1989年,，在國家出臺居住用地的土地出讓最高年限為70年之前,，作為國務院最早批準成立的14個經(jīng)濟開發(fā)區(qū)之一原黃島區(qū)曾嘗試,，部分住宅用地使用權期限設定為20年和30年不等，目前有些住宅用地使用權已經(jīng)超限。按照《物權法》規(guī)定：住宅建設用地使用權期間屆滿的,，自動續(xù)期,。但如何續(xù),，是有償還是無償,，《物權法》并沒作更多解釋，而這讓住戶們陷入了尷尬,。“土地使用權到期,，我們想賣房子都賣不掉，這可咋辦?”近日,，家住正日山莊的趙女士向本報的新聞幫反映了此事,。

土地使用權已超期兩年

趙女士所說的房子位于西海岸新區(qū)黃浦江路的正日山莊小區(qū)，房主是趙女士的父親,。趙女士告訴記者,，父親是一位老教師，1997年父親所在的單位將這套房子分給了父親,，而當年他們一家就搬進了房子里。后來公房改革,，父親便把這套房子買了下來,。趙女士記得，1998年12月1日,，父親順利拿到了房產(chǎn)證。

趙女士告訴記者,，這套房子面積是70多平米,，后來在2003年6月24日父親又拿到了國有土地使用證,，而土地使用到期的日子是2012年8月27日。“當時就覺得期限很短,，沒想到一晃就真的到期了,，而且現(xiàn)在已經(jīng)過去兩年多時間。”趙女士介紹說,。

1990年5月19日,，國家發(fā)布《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，規(guī)定居住用地的土地出讓最高年限為70年,。趙女士告訴記者,，事后他們才得知，他們所在的小區(qū)的土地使用權出讓是在1989年，即《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》出臺之前,。

記者也了解到 ,，原黃島區(qū)曾是國務院最早批準成立的14個經(jīng)濟開發(fā)區(qū)之一，1989年,，由于當時尚無政策可依,，原黃島區(qū)在國有土地使用權出讓上作出了大膽的嘗試，對部分住宅用地使用權,，設定20年和30年不等的期限,，而現(xiàn)如今像趙女士一樣很多住戶的住宅用地使用權已經(jīng)超限。

壓低價格也少有人買

“因為使用期限比較短,，當時我們就有些擔心，可沒想到真成了一大隱患,。”趙女士介紹說，不僅他們小區(qū),，旁邊的阿里山小區(qū)也有住戶國有土地使用證已經(jīng)超限,。

趙女士告訴記者,，從2009年開始,，一批住宅用地的使用權就首先超限。而根據(jù)《物權法》第一百四十九條規(guī)定：住宅建設用地使用權期間屆滿的,，自動續(xù)期,。但如何續(xù)，是有償還是無償,，《物權法》并沒有作更多解釋,。

“從2009年開始，居民們就多次找過原黃島區(qū)的國土部門,，可因為沒有具體的規(guī)定,，國土部門也無法給出一個合理的解決方式，所以這件事就一直這么擱置了起來 ,。”趙女士說,。

“土地使用權到期后暫時沒法辦理續(xù)期，這可給我們帶來大麻煩了,。”采訪中,，趙女士告訴記者，他們曾想過把房子賣掉,，可因為土地使用期限到期已經(jīng)很難出售,。“兩年前周邊地段有些房子價格每平米已突破萬元,，可我們掛出七八千元價格，依舊引不來買房者,。甚至一些房產(chǎn)中介在得知這些房子的土地使用期限到期后,，都不愿幫著代理。”趙女士無奈地說,。

另外,，趙女士也表示，除了交易難,，其他方面也有困擾,。“阿里山小區(qū)一位居民拿著房產(chǎn)證去銀行辦理抵押貸款，可銀行也以房子使用年限到期為由拒絕放款,。”趙女士說,。

