李克強總理3月18日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議,，為落實《政府工作報告》關(guān)于全面實施營改增的要求,，進一步減輕企業(yè)負擔(dān),，促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級,，會議進行了部署,。從5月1日起,，將建筑業(yè),、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè),、生活服務(wù)業(yè)4個行業(yè)納入營改增試點范圍,。其中，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率,，金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用6%稅率,。

有關(guān)部門估算稱，預(yù)計今年實施營改增可減輕企業(yè)稅負5000多億元,。李克強說,，今年中央政府赤字率提高到3%，財政赤字增加5600億元,，這些錢要主要用于給企業(yè)減稅,。

近期，國家稅務(wù)總局局長王軍也表示,，這次“營改增”首次涉及自然人繳納增值稅征管,，如個人二手房交易。

那么,，“營改增”將對個人二手房買賣造成什么影響?交易稅費到底是增加了還是減少了?

現(xiàn)在二手房交易要繳哪些稅?

目前二手房交易需要繳納的各項稅費包括營業(yè)稅,、個人所得稅、土地增值稅,、印花稅,、城建稅、教育附加稅,、地方附加稅和契稅等,。

其中，營業(yè)稅(不含附加稅)稅率為5%,。營業(yè)稅的征收是以住宅全額售價為基數(shù),，增值稅則有所不同,，是以賣出價和買入價稅前的差額做基數(shù)。

“營改增”后二手房交易稅費是增是減?

對此,，鏈家網(wǎng)認為,，國家營改增的改革方向和本意是減輕稅負，二手房交易的整體稅收是下降的,，不會增加,。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，“營改增”的背景下,，是增加負擔(dān)還是降低負擔(dān),，本質(zhì)上要看進項稅額能夠得到抵扣?？梢詮膬深惒煌馁彿啃袨橹械玫浇忉專?/p>

第一類：購房者購買了一套50萬元的住房,，目前價格上升到100萬元，這個時候進項稅額為50/(1+11%)*11%即約為5萬元,，而銷項稅額為100/(1+11%)*11%即約為10萬元,，增值稅稅額為5萬元。(增值稅=銷項稅額-進項稅額)

第二類：購房者購買了一套90萬元的住房,，目前價格上升到100萬元,，這個時候進項稅額為90/(1+11%)*11%即約為9萬元，而銷項稅額為100/(1+11%)*11%即約為10萬元,，增值稅稅額為1萬元,。

“如此對比，就基本上能夠看出,，房屋增值大的則需要交納更多的增值稅稅額,，而房屋增值小的則可以少交納。”嚴躍進表示,。

上海財經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟與管理學(xué)院教授胡怡建認為,，需視不同情況而定，并不能斷言二手房交易的稅負一定是提高了,。

也有分析人士認為,，對于房產(chǎn)證在5年以上的，營改增則是一個利空消息,，因為當(dāng)初的價格很低,，增值部分很大，如果按照11%來增收增值稅,，那么稅負非常大,，勢必會導(dǎo)致房價的大跌;營改增以后,，買賣二手房無需再考慮是否滿兩年,，因為都是按照增值部分來繳納,，國家就是為了鼓勵交易、流通,。

“房價地圖”是這樣的,，該買還是該賣?

弄清楚了“營改增”二手房稅費的變動，我們就要了解下手里的房,，或是心儀的房最近漲了嗎?答案是……

房價又漲了!但你知道北上深這些一線城市的房價究竟有多高嗎?你又知道成都,、長沙、昆明和東莞這些二線城市的房價到底有多“低”嗎?

中國房價地圖

這份“中國房價地圖”包括全國70個主要城市的最新(2016年2月)房價數(shù)據(jù),，由中金公司房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)＜腋?、搜集、整理多方資料(包括搜房網(wǎng),、一些房產(chǎn)中介及其他數(shù)據(jù)源)制作而成,。

如果你對上述房價數(shù)據(jù)沒啥概念，看下圖：

100萬對99.99%的中國人來說,，都不是一個小數(shù)字,，但對于房價、尤其是北上深的房價來說……

中國房價收入比地圖

如你所知,，房價并不是由當(dāng)?shù)鼐用衿骄徺I力所決定的,。對于絕大部分只有工資收入的個人(或家庭)來說，買房是一輩子的事,。

如果將各城市房價和房價收入比進行排列,，如下：

中國工資地圖

和房價不同，中國各城市人均工資相差并不大,，如下：

70個主要城市中,，2014年平均工資(城鎮(zhèn)就業(yè)人員平均工資)最低的邯鄲只有41219元，最高的北京(在崗職工平均工資)人均102268元,，不足邯鄲的2.5倍,。要知道，北京房價(70943元/平米)可是邯鄲(5097元/平米)的13.9倍,。

假如北京邯鄲兩地房價存在套利空間,，是北京房價太高還是邯鄲房價太低了呢?

