為了加強對住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和維修,，維護維修資金所有者的合法權(quán)益，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳根據(jù)有關(guān)法律,、法規(guī),、規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合全省實際,，起草了《山東省住宅專項維修資金管理辦法(草案)》,，并公開征求社會各界意見。草案內(nèi)容可登錄山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳查看,，對草案有意見可于2014年11月10日前,，將書面意見和建議反饋至指定電子郵箱([email protected])。
不交維修資金不能入住
根據(jù)草案規(guī)定,，維修資金是指專項用于住宅共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金,。商品住宅,、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積交存首期維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%,。商品住宅的業(yè)主應(yīng)當在辦理住宅交付手續(xù)前，一次性足額交存首期維修資金,。截至統(tǒng)一交付尚未售出的住宅,，由建設(shè)單位交存首期維修資金。實行商品房預(yù)售資金監(jiān)管的,，建設(shè)單位應(yīng)交的維修資金可從監(jiān)管的預(yù)售資金中劃轉(zhuǎn),。未按照本辦法規(guī)定交存首期維修資金的，建設(shè)單位不得向業(yè)主交付房屋,，產(chǎn)權(quán)登記部門不予受理產(chǎn)權(quán)登記申請,。房屋賬戶內(nèi)的住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，維修資金管理機構(gòu)或由其委托的專戶管理銀行應(yīng)當向相關(guān)業(yè)主發(fā)出續(xù)交通知,，相關(guān)業(yè)主接到通知后應(yīng)當及時續(xù)交,，續(xù)交后的分賬面余額達到首期交存額度時停止續(xù)交。
使用維修金可“異議表決”
草案提出,，維修資金的使用分為計劃使用,、一般使用和應(yīng)急使用。根據(jù)現(xiàn)行管理辦法，維修資金的使用采用“雙三分之二”的表決方式,，也就是說“維修和更新,、改造方案應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的、已入住面積且已入住戶數(shù)的比例達到三分之二以上的業(yè)主書面同意”,，才能動用維修資金,。“新辦法”草案中對“老辦法”相關(guān)條款進行了修改，既可以按照老辦法表決,，同樣可以采用“異議表決”的方式,，即持不同意意見業(yè)主的專有部分占建筑物總面積且占總?cè)藬?shù)不足三分之一的，視為表決通過,。
草案中還提到,，出現(xiàn)需應(yīng)急維修情形時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將有關(guān)情況報告業(yè)主委員會,，經(jīng)現(xiàn)場查驗確認后立即組織維修,。未聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行組織維修責(zé)任的，由相關(guān)業(yè)主將有關(guān)情況報告業(yè)主委員會確認后組織維修,。未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的,，由社區(qū)居委會代行業(yè)主委員會職責(zé)。
應(yīng)急維修工程費用撥付后,，維修組織單位或個人應(yīng)當將相關(guān)材料在小區(qū)內(nèi)明顯位置進行不少于5天的公示,。相關(guān)業(yè)主在公示中提出異議，由異議人與組織維修單位協(xié)商解決,。協(xié)商不成的,，異議人可依法向當?shù)刂俨貌块T申請仲裁或向法院提起訴訟。
7種情形可啟用維修資金
維修資金的應(yīng)急使用,，適用于危及人身安全,、房屋使用安全和公共安全的緊急情況，需要立即進行的維修,、更新和改造,。根據(jù)草案，有下列情形之一的,，可以啟動應(yīng)急維修程序：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的屋面,、外墻防水嚴重損壞;電梯故障或停運;消防系統(tǒng)故障;建筑外立面裝飾和公共高空構(gòu)件嚴重脫落松動;玻璃幕墻炸裂;排水管道爆裂;其它可能造成人身安全事故的緊急情況。
同時,，草案也對不得從維修資金中列支的費用作出了約束：依法應(yīng)當由建設(shè)單位或者施工單位承擔的住宅共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費用;依法應(yīng)當由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位承擔的供水,、供電,、供氣、供熱、通信,、有線電視,、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)裙芫€和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用;因人為損壞及其他原因應(yīng)當由當事人承擔的鑒定,、修復(fù)費用;根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定,，應(yīng)當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的維修和養(yǎng)護費用。
存款利息有最低限制
按照草案相關(guān)條款,，設(shè)區(qū)的市,、縣(市)物業(yè)主管部門或維修資金管理機構(gòu)應(yīng)當通過公開招標的方式委托商業(yè)銀行，作為專戶管理機構(gòu),，并把資金保值增值,、管理高效等指標列入招標依據(jù)。維修資金應(yīng)當建立查詢制度,，接受業(yè)主對其分戶賬中維修資金交存,、使用、增值收益和賬面余額的查詢,。維修資金管理機構(gòu)在保證維修資金正常使用的前提下,，可以按照國家有關(guān)規(guī)定將住宅專項維修資金用于定期組合存款、購買一級市場新發(fā)行的國債等,，并持有到期,，確保資金的安全和保值增值。
記者注意到,，草案中對維修資金存款利率也做出了明確要求,，最大限度保障維修資金存款利息的收益。其中提到,，銀行實行利率市場化以后,，維修資金管理機構(gòu)應(yīng)通過招標方式選擇同等條件下利率高的銀行作為維修資金儲存銀行，或者通過合同方式在國家允許的利率浮動范圍內(nèi),，與維修資金存儲銀行約定維修資金綜合存款收益。維修資金管理機構(gòu)管理的維修資金存款利息收益應(yīng)不低于人民銀行同期規(guī)定的兩年期定期存款利率,。
公共收益六成要用于維修
草案中,，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共收益進一步明確，主要包括：利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分,、共用設(shè)施設(shè)備進行生產(chǎn),、經(jīng)營、租賃等產(chǎn)生的收益;物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備報廢后的回收殘值;保修期滿后,，建設(shè)單位因注銷,，或因違法被責(zé)令終止業(yè)務(wù)活動，或反復(fù)維修仍未能解決相關(guān)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備質(zhì)量缺陷等原因無法退還的物業(yè)質(zhì)量保修金,。公共收益扣除業(yè)主委員會辦公和業(yè)主大會同意的其他經(jīng)費后,，其余部分用于交存維修資金，具體交存比例由業(yè)主大會決定,，但不應(yīng)低于公共收益總金額的60%,。
島城已試行維修金管理辦法
2012年3月1日 《青島市房屋專項維修資金管理辦法(試行)》實施，市房屋專項維修資金管理中心掛牌成立,。根據(jù)規(guī)定,，市區(qū)范圍內(nèi)的住宅和非住宅房屋 (包括商品房、保障性住房,、拆遷安置房和寫字樓,、商業(yè)網(wǎng)點等各類非住宅房屋)的業(yè)主都應(yīng)當按照本辦法的規(guī)定交存房屋專項維修資金，但單個業(yè)主所有且與其他房屋不具有共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的除外,。
商品房(包括新房、二手房和保障性住房,、拆遷安置房)業(yè)主應(yīng)當按照所擁有房屋的建筑面積交存房屋專項維修資金,。配備電梯的房屋按照建筑安裝工程每平方米造價的8%交存;未配備電梯的房屋及配備電梯且未設(shè)地下車庫的底層房屋按照建筑安裝工程每平方米造價的5%交存。公房方面,，出售公有住房的售房單位按多層房屋售房款的20%,、高層房屋售房款的30%，從售房款中一次性提取;購房人按售房款的2%交存,。 記者 于順
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