多家代理機(jī)構(gòu)和房企的銷售數(shù)據(jù)顯示,，十一黃金周開始,，一些項(xiàng)目來訪量大增，此前的來訪開始轉(zhuǎn)化為實(shí)際簽約量,，10月前半月成交明顯回暖,。
在價(jià)格方面，主流房企的行為和判斷仍趨于謹(jǐn)慎,，認(rèn)為市場(chǎng)以平價(jià)走量為主,。萬科甚至認(rèn)為，四季度樓市是繼續(xù)降價(jià)態(tài)勢(shì),，會(huì)有更多樓盤降價(jià),。“房?jī)r(jià)下跌是有合理空間的，去年房?jī)r(jià)上漲的部分跌回去一半差不多就是合理價(jià)位,。”
接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士表示,，新政給市場(chǎng)帶來的是一個(gè)銷售窗口期，并不能說市場(chǎng)就此反轉(zhuǎn);長期來看,，房地產(chǎn)業(yè)新常態(tài)已確立,，樓市供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，整體供大于求,，房企去庫存是首位,，樓市正在進(jìn)入存量房時(shí)代。
成交量回暖
萬科集團(tuán)提供的數(shù)據(jù)顯示,，今年十一期間新推盤30多億,，認(rèn)購80億,，去年十一認(rèn)購30多億，同比增長120%,。如果9月推盤和十一連起來看,，從9月1日至10月8日，推盤290億,，認(rèn)購270億,，比9月單月的數(shù)據(jù)好了很多。
萬科并非個(gè)案,。多家券商調(diào)研顯示,，十一期間整個(gè)行業(yè)銷售都比較理想，大部分主要房企認(rèn)購數(shù)字都高于2013年,，應(yīng)該是一倍左右增長,。
第三方市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)也顯示，雖然商業(yè)銀行房貸細(xì)則尚待落地,，但效果已經(jīng)顯現(xiàn),，訪客量、來電量均有增加,。業(yè)內(nèi)也對(duì)“銀十”樓市行情持樂觀態(tài)度。
克爾瑞監(jiān)測(cè)的37個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示,，十一黃金周共成交商品住宅138.36萬平方米,，較2013年、2012年同期分別增長3%和9%,，其中13個(gè)二線城市市場(chǎng)回升最為明顯,，較同期分別上漲14%和21%。這還不包括假期因素使得多數(shù)城市網(wǎng)簽滯后,，大量隱性成交未在數(shù)據(jù)上及時(shí)體現(xiàn),。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，十一期間,，北京市商品房網(wǎng)簽量同比下降超過30%,，但日均新增客源量較9月增加25.3%。而訪客量是成交量的先行指標(biāo),，預(yù)示市場(chǎng)中未來購房潛力的變化,。
中原地產(chǎn)10月前7天房地產(chǎn)相關(guān)收入較9月同比上漲138%，新房收入增長198%,，二手房收入增長123%,。不過，由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)具有滯后性,，十月初的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)反映的是9月末的實(shí)際銷售,。大部分城市在十一假期新開盤認(rèn)購有改善,，杭州、武漢,、寧波,、深圳、東莞,、福州,、昆明等，實(shí)際認(rèn)購改善幅度約10%-20%,，但無錫,、濟(jì)南、寧波等城市數(shù)據(jù)平平,。
第一大新房代理商世聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示,，世聯(lián)行十一假期實(shí)現(xiàn)代理銷售額超120億元，同比增65%,，創(chuàng)下歷年新高,。國慶期間，90平方米以上戶型成交占比達(dá)57%,，相比前三季度該比例提升2.8個(gè)百分點(diǎn),。其中，90-140平方米占比達(dá)46%,，成為需求主力,。此外，世聯(lián)行周客戶上門指數(shù)提升至177,，環(huán)比上周上升64%,，其中一線城市的增長幅度要大于二線。
中原地產(chǎn)研究總監(jiān)劉淵表示,，十一假期銷量整體上有10%-20%回升,，這是在銀行細(xì)則未出的情況下，房貸新政對(duì)市場(chǎng)心理產(chǎn)生了積極影響,，預(yù)計(jì)還將持續(xù),。網(wǎng)簽數(shù)據(jù)在10月份下半月會(huì)有所體現(xiàn)。
成交方面,，不少業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為,，隨著市場(chǎng)景氣實(shí)際好轉(zhuǎn)，四季度開發(fā)商推盤量會(huì)擴(kuò)大,。
房企平價(jià)走量
央行9·30新政發(fā)布后一周內(nèi),，綠城、綠地,、恒大等房企傳出節(jié)后漲價(jià)的內(nèi)部文件,，但綠地,、恒大先后均予以否認(rèn)。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,，大部分城市沒有房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力,，上述傳聞應(yīng)是房企從營銷的角度，營造漲價(jià)預(yù)期和市場(chǎng)氛圍,，引導(dǎo)市場(chǎng)向有利于銷售的方向轉(zhuǎn)向,。
從房?jī)r(jià)慣性看，目前房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量仍然是主流,，大多數(shù)大中城市仍然面臨房?jī)r(jià)下降的壓力,。據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月全國100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格環(huán)比增長-0.92%,，連續(xù)5個(gè)月下跌,，跌幅擴(kuò)大0.33個(gè)百分點(diǎn)。
