在換房過程中,，有不少市民遇到了新的問題,，他們所購買的首套房貸還沒有還清，所剩余額部分不多,，“提前還貸”即可享受再買房按首套的政策,，可提前還貸就要放棄目前正在享受的7折利率或者85折利率優(yōu)惠。到底怎樣做才能更劃算呢?帶著大家的這個困惑記者進行了走訪調查,。
具體情況具體分析 提前還貸有可能得不償失
家住李滄區(qū)的李先生2010年貸款買了一套房子,，總價90萬，他向銀行貸了60萬,，享受了當年7折利率優(yōu)惠,，用等額本息的方式還款20年。最近他又看中了一套價值150萬的商品房,，恰逢9月底出臺了貸款新政,，他想將首套房的貸款一次性還清，出手購置第二套房,。
李先生若真將首套房貸款一次性還清,，對他來說是否劃算呢?我們來算一筆賬。到目前為止,，他已經連本帶息還了約18萬元,，如果現(xiàn)在一次性還清，他還需付銀行近52萬元的余款,。二套房的首付需45萬元,，貸款105萬元，分20年還清,。由于現(xiàn)在各大銀行貸款利率7折優(yōu)惠并未真正落實,，李先生最多能享受到9折的優(yōu)惠，算下來,，二套房僅利息就總共約73.8萬元,。如此算來，李先生需支付現(xiàn)金97萬元(一套房的余款52萬+二套房的首付45萬),，將來支付利息73.8萬元,。
如果他不提前還款，又將支付多少呢?首先,，他仍將繼續(xù)支付首套房剩余16年的利息,，約19.7萬元。此外,，二套房的首付需支付90萬元,，貸款60萬元,，分20年還清，按照二套房利率是基準的1.1倍來看,，總共的利息約53.4萬元,。這樣算來，他只需準備現(xiàn)金90萬元,，將來需支付的利息是73.1萬元(首套房的利息19.7萬元+二套房的利息53.4萬元),。
對比下來，如果一次性還清首套房貸款,，在購買二套房,，李先生現(xiàn)金要多拿7萬元，而以后支付的利息也多出0.7萬元,，這個結果著實讓李先生嚇了一跳,。“我原本以為趕緊把第一套付清了可以省不少錢，不曾想恰恰相反,，這個結果真是我萬萬沒想到的,。”李先生說。
提前還款是否劃算影響因素眾多 置業(yè)者不可盲目操作
房貸新政出臺后 不少人想將一套房貸提前還清
新政發(fā)布后,，多數(shù)想買二套房的市民都如李先生一樣,，第一念頭就是提前還貸，但是李先生的事例卻讓他們醍醐灌頂：原來提前還貸并不一定省錢,。
事實上,，李先生的事例也不能以偏概全，之所以有這樣的結果,，也有一些巧合性,。如果李先生買的第二套房價值不是150萬，結果就不一樣了,。記者用相同的辦法算了一下,，假設他買的第二套房價值100萬，那么他提前還貸的話,，現(xiàn)金支付82萬元,，以后將支付利息49.2萬元,，而不提前還貸,，現(xiàn)金支付60萬元，以后將支付利息55.3萬元,。對比看來,，雖然現(xiàn)金支付得多，但利息卻少6萬多元,。
青島建設銀行一位負責貸款的工作人員告訴記者,，“提前還貸劃不劃算”這個問題并沒有一個標準的答案，“每個人的貸款情況都不相同，貸款的利率,、額度,、年限等等都是影響這個問題的因素，若真有提前還款的想法,，可以找銀行的理財人員細細核算,，切不可盲目操作，以免得不償失,。”
此外,，該工作人員還提醒到，一般來說提前還款是一種違約行為,，根據(jù)合同上的規(guī)定,，還要支付銀行一筆違約金，“各家銀行對于此類違約行為的規(guī)定是不同的,，因此當事人要根據(jù)合同上的規(guī)定核算自己該交的數(shù)目,，這也是判斷提前還款是否劃算的重要因素。”
記者比較發(fā)現(xiàn),，各家銀行手續(xù)費差異較大,，有的銀行可以不收手續(xù)費，而有的銀行則需要收實際還款額1—3個月的利息,，有的銀行甚至需要收取實際還款額3%的手續(xù)費,。
是否要提前還貸需斟酌 3種情形不適合
雖然每個人的貸款情況不同，但從整體上看來,，以下這些情況是不適合提前還貸的,。
第一種是等額本息房款已還到中期的，等額本息還款每月還款總額固定,，其中還款本金遞增,，還款利息遞減。也就是說借款人前期還的利息比重較大,，本金比重較小,。如果借款人還款在3—5年以上，利息已還了不少,，越往后越相當于免息分期,，因此這個時候提前還貸，意義不大,。
第二種,，等額本金還款期已過1/3的。等額本金是將貸款總額平分成本金,，根據(jù)所剩本金計算還款利息,，隨著還款時間的增加,，所剩本金減少，還款利息也越來越少,。當還款期超過1/3時,，其實借款人已還了一半的利息，再選擇提前還貸的話,，償還更多的還是本金,，不能有效地節(jié)省利息支出。
第三,，如果當初享受的貸款利率較低,，比如是7折或85折也不適合提前還貸，因為這已經屬于銀行貸款利率中最低的了,，提前還貸的話,，所享受利率折扣就沒有了，再買房貸款很難再申請到如此優(yōu)惠的折扣了,。(記者 劉曉東)
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