn)市場以萬億元計的交易中,，只是九牛一毛。

分析

為何地產(chǎn)中介熱衷于“首付貸”?

北青報記者在調查中了解中,，多名購房者曾在看房的過程中被中介極力推薦首付貸,。那么，地產(chǎn)中介和 P2P 平臺為何熱衷于“首付貸”呢?

以鏈家為例,，目前鏈家金融業(yè)務已經(jīng)占到整體收入的10%,，而2017年預計可貢獻20%的收入，鏈家理財CEO魏勇曾公開表示,，預測未來5年金融業(yè)務將為鏈家提供50%的凈利潤,。

在鏈家理財平臺上,，有兩款主要的理財產(chǎn)品：面對投資者的定期寶和面向購房資金需求者的家多寶,。由于投資人和借款人的利率并不一致，其中存在息差,。在上海“鏈家事件”中,，其息差問題曾被市場人士質疑。

分析人士指出,，家多寶背后的借款人借款期限是固定的,，但是投資方所對應的定期寶產(chǎn)品卻按照時間分為60天、半年期,、一年期三類,。資金兩端一一匹配在鏈家理財平臺上并沒有出現(xiàn)。

觀察

首付貸將引發(fā)監(jiān)管風暴?

據(jù)了解,，上海“鏈家事件”發(fā)生以后,，銀監(jiān)會召開了一次“鏈家地產(chǎn)風險事件處置工作座談會”。而據(jù)深圳媒體的報道,，深圳市金融辦近日下發(fā)了一份《關于商請?zhí)峁┓婪斗康禺a(chǎn)行業(yè)金融風險相關材料的函》,，稱“根據(jù)省市主要領導批示精神，現(xiàn)針對深圳市房地產(chǎn)交易過熱,，銀行機構,、P2P小額貸款公司等機構相繼參與“首付貸”、高杠桿放貸,，放大金融風險的現(xiàn)狀,，研究如何進一步防范金融風險”。

另據(jù)媒體援引知情人士的信源稱,，包括央行和銀監(jiān)會在內的金融監(jiān)管部門,，正密切關注部分地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)融資風險，將要求商業(yè)銀行對于住房貸款申請嚴格審查,，如果首付資金來自高杠桿融資類貸款,，則不應發(fā)放貸款,。監(jiān)管部門將打擊部分中介機構、開發(fā)商,、小額貸款公司,、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺等發(fā)放用于購房首付款的貸款行為。

一線城市房價急劇上漲,，“杠桿上的樓市”在今年的全國兩會上也成為重要議題,。全國人大代表、重慶市市長黃奇帆指出,，如果聽任當前一些地方的房市高杠桿,，將會是另一場金融災難。一些銀行的購房貸款首付已經(jīng)從原來的40%降到30%,，現(xiàn)在有些已經(jīng)降到20%,，如果房產(chǎn)商或者中介再給買房的人提供10%到20%的首付，實際上就使得買房的人變成零首付或者5%到10%的首付,，而美國次貸危機的源頭就是零首付,，房價也就沒頭沒腦地兩個月、三個月暴漲了30%,、50%,。這和去年股市高杠桿造成的3000點到5000點的后果是一樣的。

從多方面的消息來看,，一場針對“首付貸”為代表的杠桿資金的監(jiān)管風暴正“山雨欲來”,。記者 朱開云