商業(yè)地產(chǎn)，顧名思義,，是指作為商業(yè)用途的地產(chǎn),。因為有著一系列看似簡單的成功定律,，商業(yè)地產(chǎn)一度成為開發(fā)商眼中的香餑餑,，不少謀求轉(zhuǎn)型的開發(fā)商是言必稱商業(yè),。在此形勢下，在島城雨后春筍般興起了一處處商場,、商街,、寫字樓。在以往限購的樓市中,，不受限制的商業(yè)地產(chǎn)也得到不少購房者青睞,。只是今年，隨著樓市降溫和限購解除,，競爭白熱化的商業(yè)地產(chǎn)突然遇冷，尤其是進(jìn)入第四季度以來,，記者探訪發(fā)現(xiàn),，以往看似簡單的成功定律也在逐漸被顛覆。

地位

從帶動住宅到被帶動

“我們項目臨近××商場,，只有半小時公交車程,。”“我們樓盤就在××商圈邊上,，周圍商場多，購物非常方便,。”在推介樓盤時,，不少置業(yè)顧問是把商業(yè)配套作為重要的賣點。因為購房者對住宅的綜合要求也越來越高,，對他們來說,，住宅除了單一的居住功能外，還必須滿足所有和生活相關(guān)的需求,，配套越完善,，生活就越方便舒適。“小區(qū)的商業(yè)配套非常重要,，如果為了買瓶醬油還要花一個小時去大商場,，那就不值了。”市民趙先生表示,，現(xiàn)在島城的住宅項目,，并非都地處成熟豐富的商業(yè)核心區(qū)域，因此商業(yè)配套格外重要,。為了吸引購房者,，一些項目在開發(fā)的時候就配備完整的商業(yè)配套，不僅如此,，不少樓盤還是優(yōu)先打造商業(yè),，意圖通過商業(yè)帶動住宅銷售。業(yè)內(nèi)人士表示,，這種商業(yè)先行的項目,，其出發(fā)點還是希望依托周邊配套的成熟來提升住宅的價值，當(dāng)業(yè)主入住的時候,，不會遭遇配套滯后的尷尬,。

不過，商業(yè)帶動住宅并不是萬金油,。“對小開發(fā)商來說風(fēng)險很大,，一旦招商情況不理想，就會造成住宅項目的滯銷,。”一家開發(fā)商的營銷經(jīng)理認(rèn)為,，先開發(fā)商業(yè)對開發(fā)商來講，有著更為嚴(yán)峻的考驗,。“商業(yè)項目只要一啟動,，就是開弓沒有回頭箭，不可能像住宅那樣進(jìn)行循環(huán)開發(fā),。商業(yè)項目對開發(fā)商有著更大的資金要求,。”有業(yè)內(nèi)人士表示,。如今島城不乏這樣的例子，在李滄商圈某房企開發(fā)的一處商業(yè)綜合體,，記者就明顯感受到人氣不足,，閑逛的人寥寥無幾。記者注意到,，空置的商鋪不少,，不少商鋪還掛出了轉(zhuǎn)讓的信息。“主要是周邊居住群體還沒形成購買力,，因此商業(yè)發(fā)展起來非常艱難,。”島城樓市觀察人士告訴記者，“如果想真正做好商業(yè),，應(yīng)該先做好住戶,，然后再慢慢推商業(yè)。”

如今有商業(yè)23日已經(jīng)改變思路,，開始尋找居住人群相對成熟的區(qū)域,，正是如此浮山后開始受青睞?？v觀浮山后,，四季景園、青建依山半島,、新僑花園,、金光麗園、魯信含章花園,、北國之春,、城建竹韻山色……新建小區(qū)鱗次櫛比連成一片，隨著居住小區(qū)逐漸增加,，浮山后的居住人口也從2001年的3萬人增加到如今的接近30萬人,。不過浮山后的大型商業(yè)一直匱乏。“沒有大型商業(yè)對我來說很不方便,，平時上班沒時間,，只有到了周末才能坐車去東部或者臺東逛商場。”家住浮山后的唐先生告訴記者,。不過,，如今眾多商家已經(jīng)在此區(qū)域匯聚，據(jù)了解,，位于合肥路與勁松三路路口處的永旺商業(yè)中心即佳世客項目,，主體已經(jīng)封頂，年底將開門迎客,。同德路南側(cè)的雙峰商業(yè)廣場A座主體也已完工,，預(yù)計年底開門營業(yè)。無疑這兩處最早開業(yè)的商業(yè)體,，將與埠西商貿(mào)核心區(qū)呈現(xiàn)“三足鼎立”之勢,。

