商業(yè)地產(chǎn),，顧名思義,，是指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)。因?yàn)橛兄幌盗锌此坪?jiǎn)單的成功定律,，商業(yè)地產(chǎn)一度成為開(kāi)發(fā)商眼中的香餑餑,，不少謀求轉(zhuǎn)型的開(kāi)發(fā)商是言必稱(chēng)商業(yè)。在此形勢(shì)下,，在島城雨后春筍般興起了一處處商場(chǎng),、商街、寫(xiě)字樓,。在以往限購(gòu)的樓市中,，不受限制的商業(yè)地產(chǎn)也得到不少購(gòu)房者青睞。只是今年,，隨著樓市降溫和限購(gòu)解除,，競(jìng)爭(zhēng)白熱化的商業(yè)地產(chǎn)突然遇冷，尤其是進(jìn)入第四季度以來(lái),，記者探訪發(fā)現(xiàn),，以往看似簡(jiǎn)單的成功定律也在逐漸被顛覆。

地位

從帶動(dòng)住宅到被帶動(dòng)

“我們項(xiàng)目臨近××商場(chǎng),，只有半小時(shí)公交車(chē)程,。”“我們樓盤(pán)就在××商圈邊上，周?chē)虉?chǎng)多,，購(gòu)物非常方便,。”在推介樓盤(pán)時(shí)，不少置業(yè)顧問(wèn)是把商業(yè)配套作為重要的賣(mài)點(diǎn),。因?yàn)橘?gòu)房者對(duì)住宅的綜合要求也越來(lái)越高,，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，住宅除了單一的居住功能外,，還必須滿足所有和生活相關(guān)的需求,，配套越完善，生活就越方便舒適,。“小區(qū)的商業(yè)配套非常重要,，如果為了買(mǎi)瓶醬油還要花一個(gè)小時(shí)去大商場(chǎng)，那就不值了,。”市民趙先生表示,，現(xiàn)在島城的住宅項(xiàng)目，并非都地處成熟豐富的商業(yè)核心區(qū)域,，因此商業(yè)配套格外重要,。為了吸引購(gòu)房者,，一些項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)的時(shí)候就配備完整的商業(yè)配套,，不僅如此,，不少樓盤(pán)還是優(yōu)先打造商業(yè)，意圖通過(guò)商業(yè)帶動(dòng)住宅銷(xiāo)售,。業(yè)內(nèi)人士表示,，這種商業(yè)先行的項(xiàng)目，其出發(fā)點(diǎn)還是希望依托周邊配套的成熟來(lái)提升住宅的價(jià)值,，當(dāng)業(yè)主入住的時(shí)候,，不會(huì)遭遇配套滯后的尷尬。

不過(guò),，商業(yè)帶動(dòng)住宅并不是萬(wàn)金油,。“對(duì)小開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)很大，一旦招商情況不理想,，就會(huì)造成住宅項(xiàng)目的滯銷(xiāo),。”一家開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理認(rèn)為，先開(kāi)發(fā)商業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講,，有著更為嚴(yán)峻的考驗(yàn),。“商業(yè)項(xiàng)目只要一啟動(dòng)，就是開(kāi)弓沒(méi)有回頭箭,，不可能像住宅那樣進(jìn)行循環(huán)開(kāi)發(fā),。商業(yè)項(xiàng)目對(duì)開(kāi)發(fā)商有著更大的資金要求。”有業(yè)內(nèi)人士表示,。如今島城不乏這樣的例子,，在李滄商圈某房企開(kāi)發(fā)的一處商業(yè)綜合體，記者就明顯感受到人氣不足,，閑逛的人寥寥無(wú)幾,。記者注意到，空置的商鋪不少,，不少商鋪還掛出了轉(zhuǎn)讓的信息,。“主要是周邊居住群體還沒(méi)形成購(gòu)買(mǎi)力，因此商業(yè)發(fā)展起來(lái)非常艱難,。”島城樓市觀察人士告訴記者,，“如果想真正做好商業(yè)，應(yīng)該先做好住戶,，然后再慢慢推商業(yè),。”

