開春,，用中介們的話說,，房價瘋了，瘋長的房子主要集中在一線城市學(xué)區(qū)房,。周圍朋友們關(guān)于房子的討論越來越多,，時不時聽到各種麻煩有大有小的案例：

有朋友說朋友的親戚，賣房再買房,，自己買家給的首付款,，除了解抵押的部分，被鏈家用作資金監(jiān)管了,，要三個月才拿到,，導(dǎo)致看上的房子沒錢付首付，但協(xié)議是自己簽的,，也沒辦法,，房價一天一個樣子，心焦如焚,，這是血淚教訓(xùn)。

資料圖

還有一種是煩惱,，比如朋友帶小孩,，想小換大，看上一個房子,，150平,，但每平米比同戶型貴5000，因為格局和裝修好一些，裝修據(jù)說是豪華裝修,，可以拎包入住,，這對于帶著孩子的人家肯定是比較大的誘惑，而且據(jù)說有人在排隊等,，房主不議價,。

朋友就心動了，問我這個房子貴的部分到底值不值,，也就是說裝修和格局到底值不值多出來的70萬,，很糾結(jié)。

我去年換房折騰到現(xiàn)在,，還算有些經(jīng)驗,，所以想寫出來和朋友們分享一下。

先旨說,，純粹的個人經(jīng)歷,，教訓(xùn)經(jīng)驗總結(jié)，首先只針對北京二手房,，其次不一定很專業(yè),，而且每個人，每個房子,，每個中介的情況都不一樣,，我和我朋友的經(jīng)歷也許只是個案，不一定是普遍經(jīng)歷,，遇到具體問題,，還是要具體問題具體分析。

先說大背景,。

首先是換房的難度,。一般來說，你拿著首付款買個200萬3 00萬的小房子,，操作難度相對比較低,。600萬以上的學(xué)區(qū)房買賣難度會比較大，因為這個價位的房子很難遇到首付就是全款的客戶,，如果遇到,，那就是中介嘴里的優(yōu)質(zhì)客戶，他們一般底氣比較足,，容易和你大砍價;

第二種人最多,，是賣了自己郊區(qū)，或者非學(xué)區(qū)的房子來換學(xué)區(qū)房,。這種單子一般會導(dǎo)致連環(huán)單,，因為你的客戶要找到一個接他房子的客戶,，你要把房子賣給你的客戶，你需要拿著你的客戶付給你的首付款去買更貴的房子,，而你看上的房子的房主通常也是有換房需求……

于是這個單子會變得異常復(fù)雜,。一損俱損。七八家連成一個單子也不奇怪,。

二手房交易通常包括幾個硬性環(huán)節(jié)：簽定金合同;資質(zhì)審核(房子是否有抵押,，是否有戶口，是否存在夫妻關(guān)系糾紛);解抵押(有時無);房屋評估;貸款;發(fā)放貸款;繳稅;過戶,。

每一個環(huán)節(jié)都是需要一定工作日的,，而且一環(huán)扣一環(huán)，沒法平行作業(yè),，中間遇到十一,，春節(jié)這種大假期，交易時間還要延長,。再加上北京限購,，還涉及到一套房二套房征稅問題，非常復(fù)雜,。

所以,，假定你是貸款或者換房客戶，從開始看到過戶完畢半年是正常的,。這期間連環(huán)單不出岔子,，或房價平穩(wěn)，風(fēng)險就低;如果房價瘋漲,，風(fēng)險就高,，比如你敢先賣房再買房嗎?

但是反過來，你想先定再賣,，你的壓力也是一樣,，我知道有人吃過虧，和人簽約后著急賣自己的房子,，導(dǎo)致吃了虧,，如何避免，我們下文說,。

再說中介,。很多人可能對中介有誤解，認(rèn)為中介是靠提成吃飯,，你房子賣的快,，中介提成就高。但是有個中介是這么告訴我的,，“寧可掙今天的5000，不掙明天的10000。“很多人看房時候熱血沸騰,，回去過了夜,，想法就完全變了。

中介靠的是速度和走量,，所以中介一般來說會盡可能在你看房有好感,，熱血上頭的時候，制造氣氛一定要讓你把房子定下來,，因為他們要效率和速度,，但是你簽完了很可能發(fā)現(xiàn)合同是坑，或者房子實際沒那么好,。

好了,，正事，開始寫坑和注意事項,，因為是換房,，先說賣房的事情。[編輯：紫鳶]