在換房過(guò)程中,，有不少市民遇到了新的問(wèn)題，他們所購(gòu)買的首套房貸還沒(méi)有還清,，所剩余額部分不多,，“提前還貸”即可享受再買房按首套的政策，可提前還貸就要放棄目前正在享受的7折利率或者85折利率優(yōu)惠。到底怎樣做才能更劃算呢?帶著大家的這個(gè)困惑記者進(jìn)行了走訪調(diào)查,。
具體情況具體分析 提前還貸有可能得不償失
家住李滄區(qū)的李先生2010年貸款買了一套房子，總價(jià)90萬(wàn),，他向銀行貸了60萬(wàn),，享受了當(dāng)年7折利率優(yōu)惠，用等額本息的方式還款20年,。最近他又看中了一套價(jià)值150萬(wàn)的商品房,，恰逢9月底出臺(tái)了貸款新政，他想將首套房的貸款一次性還清,，出手購(gòu)置第二套房,。
李先生若真將首套房貸款一次性還清，對(duì)他來(lái)說(shuō)是否劃算呢?我們來(lái)算一筆賬,。到目前為止,，他已經(jīng)連本帶息還了約18萬(wàn)元，如果現(xiàn)在一次性還清,，他還需付銀行近52萬(wàn)元的余款,。二套房的首付需45萬(wàn)元，貸款105萬(wàn)元,，分20年還清,。由于現(xiàn)在各大銀行貸款利率7折優(yōu)惠并未真正落實(shí)，李先生最多能享受到9折的優(yōu)惠,，算下來(lái),，二套房?jī)H利息就總共約73.8萬(wàn)元。如此算來(lái),，李先生需支付現(xiàn)金97萬(wàn)元(一套房的余款52萬(wàn)+二套房的首付45萬(wàn)),，將來(lái)支付利息73.8萬(wàn)元。
如果他不提前還款,，又將支付多少呢?首先,，他仍將繼續(xù)支付首套房剩余16年的利息，約19.7萬(wàn)元,。此外,，二套房的首付需支付90萬(wàn)元，貸款60萬(wàn)元,，分20年還清,，按照二套房利率是基準(zhǔn)的1.1倍來(lái)看，總共的利息約53.4萬(wàn)元,。這樣算來(lái),，他只需準(zhǔn)備現(xiàn)金90萬(wàn)元，將來(lái)需支付的利息是73.1萬(wàn)元(首套房的利息19.7萬(wàn)元+二套房的利息53.4萬(wàn)元),。
對(duì)比下來(lái),，如果一次性還清首套房貸款,，在購(gòu)買二套房，李先生現(xiàn)金要多拿7萬(wàn)元,，而以后支付的利息也多出0.7萬(wàn)元,，這個(gè)結(jié)果著實(shí)讓李先生嚇了一跳。“我原本以為趕緊把第一套付清了可以省不少錢,，不曾想恰恰相反,，這個(gè)結(jié)果真是我萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到的。”李先生說(shuō),。
提前還款是否劃算影響因素眾多 置業(yè)者不可盲目操作
房貸新政出臺(tái)后 不少人想將一套房貸提前還清
新政發(fā)布后,，多數(shù)想買二套房的市民都如李先生一樣，第一念頭就是提前還貸,，但是李先生的事例卻讓他們醍醐灌頂：原來(lái)提前還貸并不一定省錢,。
事實(shí)上，李先生的事例也不能以偏概全,，之所以有這樣的結(jié)果,，也有一些巧合性。如果李先生買的第二套房?jī)r(jià)值不是150萬(wàn),，結(jié)果就不一樣了,。記者用相同的辦法算了一下，假設(shè)他買的第二套房?jī)r(jià)值100萬(wàn),，那么他提前還貸的話,，現(xiàn)金支付82萬(wàn)元，以后將支付利息49.2萬(wàn)元,，而不提前還貸,，現(xiàn)金支付60萬(wàn)元，以后將支付利息55.3萬(wàn)元,。對(duì)比看來(lái),，雖然現(xiàn)金支付得多，但利息卻少6萬(wàn)多元,。
青島建設(shè)銀行一位負(fù)責(zé)貸款的工作人員告訴記者,，“提前還貸劃不劃算”這個(gè)問(wèn)題并沒(méi)有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的答案，“每個(gè)人的貸款情況都不相同,，貸款的利率,、額度、年限等等都是影響這個(gè)問(wèn)題的因素,，若真有提前還款的想法,，可以找銀行的理財(cái)人員細(xì)細(xì)核算，切不可盲目操作，以免得不償失,。”
此外,，該工作人員還提醒到，一般來(lái)說(shuō)提前還款是一種違約行為,，根據(jù)合同上的規(guī)定,，還要支付銀行一筆違約金，“各家銀行對(duì)于此類違約行為的規(guī)定是不同的,，因此當(dāng)事人要根據(jù)合同上的規(guī)定核算自己該交的數(shù)目,，這也是判斷提前還款是否劃算的重要因素,。”
記者比較發(fā)現(xiàn),，各家銀行手續(xù)費(fèi)差異較大，有的銀行可以不收手續(xù)費(fèi),，而有的銀行則需要收實(shí)際還款額1—3個(gè)月的利息,，有的銀行甚至需要收取實(shí)際還款額3%的手續(xù)費(fèi)。
是否要提前還貸需斟酌 3種情形不適合
雖然每個(gè)人的貸款情況不同,，但從整體上看來(lái),，以下這些情況是不適合提前還貸的。
第一種是等額本息房款已還到中期的,，等額本息還款每月還款總額固定,，其中還款本金遞增，還款利息遞減,。也就是說(shuō)借款人前期還的利息比重較大,，本金比重較小。如果借款人還款在3—5年以上,，利息已還了不少,，越往后越相當(dāng)于免息分期，因此這個(gè)時(shí)候提前還貸,，意義不大,。
第二種，等額本金還款期已過(guò)1/3的,。等額本金是將貸款總額平分成本金,，根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息，隨著還款時(shí)間的增加,，所剩本金減少,，還款利息也越來(lái)越少。當(dāng)還款期超過(guò)1/3時(shí),，其實(shí)借款人已還了一半的利息,，再選擇提前還貸的話，償還更多的還是本金，不能有效地節(jié)省利息支出,。
第三,，如果當(dāng)初享受的貸款利率較低，比如是7折或85折也不適合提前還貸,，因?yàn)檫@已經(jīng)屬于銀行貸款利率中最低的了,，提前還貸的話，所享受利率折扣就沒(méi)有了,，再買房貸款很難再申請(qǐng)到如此優(yōu)惠的折扣了,。(記者 劉曉東)
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