1989年,，在國(guó)家出臺(tái)居住用地的土地出讓最高年限為70年之前，作為國(guó)務(wù)院最早批準(zhǔn)成立的14個(gè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)之一原黃島區(qū)曾嘗試,，部分住宅用地使用權(quán)期限設(shè)定為20年和30年不等,，目前有些住宅用地使用權(quán)已經(jīng)超限。按照《物權(quán)法》規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,，自動(dòng)續(xù)期,。但如何續(xù)，是有償還是無(wú)償,，《物權(quán)法》并沒(méi)作更多解釋,，而這讓住戶們陷入了尷尬。“土地使用權(quán)到期,，我們想賣(mài)房子都賣(mài)不掉,，這可咋辦?”近日,，家住正日山莊的趙女士向本報(bào)的新聞幫反映了此事。

土地使用權(quán)已超期兩年

趙女士所說(shuō)的房子位于西海岸新區(qū)黃浦江路的正日山莊小區(qū),，房主是趙女士的父親,。趙女士告訴記者，父親是一位老教師,，1997年父親所在的單位將這套房子分給了父親,，而當(dāng)年他們一家就搬進(jìn)了房子里。后來(lái)公房改革,，父親便把這套房子買(mǎi)了下來(lái),。趙女士記得，1998年12月1日,，父親順利拿到了房產(chǎn)證,。

趙女士告訴記者，這套房子面積是70多平米,，后來(lái)在2003年6月24日父親又拿到了國(guó)有土地使用證,，而土地使用到期的日子是2012年8月27日。“當(dāng)時(shí)就覺(jué)得期限很短,，沒(méi)想到一晃就真的到期了,，而且現(xiàn)在已經(jīng)過(guò)去兩年多時(shí)間。”趙女士介紹說(shuō),。

1990年5月19日,，國(guó)家發(fā)布《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，規(guī)定居住用地的土地出讓最高年限為70年,。趙女士告訴記者,，事后他們才得知，他們所在的小區(qū)的土地使用權(quán)出讓是在1989年,，即《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》出臺(tái)之前,。

記者也了解到 ，原黃島區(qū)曾是國(guó)務(wù)院最早批準(zhǔn)成立的14個(gè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)之一,，1989年,，由于當(dāng)時(shí)尚無(wú)政策可依，原黃島區(qū)在國(guó)有土地使用權(quán)出讓上作出了大膽的嘗試,，對(duì)部分住宅用地使用權(quán),，設(shè)定20年和30年不等的期限，而現(xiàn)如今像趙女士一樣很多住戶的住宅用地使用權(quán)已經(jīng)超限,。

壓低價(jià)格也少有人買(mǎi)

“因?yàn)槭褂闷谙薇容^短,，當(dāng)時(shí)我們就有些擔(dān)心，可沒(méi)想到真成了一大隱患,。”趙女士介紹說(shuō),，不僅他們小區(qū),，旁邊的阿里山小區(qū)也有住戶國(guó)有土地使用證已經(jīng)超限。

趙女士告訴記者,，從2009年開(kāi)始,，一批住宅用地的使用權(quán)就首先超限。而根據(jù)《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,，自動(dòng)續(xù)期,。但如何續(xù)，是有償還是無(wú)償,，《物權(quán)法》并沒(méi)有作更多解釋,。

“從2009年開(kāi)始，居民們就多次找過(guò)原黃島區(qū)的國(guó)土部門(mén),，可因?yàn)闆](méi)有具體的規(guī)定,，國(guó)土部門(mén)也無(wú)法給出一個(gè)合理的解決方式，所以這件事就一直這么擱置了起來(lái) ,。”趙女士說(shuō),。

“土地使用權(quán)到期后暫時(shí)沒(méi)法辦理續(xù)期,，這可給我們帶來(lái)大麻煩了,。”采訪中，趙女士告訴記者,，他們?cè)脒^(guò)把房子賣(mài)掉,，可因?yàn)橥恋厥褂闷谙薜狡谝呀?jīng)很難出售。“兩年前周邊地段有些房子價(jià)格每平米已突破萬(wàn)元,，可我們掛出七八千元價(jià)格,，依舊引不來(lái)買(mǎi)房者。甚至一些房產(chǎn)中介在得知這些房子的土地使用期限到期后,，都不愿幫著代理,。”趙女士無(wú)奈地說(shuō)。

另外,，趙女士也表示,，除了交易難，其他方面也有困擾,。“阿里山小區(qū)一位居民拿著房產(chǎn)證去銀行辦理抵押貸款,，可銀行也以房子使用年限到期為由拒絕放款。”趙女士說(shuō),。

如何處理還要等政策出臺(tái)

采訪中,，記者據(jù)公開(kāi)材料了解到，這些住宅用地的土地使用權(quán)超限一事也曾引起關(guān)注,。而期間,，國(guó)土部門(mén)也曾經(jīng)表示,，開(kāi)發(fā)區(qū)成立以來(lái)，包括阿里山小區(qū)在內(nèi)的出讓20年,、30年使用年限的住宅出讓用地共計(jì)41宗,，總用地面積667.5畝，業(yè)主總數(shù)為5071戶,。土地使用年限為20年的共33宗,，總用地面積540.7畝，業(yè)主總數(shù)為4422戶,，其中有一宗33.6畝土地使用權(quán)期限截止到2009年6月30日,，涉及的業(yè)主為310戶。此外,，還有土地使用年限為30年和35年的出讓土地8宗,。

