正在此間舉行的博鰲亞洲論壇2016年年會(huì)上，杠桿,、庫(kù)存,、稅改是關(guān)于樓市話(huà)題的三大“熱詞”。與會(huì)嘉賓認(rèn)為,，一些地方樓市加杠桿“花樣百出”,，部分城市去庫(kù)存“壓力山大”，與此同時(shí),，營(yíng)改增政策“靴子”落地,，樓市稅負(fù)變化也將影響市場(chǎng)預(yù)期。

杠桿：引發(fā)泡沫過(guò)大擔(dān)憂(yōu)

“今年年初以來(lái),，非限購(gòu)城市放寬購(gòu)房政策,，除允許購(gòu)買(mǎi)多套住房外，首套房的首付比例在降低,，有些地方甚至在實(shí)際操作中執(zhí)行‘零首付’,。”美國(guó)耶魯大學(xué)金融學(xué)教授陳志武在博鰲亞洲論壇分論壇上說(shuō)，“一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑太多,，部分地方政府的財(cái)政將難以為繼,，銀行體系的安全也會(huì)受到挑戰(zhàn)。”

“買(mǎi)房的兩個(gè)目的是居住和投資,，如果投機(jī)性購(gòu)房過(guò)多,，就會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，泡沫過(guò)大就可能觸發(fā)金融危機(jī),。”世界銀行原首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家林毅夫也在論壇上表達(dá)了類(lèi)似的憂(yōu)慮,。

目前，除政策允許下的降低購(gòu)房首付比例外,，樓市加杠桿的主要方式包括：

——二次抵押,。部分首套房貸款仍未還清的購(gòu)房者，要買(mǎi)第二套住房，將第一套住房再次做抵押,，而不需要還清貸款,。

——以“贖樓貸”為代表的短期墊資。房東將未付清貸款的房子賣(mài)給下家,，當(dāng)下家的首付無(wú)法償付房子原本剩余貸款時(shí),，由貸款公司先行墊資結(jié)清。

——部分銀行信用貸款化身“首付貸”,。新房消費(fèi)貸,、裝修貸等消費(fèi)貸款產(chǎn)品本身不應(yīng)用于購(gòu)房。但金融機(jī)構(gòu)對(duì)此類(lèi)資金難以監(jiān)管,，可能流向購(gòu)房首付,，甚至比“首付貸”授信額度更高。

中國(guó)人民銀行,、住建部,、銀監(jiān)會(huì)三部門(mén)1年前聯(lián)合宣布，將二套房首付比例下限下調(diào)至四成,，公積金貸款購(gòu)買(mǎi)首套房首付最低降至二成,。2016年伊始，中央再次降低非限購(gòu)城市的首付比例,，最低兩成,。

易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，商業(yè)銀行首付比例下調(diào)是一種比較健康的方式,，而其他一些變了味的加杠桿方式,，如“首付貸”等則放大了金融杠桿、吹大了樓市泡沫,。

中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)潘功勝表示,，央行將與相關(guān)部門(mén)一起嚴(yán)厲打擊“首付貸”融資等疊加杠桿、變相突破住房信貸政策等行為,。

去庫(kù)存：一些地方存三大問(wèn)題

“當(dāng)前各地已經(jīng)采取的去化方式的有效性仍需要檢驗(yàn),。”陳志武在博鰲亞洲論壇上說(shuō)。

據(jù)中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛預(yù)計(jì),，我國(guó)商品住房總庫(kù)存的消化周期超過(guò)2年,。三四線(xiàn)城市去庫(kù)存難度不減。

去年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議,，前所未有地將樓市去庫(kù)存上升到“國(guó)家任務(wù)”高度,。但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前部分地方樓市去庫(kù)存面臨強(qiáng)行攤派,、供需錯(cuò)位,、忽視去庫(kù)存本質(zhì)等三大問(wèn)題。

——分配任務(wù)式。陳志武在論壇上表示,，部分地方政府向下分配去庫(kù)存指標(biāo),，如政府公務(wù)員、國(guó)企員工等被率先“攤派”買(mǎi)房,。如此一來(lái),，開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題被轉(zhuǎn)嫁給了普通購(gòu)房者。

陳志武建議,，最好的去庫(kù)存方式就是讓因盲目開(kāi)發(fā)而陷入困境的開(kāi)發(fā)商自然淘汰,，只有這樣才能堵住庫(kù)存不斷膨脹的源頭。

——供需錯(cuò)位,。中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，一些地方庫(kù)存難以去化的主要原因是供給的過(guò)剩和供需錯(cuò)配,，“住宅產(chǎn)品忽略了市場(chǎng)有效需求,，項(xiàng)目本身的質(zhì)量問(wèn)題與周邊配套不足加大了庫(kù)存去化難度”。

——忽視庫(kù)存背后“人的城鎮(zhèn)化”問(wèn)題,。海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷認(rèn)為：“如果只是簡(jiǎn)單地為了去庫(kù)存而鼓勵(lì)農(nóng)民工舉債買(mǎi)房,，實(shí)際上是用一個(gè)問(wèn)題去掩蓋另一個(gè)問(wèn)題。庫(kù)存去化若只是尋求‘接盤(pán)者’,，是變相對(duì)開(kāi)發(fā)商‘兜底’,，只會(huì)引發(fā)下一波高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)。”

嚴(yán)躍進(jìn)表示,，農(nóng)民工進(jìn)城很大程度上是就業(yè)導(dǎo)向型而非購(gòu)房導(dǎo)向型,，如果就業(yè)崗位少，農(nóng)民工難以在城市扎根,，單純的刺激沒(méi)有太大的效果,。

清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任蔡繼明認(rèn)為，未來(lái)各級(jí)政府將通過(guò)戶(hù)籍改革去庫(kù)存,，促進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化,，助力新市民住房消費(fèi)。

稅改：個(gè)人住房交易稅只降不增

根據(jù)今年政府工作報(bào)告,，從1日起,，全面實(shí)施營(yíng)改增，將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到房地產(chǎn)業(yè)等行業(yè),，其中建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率,。

“全面實(shí)施營(yíng)改增后，一些中小房企可能會(huì)因?yàn)槎愂肇?fù)擔(dān)加重而被迫降價(jià),，以獲得充足的現(xiàn)金流規(guī)避日常經(jīng)營(yíng)壓力,。”陳志武在論壇上說(shuō)。

專(zhuān)家認(rèn)為，營(yíng)改增“靴子”落地之后,，二手房交易基本平移了營(yíng)業(yè)稅政策,。嚴(yán)躍進(jìn)表示，“個(gè)人二手房交易按5%征收增值稅,，相較于正在實(shí)行的稅率為5.6%的營(yíng)業(yè)稅,，個(gè)人二手房買(mǎi)賣(mài)稅負(fù)不增反減。這將有利于二手房交易,，降低購(gòu)房者負(fù)擔(dān),，令交易市場(chǎng)更加活躍。”