當(dāng)下，市場(chǎng)最火的就是樓市了，如何看待當(dāng)前樓市?海通宏觀的研究員姜超,、顧瀟嘯,、梁中華等今日撰文,，通過(guò)美國(guó),、日本的前車(chē)之鑒，提示目前的中國(guó)樓市恐怕是“非理性繁榮”,。根據(jù)研究機(jī)構(gòu)的估算,，目前，中國(guó)一線城市房屋總價(jià)值可買(mǎi)下半個(gè)美國(guó),。

研究報(bào)告稱(chēng),，自去年股災(zāi)以來(lái)，中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)就開(kāi)始飆漲,，漲價(jià)背后有理性因素也有非理性因素,?？傮w來(lái)說(shuō)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是處于下行周期中,。但去年6月份股災(zāi)以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)又出現(xiàn)分化,。一線城市房?jī)r(jià)急劇飆升,，背后有一定理性因素驅(qū)動(dòng)，包括人口結(jié)構(gòu)變化和人口內(nèi)部流動(dòng),，中國(guó)的教育,、醫(yī)療等資源相對(duì)集中，導(dǎo)致人口更會(huì)向一線城市流入,，推升房?jī)r(jià),。但一線地產(chǎn)輝煌的背后也有貨幣超發(fā)和風(fēng)險(xiǎn)偏好的非理性因素。經(jīng)過(guò)這一輪上漲,，根據(jù)海通宏觀的估算,，目前，中國(guó)一線城市房屋總價(jià)值可買(mǎi)下半個(gè)美國(guó),。

目前,，一線城市價(jià)格飆漲，深圳漲幅超越紐約“輝煌”時(shí)期,。近一年,，一線城市房?jī)r(jià)的漲幅，廣州-2.1%,，北京8.3%,，上海14.8%，深圳45%,，而紐約房?jī)r(jià)在次貸危機(jī)爆發(fā)前的最大一年漲幅僅15.4%,，東京在上世紀(jì)90年代房?jī)r(jià)暴跌前的最大一年漲幅為86%，上海與紐約接近,，深圳則超過(guò)紐約漲幅,，“追趕”東京。但隨著人口紅利的消失和經(jīng)濟(jì)周期的不可逆轉(zhuǎn),，紐約房?jī)r(jià)和東京房?jī)r(jià)先后大幅下滑,。

而目前中國(guó)人口紅利正在慢慢消失，老齡化程度加劇,。另外,，近幾年一線城市“性?xún)r(jià)比”在降低，人口增速已大幅放緩,，支撐一線城市房?jī)r(jià)上漲的力量在減弱,。根據(jù)最新統(tǒng)計(jì),，上海市2015年外來(lái)常住人口同比是在下降的，這是十五年來(lái)的首次,。

與此同時(shí),，中國(guó)一線城市的租售比也持續(xù)在高位，比如深圳的售租比這幾年從29倍的水平提升到56倍,，也就是說(shuō)在深圳買(mǎi)一棟房子,，要居住或者出租接近60年才能回本。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看,，一線城市售租比大幅攀升說(shuō)明居民購(gòu)房存在非理性因素,，風(fēng)險(xiǎn)在積聚。而根據(jù)2015年騰訊網(wǎng),、騰訊房產(chǎn)研究院與中國(guó)房地產(chǎn)報(bào),、《騰訊智慧》聯(lián)合調(diào)查的數(shù)據(jù)，一線城市住房空置率22%,。這說(shuō)明對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期會(huì)吸引沒(méi)有或者暫時(shí)沒(méi)有住房需求的居民也加入購(gòu)房“大軍”,，推升房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)上漲。

海通宏觀提示：如果一個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)暴漲,，理論上最終可以把全世界買(mǎi)下來(lái),，但這顯然是荒謬的?？蓪?duì)于目前中國(guó)樓市的走勢(shì)將如何?他們也以“拭目以待”的態(tài)度來(lái)靜觀其變,。D155 本報(bào)訊(記者 李海霞)