布局

從商業(yè)扎堆到分散

扎堆商圈似乎是商業(yè)顛撲不破的定律，李滄商圈就是如此,。原先就有維客,、利客來、嶗山百貨在李村扎堆,，2011年,，李滄寶龍城市廣場開業(yè)，這是李滄區(qū)首家開業(yè)的大型購物中心;2012年,，李滄萬達(dá)廣場正式開業(yè),，成為繼臺東萬達(dá)廣場、CBD萬達(dá)廣場后的青島萬達(dá)第三城;2013年,，偉東樂客城開門營業(yè),，目前已經(jīng)成為李村商圈的地標(biāo)性商業(yè)……不過扎堆的商業(yè)卻是冷暖自知，在李滄商圈,，越來越讓人感到扎堆帶來的煩惱,。在李村一家商業(yè)綜合體，記者發(fā)現(xiàn)其配套的商鋪銷售十分慘淡,。

“商圈扎堆不一定是好事,。”業(yè)內(nèi)人士指出，以前集萬千寵愛于一身的商圈今后將越來越分散,，除了香港中路,、臺東等幾大超級商圈能繼續(xù)獨領(lǐng)風(fēng)騷、輻射全青島外,，其它商圈都將慢慢轉(zhuǎn)向區(qū)域性消費市場,。記者注意到，如今新型商圈不斷涌現(xiàn),，像市北CBD就是一處,，原本這里曾經(jīng)是村落，隨著萬達(dá)廣場的到來使得這里形成了商圈核心,，慢慢周圍開始聚集起各種商業(yè)地產(chǎn),。

如今，新都心也在進(jìn)行這一歷程,。“新都心商圈全面建成后,，將成為青島市一個重要的商業(yè)中心。”有業(yè)內(nèi)人士預(yù)言。與浮山后老式住宅區(qū)有所不同,，新都心不僅有獨立的商業(yè)體,，而且很多樓盤也都由過去單一的打造住宅變成現(xiàn)今的綜合體。據(jù)了解,，萬科中心總建筑面積約29萬平方米,，包括9萬平方米甲級寫字樓集群、5萬平方米黃金商業(yè)街區(qū)和近6萬平方米住宅,。“類似萬科這樣的綜合體新都心內(nèi)可謂比比皆是,。”有樓市分析人士表示，像和達(dá)中心城配套有10萬平方米商業(yè),，海爾時代廣場包含10座寫字樓及商業(yè),，青建太陽島商業(yè)部分約9000平方米。不得不說,，新都心作為后起之秀,，在住宅與商業(yè)的配比上，顯然更具有現(xiàn)代化都市氣息,。

不僅如此,，商圈外圍也成為不少商業(yè)的集聚地。香港中路商圈一直不乏有商業(yè)進(jìn)入,，不過記者發(fā)現(xiàn),，現(xiàn)在更多的商家愿意在香港中路商圈外圍選址，使得香港中路西部也逐漸形成一個新商圈,，今年4月,，位于香港中路和山東路交界的中鐵·青島中心正式開業(yè)。距離中鐵青島中心500米的海航萬邦購物中心法國時尚館也已正式對外營業(yè),，法國時尚館位于海航萬邦購物中心三樓,，專門銷售進(jìn)口自法國的高檔商品。與中鐵中心一街之隔的華潤萬象城同樣備受期待,。據(jù)了解,，作為全國首家第二代萬象城，項目擁有45萬平方米的建筑面積,，擁有九層垂直商業(yè)空間,，是目前全國最大、店鋪數(shù)量最多,、業(yè)態(tài)品類最齊全的萬象城,。