如果將各個城市的房價與工資做成一個散點圖，如下：

經(jīng)濟增長,、房價,、收入，人口全能解釋清楚!

人口老齡化來臨之后,，經(jīng)濟減速是必然的,，因為負擔(dān)重了，而橫向?qū)Ρ热毡卷n國，這些成功跨越中等收入陷阱的國家,，無一例外的都是當(dāng)時過坑的時候年輕,，腿腳利索。所以人家一使勁就跳過去了,。而咱們現(xiàn)在應(yīng)該已經(jīng)不具備這個能力了,。所以全國平均而言，跨不過中等收入陷阱是個大概率事件,。

當(dāng)然這里還得說一句,，特大城市除外，因為特大城市其實就是在用吸星大法,，吸走了全國的精壯勞動力,，以上海為例，年輕的人口還是很多的,，這么多的年輕人口,，使得上海的經(jīng)濟已經(jīng)基本達到了發(fā)達國家的水平，人民收入也已經(jīng)入圍,，當(dāng)然房價幾乎跟紐約,，倫敦，洛杉磯差不多了,。

那么現(xiàn)在問題又來了,，盡管上海在全國范圍內(nèi)很年輕，但相比于自己的以往而言,，上海也變得越來越老了,，而且在嚴格控制特大城市人口的政策指導(dǎo)下，上海的人口開始出現(xiàn)了明顯的拐點,，一開始我還以為是炒作,，后來拿到了上海的用水用電的數(shù)據(jù)圖一看，真的是人口減少了,，起碼是人口不在流入了,，跟上海一樣，北京也出現(xiàn)了同樣的問題,。

而這10幾年來一線城市之所以房價一直漲,，就是因為永不停歇的人口流入，一年增加幾十萬上百萬人口,，再加上貨幣超發(fā),，所以一線城市的房價早就進入了泡沫階段，相比來說三四線城市的房價到有些冤枉,。

我們可以看看,，日本和美國當(dāng)年房價和人口的對比,，又是一個巧合，人口老齡化來臨之后,，房價發(fā)生了一個不可逆的下跌,。這會不會發(fā)生在一線大城市中呢?我相信會的，最簡單的道理,，房子是給人住的,，你改善需求,，也要把之前的房子賣給比你更窮的人,，如果你找不到比你更窮的人去接你手上房子的時候，所有改善性需求的鏈條都會中斷,。

而人口不增長,，甚至負增長，就會讓這種需求發(fā)生逆轉(zhuǎn),。隨著老齡化加劇,，一線大城市的常住老年人口，將會釋放出巨大的房屋供給,，北京上海是否還缺房子,，確實是個巨大的問題。

最后做個注解,，我常常在想,，北京有多少套房子，這個數(shù)據(jù)很難調(diào)查嗎,，但好像一直就沒有這個數(shù)據(jù),。我想肯定是有些人害怕透露這個真相，因為其實簡單算就知道房子已經(jīng)供大于求了,，以2015年北京2100萬人口計算,，每人30平米，大概就是6億平米,，按照一套房子90平米粗略統(tǒng)計,，大概600多萬套也就夠了。終于在2012年北京公布的階梯電價方案的時候,，一不小心泄露了天機：北京全市現(xiàn)有589.36萬戶“一戶一表”居民用戶,。

換句話說，一戶一表,，你怎么也得有個房子才能叫一戶吧,，所以至少有589萬套房子，再加上其他房產(chǎn),，北京存量房數(shù)量在2012年你的時候,，就至少應(yīng)該達到600萬套。2015年的竣工面積大約是2600萬平米，大概是小30萬套,。

換句話說2012-2015這三年間,，北京至少還得增加個100萬套，夠300萬人居住的,。這還不算搬到燕郊去的那些常住人口,，所以怎么算都是夠住了。未來人口下降,，會讓房子稀缺這個謊言不攻自破,。