如何處理還要等政策出臺

采訪中，記者據(jù)公開材料了解到,，這些住宅用地的土地使用權超限一事也曾引起關注,。而期間，國土部門也曾經(jīng)表示,，開發(fā)區(qū)成立以來，包括阿里山小區(qū)在內的出讓20年,、30年使用年限的住宅出讓用地共計41宗，總用地面積667.5畝,，業(yè)主總數(shù)為5071戶,。土地使用年限為20年的共33宗，總用地面積540.7畝,，業(yè)主總數(shù)為4422戶，其中有一宗33.6畝土地使用權期限截止到2009年6月30日,，涉及的業(yè)主為310戶,。此外,，還有土地使用年限為30年和35年的出讓土地8宗。

隨后,，記者向青島市國土資源和房屋管理局黃島分局進行了咨詢,。一位值班人員幫著聯(lián)系到了房產(chǎn)登記交易中心的一位紀先生。紀先生告訴記者，正日山莊,、阿里山小區(qū)周邊住宅用地使用權超限一事他們早已知情,。“就這件事來說，國家層面上也只是在物權法中規(guī)定,，住宅建設用地使用權期間屆滿的,，自動續(xù)期。但如何續(xù),，是有償還是無償,，《物權法》并沒有作更多解釋。”紀先生說,。此外,，紀先生也表示，雖然土地使用權超限,，但并非房子不能買賣,，辦理過戶并不受影響,。

另外，青島市國土資源和房屋管理局黃島分局的一位工作人員也證實,，類似問題在其他部分城市也存在,，而為了此事他們也多次向上級進行過請示，“但因為國家一直沒有具體的實施細則出臺,，所以要徹底解決此事，只能等等,。”事后，這位工作人員表示說,。

續(xù)期有償還是無償存爭議

就此事，山東川佳律師事務所的張寶清律師說,，根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定的建設用地使用權最高期限：居住用地70年;工業(yè)用地50年;商業(yè)用地40年;綜合用地50年,。《物權法》第149條則規(guī)定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的,，自動續(xù)期,。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理,。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬,，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的,，依照法律,、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

“但住宅國有建設用地使用權期限屆滿自動續(xù)期時是否支付土地使用費并未確定,，而續(xù)期后是否應支付土地使用費的問題存在爭議,。”張寶清說，有觀點認為,，住宅建設用地使用權期限屆滿后自動續(xù)期,，不應支付土地使用費。其理由在于：“自動”續(xù)期,，就意味著建設用地使用權人根本不需要采取任何行為(包括支付土地使用費行為),，建設用地使用權的期限就會自動續(xù)延,，否則，就不是自動續(xù)期了,。另外，消費者并未將建設用地使用年限與房地產(chǎn)價格聯(lián)系起來,。在當前民眾對房價和地價均無任何博弈能力的情形下,，用終其一生的收入購置房產(chǎn)后，還要在70年后續(xù)交昂貴的土地使用費,，無法讓民眾接受,。

另一種觀點則認為，建設用地使用權期限屆滿后應當有償續(xù)期,。其理由在于：土地是不可再生資源，在我國未開征遺產(chǎn)稅的情況下,，有償續(xù)期實質上是對一部分個人財富的社會轉移,，符合限制人們靠祖輩遺產(chǎn)不勞而獲坐享其成而鼓勵通過自身努力和勞動創(chuàng)造財富的觀念，是社會公平理念的體現(xiàn),。其次，土地使用費實質上既有累計若干年收取的地租性質,，又有一次性收取的稅費性質,，具有明顯的期限屬性,，續(xù)期為取得新的期限，即應另行繳納土地使用費,。再者,，土地收益具有很強的財政屬性。建設用地使用權有償續(xù)期,，可以提供穩(wěn)定的地方財源,，為社會保障、民生支出和經(jīng)濟建設提供持續(xù)的動力,，有利于建設惠及全民的公共財政,，保證地方政府的正常運轉。

“這一爭議問題的解決,，尚待法律法規(guī)作出明確規(guī)定,。”張寶清律師也認為，正日山莊,、阿里山小區(qū)等住宅用地超限的個案,，它的解決對住宅建設用地使用權滿70年后如何處置將具有示范意義。另外,，張律師個人認為,，既然法律上沒有明確規(guī)定住宅建設用地使用權期限屆滿自動續(xù)期時要繳納土地使用費，那么住宅建設用地使用權到期時住戶就無需繳納,。

記者 徐新東