隨后，記者向青島市國(guó)土資源和房屋管理局黃島分局進(jìn)行了咨詢,。一位值班人員幫著聯(lián)系到了房產(chǎn)登記交易中心的一位紀(jì)先生,。紀(jì)先生告訴記者，正日山莊,、阿里山小區(qū)周邊住宅用地使用權(quán)超限一事他們?cè)缫阎椤?ldquo;就這件事來(lái)說(shuō),，國(guó)家層面上也只是在物權(quán)法中規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,，自動(dòng)續(xù)期,。但如何續(xù)，是有償還是無(wú)償,，《物權(quán)法》并沒(méi)有作更多解釋,。”紀(jì)先生說(shuō)。此外,，紀(jì)先生也表示,，雖然土地使用權(quán)超限，但并非房子不能買(mǎi)賣(mài),，辦理過(guò)戶并不受影響,。

另外，青島市國(guó)土資源和房屋管理局黃島分局的一位工作人員也證實(shí),，類似問(wèn)題在其他部分城市也存在,，而為了此事他們也多次向上級(jí)進(jìn)行過(guò)請(qǐng)示，“但因?yàn)閲?guó)家一直沒(méi)有具體的實(shí)施細(xì)則出臺(tái),，所以要徹底解決此事,，只能等等。”事后,，這位工作人員表示說(shuō),。

續(xù)期有償還是無(wú)償存爭(zhēng)議

就此事,，山東川佳律師事務(wù)所的張寶清律師說(shuō)，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定的建設(shè)用地使用權(quán)最高期限：居住用地70年;工業(yè)用地50年;商業(yè)用地40年;綜合用地50年,?！段餀?quán)法》第149條則規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期,。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期,，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬,，有約定的,，按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律,、行政法規(guī)的規(guī)定辦理,。

“但住宅國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿自動(dòng)續(xù)期時(shí)是否支付土地使用費(fèi)并未確定，而續(xù)期后是否應(yīng)支付土地使用費(fèi)的問(wèn)題存在爭(zhēng)議,。”張寶清說(shuō),，有觀點(diǎn)認(rèn)為，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后自動(dòng)續(xù)期,，不應(yīng)支付土地使用費(fèi),。其理由在于：“自動(dòng)”續(xù)期，就意味著建設(shè)用地使用權(quán)人根本不需要采取任何行為(包括支付土地使用費(fèi)行為),，建設(shè)用地使用權(quán)的期限就會(huì)自動(dòng)續(xù)延,，否則,，就不是自動(dòng)續(xù)期了,。另外，消費(fèi)者并未將建設(shè)用地使用年限與房地產(chǎn)價(jià)格聯(lián)系起來(lái),。在當(dāng)前民眾對(duì)房?jī)r(jià)和地價(jià)均無(wú)任何博弈能力的情形下,，用終其一生的收入購(gòu)置房產(chǎn)后，還要在70年后續(xù)交昂貴的土地使用費(fèi),，無(wú)法讓民眾接受,。

另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后應(yīng)當(dāng)有償續(xù)期,。其理由在于：土地是不可再生資源,，在我國(guó)未開(kāi)征遺產(chǎn)稅的情況下，有償續(xù)期實(shí)質(zhì)上是對(duì)一部分個(gè)人財(cái)富的社會(huì)轉(zhuǎn)移,，符合限制人們靠祖輩遺產(chǎn)不勞而獲坐享其成而鼓勵(lì)通過(guò)自身努力和勞動(dòng)創(chuàng)造財(cái)富的觀念,，是社會(huì)公平理念的體現(xiàn)。其次,，土地使用費(fèi)實(shí)質(zhì)上既有累計(jì)若干年收取的地租性質(zhì),，又有一次性收取的稅費(fèi)性質(zhì),，具有明顯的期限屬性，續(xù)期為取得新的期限,，即應(yīng)另行繳納土地使用費(fèi),。再者，土地收益具有很強(qiáng)的財(cái)政屬性,。建設(shè)用地使用權(quán)有償續(xù)期,，可以提供穩(wěn)定的地方財(cái)源，為社會(huì)保障,、民生支出和經(jīng)濟(jì)建設(shè)提供持續(xù)的動(dòng)力,，有利于建設(shè)惠及全民的公共財(cái)政，保證地方政府的正常運(yùn)轉(zhuǎn),。

“這一爭(zhēng)議問(wèn)題的解決,，尚待法律法規(guī)作出明確規(guī)定。”張寶清律師也認(rèn)為,，正日山莊,、阿里山小區(qū)等住宅用地超限的個(gè)案，它的解決對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)滿70年后如何處置將具有示范意義,。另外,，張律師個(gè)人認(rèn)為，既然法律上沒(méi)有明確規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿自動(dòng)續(xù)期時(shí)要繳納土地使用費(fèi),，那么住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期時(shí)住戶就無(wú)需繳納,。

記者 徐新東