從近期入市的新樓盤來看,，定價(jià)以平穩(wěn)為主,。深圳的華潤城、北京的中冶德賢公館等,，都采取了平價(jià)入市策略,。
萬科有關(guān)人士認(rèn)為，新政并不能扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)下降預(yù)期,。去年房?jī)r(jià)上漲是過頭了,，市場(chǎng)一定要糾正。預(yù)判四季度會(huì)是繼續(xù)降價(jià)的態(tài)勢(shì),，甚至?xí)懈鄻潜P降價(jià)，房?jī)r(jià)下跌會(huì)更加明朗,，降價(jià)的比例和范圍會(huì)更寬,，而且購房人會(huì)更加果斷。
“一部分開發(fā)商降價(jià),，一部分開發(fā)商觀望,，等市場(chǎng)回升”，劉淵認(rèn)為,，當(dāng)前市場(chǎng)以上市公司為代表,，年度銷售計(jì)劃有壓力，價(jià)格策略比較靈活,，會(huì)積極定價(jià);而一些本地小開發(fā)企業(yè),，沒有業(yè)績(jī)壓力，有些是項(xiàng)目公司運(yùn)作,，負(fù)債較少,，不愿意降價(jià),。
張宏偉認(rèn)為，品牌開發(fā)商力拼“銀十”與上市公司年報(bào)銷售業(yè)績(jī)的策略并不會(huì)改變,，開發(fā)商會(huì)使出渾身解數(shù)在最后3個(gè)月最大限度跑量,，扭轉(zhuǎn)大中城市今年樓市不給力的大勢(shì)。因此,，對(duì)于第四季度的大中城市樓市來講,，要想出現(xiàn)成交量逐步回升的樓市“翹尾”行情，房?jī)r(jià)尤其是上市公司的項(xiàng)目的價(jià)格就不可能出現(xiàn)大規(guī)模漲價(jià)現(xiàn)象,。
“千萬不要認(rèn)為9·30之后就可以長期維穩(wěn)甚至回暖,，這只是一個(gè)銷售窗口期而已，而不是轉(zhuǎn)折點(diǎn),。”中國聯(lián)席總裁丁祖昱表示,，這個(gè)窗口期僅有2-4個(gè)月的時(shí)間，其中10-11月份肯定不錯(cuò),，12月和明年1月則很難說,。
丁祖昱表示，目前銀行資金有限,，年底銀根將收緊,。隨著10月、11月房貸額增加,，而MBS和長債還來不及發(fā)售,，所以年末銀根仍將短缺，這是此次樓市銷售窗口期最大的制約,。
去庫存仍是首位
央行9·30房貸新政釋放貨幣層面放松的信號(hào),，一定程度上有助于消除房地產(chǎn)市場(chǎng)下行風(fēng)險(xiǎn)。但多位業(yè)內(nèi)人士指出,，樓市庫存依然處于高位,，“去庫存”是首要選擇，樓市已進(jìn)入存量房時(shí)代,，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入供過于求的“新常態(tài)”,。
上海房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至9月底,，一,、二、三線35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量分別為3794萬平方米,、20167萬平方米和4052萬平方米,，環(huán)比分別增長8.8%、3.5%和2.2%,，尤其一線城市庫存已保持連續(xù)8個(gè)月環(huán)比正增長,，且9月增幅又進(jìn)一步擴(kuò)大,，庫存壓力巨大。
張宏偉表示,，庫存壓力較大,、市場(chǎng)去化周期在15個(gè)月以上、市場(chǎng)基本面表現(xiàn)欠佳的城市仍然占到大多數(shù),，比如杭州,、寧波、大連,、青島,、無錫等，房?jī)r(jià)年內(nèi)仍然有下行壓力,。
“從市場(chǎng)去化率看,，萬科重點(diǎn)關(guān)注的14個(gè)城市8月、9月去化率分別是0.68,、0.71,，9月市場(chǎng)銷售低于新增可售，月度庫存從1.41億平方米上升至1.45億平米,。9月底庫存去化月數(shù)11.6月,，高于上月底的11.4月。”前述萬科溝通會(huì)紀(jì)要顯示,，9月數(shù)據(jù)都不太樂觀,。
劉淵認(rèn)為，一線城市庫存水平比較低,，11-12個(gè)月庫存去化水平,，存量絕對(duì)值與歷史高位持平，只要月銷量增加,，庫存消化周期可以比較快回落,。
但二三線城市有15-20個(gè)月的庫存周期，實(shí)際庫存值遠(yuǎn)高于歷史高位,，且人口增長已經(jīng)放緩，40個(gè)城市過去5年約有30個(gè)城市人口增長率平均只有5%,，很多二三線城市新房發(fā)展活躍度已經(jīng)達(dá)到了一線城市的水平,。大多數(shù)二三線城市會(huì)有長時(shí)間的調(diào)整，短期內(nèi)不會(huì)再有價(jià)格的上漲,。
這意味著,，由于去庫存壓力巨大，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)逆轉(zhuǎn),，房地產(chǎn)投資,、交易量及房?jī)r(jià)增速均將進(jìn)入平緩的“新常態(tài)”,。
前住建部政策研究中心主任、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮表示,，房地產(chǎn)賣方市場(chǎng)供不應(yīng)求已經(jīng)全面地為買方市場(chǎng)供大于求取代,，供大于求成為市場(chǎng)發(fā)展的常態(tài)。2013年房地產(chǎn)業(yè)量?jī)r(jià)齊升,，購銷兩旺,，是不正常的現(xiàn)象。
德信資本董事長陳義楓認(rèn)為,，房地產(chǎn)行業(yè)正在進(jìn)入存量時(shí)代,，未來中國的新房竣工面積、銷售面積非常難以突破2013年的峰值,，今后增量很難跨越,，可是存量永遠(yuǎn)是增加的，并購因此成為永恒的主題,。
廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文認(rèn)為,，過高的庫存量，中心城市過高的地價(jià),，以及過高的房?jī)r(jià)和租售比失調(diào)的現(xiàn)實(shí)情況,，迫使樓市將經(jīng)歷一個(gè)較長時(shí)期的調(diào)整期。這個(gè)調(diào)整期至少需要2-3年的時(shí)間,。
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