創(chuàng)新

從大而全到打造特色

本周二，記者走訪了島城多家百貨店,，發(fā)現(xiàn)大多店內(nèi)客流量不大,，尤其是以往占據(jù)銷售最大份額的女裝樓層，幾乎難以見到真正購買的消費者。不過,，盡管百貨業(yè)經(jīng)營不佳,，但仍然阻止不了大批開發(fā)商涌入商業(yè)地產(chǎn)，并樂此不疲,。“這是因為當(dāng)初房地產(chǎn)政策調(diào)控之下,，住宅市場比較困難,，樓市低迷,，于是很多開發(fā)商從住宅型轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)綜合體會配套酒店和購物中心等,，這些都是現(xiàn)金流業(yè)態(tài),，所以商業(yè)地產(chǎn)很受追捧。”有業(yè)內(nèi)人士表示,，作為商業(yè)的開發(fā)者,，他們關(guān)心的是租金收益，一般商業(yè)內(nèi)有餐飲,、百貨,、電影院、兒童連鎖等,，除了百貨難做之外,，目前拉動人氣的餐飲，電影院等收益很不錯,，兒童連鎖更是吸金高手,，因此很多開發(fā)商認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)本身還是有前途的。

不過這也造成了商業(yè)地產(chǎn)庫存量不斷上升,。據(jù)了解,，目前，青島樓市庫存量三分之一是商業(yè)地產(chǎn),。“與住宅不同,，商業(yè)地產(chǎn)的去化周期相對較長。”島城樓市觀察人士張先生表示,，按照2013年青島商業(yè)地產(chǎn)1萬套的銷量計算,，“也就是說，如果不再新建,，現(xiàn)有的商業(yè)庫存也需要6年時間才能消化掉,。”

但是目前多數(shù)商業(yè)追求 “大而全”，從而面臨著同質(zhì)化的危機(jī),。有分析人士表示,，在商圈遍地開花的當(dāng)下，同質(zhì)化成為阻礙很多商業(yè)項目招商的一大難題，商家資源被不斷瓜分,，留給新興商業(yè)的資源已經(jīng)不多,，很多一線品牌不會向這種新興商業(yè)綜合體伸出橄欖枝;而另一方面，同質(zhì)化過于嚴(yán)重,，消費者不會將絕大多數(shù)新建商圈當(dāng)做目的地,，人氣自然不溫不火。業(yè)內(nèi)人士表示,，隨著商業(yè)項目的密集,，新建商業(yè)的空置率將會逐漸走高，租金價格難以大幅上漲,。

不過,，目前商業(yè)地產(chǎn)也開始發(fā)生轉(zhuǎn)變，戴德梁行統(tǒng)計,，國內(nèi)購物中心的業(yè)態(tài)配比正在發(fā)生變化,，傳統(tǒng)購物、餐飲,、娛樂的“50:18:30”的黃金比例正在被“1:1:1”所替代,，預(yù)計到2016年，商業(yè)地產(chǎn)的體驗業(yè)態(tài)占比將達(dá)到60%,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，在商業(yè)地產(chǎn)巨量供應(yīng)的當(dāng)下，要想在競爭中脫穎而出,，商業(yè)地產(chǎn)必須占據(jù)核心資源,，要么在地段和自然資源上獨領(lǐng)風(fēng)騷，要么占據(jù)有標(biāo)識性的文化資源,，二者有其一則能夠生存,，二者兼?zhèn)浔憔邆淞吮Ｖ敌浴＿@樣的商業(yè)項目,，既有政府規(guī)劃藍(lán)圖作支撐,，又有獨具特色的稀缺文化、生態(tài)資源,，再加上開發(fā)商強(qiáng)大的運營實力,，可謂走出了一條商業(yè)地產(chǎn)的操盤新路。

記者 王曉磊