如今有商業(yè)23日已經(jīng)改變思路，開(kāi)始尋找居住人群相對(duì)成熟的區(qū)域,，正是如此浮山后開(kāi)始受青睞,。縱觀浮山后，四季景園,、青建依山半島,、新僑花園、金光麗園,、魯信含章花園,、北國(guó)之春、城建竹韻山色……新建小區(qū)鱗次櫛比連成一片,，隨著居住小區(qū)逐漸增加,，浮山后的居住人口也從2001年的3萬(wàn)人增加到如今的接近30萬(wàn)人。不過(guò)浮山后的大型商業(yè)一直匱乏,。“沒(méi)有大型商業(yè)對(duì)我來(lái)說(shuō)很不方便,，平時(shí)上班沒(méi)時(shí)間，只有到了周末才能坐車(chē)去東部或者臺(tái)東逛商場(chǎng),。”家住浮山后的唐先生告訴記者,。不過(guò)，如今眾多商家已經(jīng)在此區(qū)域匯聚,，據(jù)了解,，位于合肥路與勁松三路路口處的永旺商業(yè)中心即佳世客項(xiàng)目，主體已經(jīng)封頂,，年底將開(kāi)門(mén)迎客,。同德路南側(cè)的雙峰商業(yè)廣場(chǎng)A座主體也已完工，預(yù)計(jì)年底開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè),。無(wú)疑這兩處最早開(kāi)業(yè)的商業(yè)體,，將與埠西商貿(mào)核心區(qū)呈現(xiàn)“三足鼎立”之勢(shì)。

布局

從商業(yè)扎堆到分散

扎堆商圈似乎是商業(yè)顛撲不破的定律,，李滄商圈就是如此,。原先就有維客、利客來(lái),、嶗山百貨在李村扎堆,，2011年，李滄寶龍城市廣場(chǎng)開(kāi)業(yè),，這是李滄區(qū)首家開(kāi)業(yè)的大型購(gòu)物中心;2012年,，李滄萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)正式開(kāi)業(yè)，成為繼臺(tái)東萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),、CBD萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)后的青島萬(wàn)達(dá)第三城;2013年,，偉東樂(lè)客城開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)，目前已經(jīng)成為李村商圈的地標(biāo)性商業(yè)……不過(guò)扎堆的商業(yè)卻是冷暖自知,，在李滄商圈,，越來(lái)越讓人感到扎堆帶來(lái)的煩惱,。在李村一家商業(yè)綜合體，記者發(fā)現(xiàn)其配套的商鋪銷(xiāo)售十分慘淡,。

“商圈扎堆不一定是好事,。”業(yè)內(nèi)人士指出，以前集萬(wàn)千寵愛(ài)于一身的商圈今后將越來(lái)越分散,，除了香港中路、臺(tái)東等幾大超級(jí)商圈能繼續(xù)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷,、輻射全青島外,，其它商圈都將慢慢轉(zhuǎn)向區(qū)域性消費(fèi)市場(chǎng)。記者注意到,，如今新型商圈不斷涌現(xiàn),，像市北CBD就是一處，原本這里曾經(jīng)是村落,，隨著萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的到來(lái)使得這里形成了商圈核心,，慢慢周?chē)_(kāi)始聚集起各種商業(yè)地產(chǎn)。

如今,，新都心也在進(jìn)行這一歷程,。“新都心商圈全面建成后，將成為青島市一個(gè)重要的商業(yè)中心,。”有業(yè)內(nèi)人士預(yù)言,。與浮山后老式住宅區(qū)有所不同，新都心不僅有獨(dú)立的商業(yè)體,，而且很多樓盤(pán)也都由過(guò)去單一的打造住宅變成現(xiàn)今的綜合體,。據(jù)了解，萬(wàn)科中心總建筑面積約29萬(wàn)平方米,，包括9萬(wàn)平方米甲級(jí)寫(xiě)字樓集群,、5萬(wàn)平方米黃金商業(yè)街區(qū)和近6萬(wàn)平方米住宅。“類(lèi)似萬(wàn)科這樣的綜合體新都心內(nèi)可謂比比皆是,。”有樓市分析人士表示,，像和達(dá)中心城配套有10萬(wàn)平方米商業(yè)，海爾時(shí)代廣場(chǎng)包含10座寫(xiě)字樓及商業(yè),，青建太陽(yáng)島商業(yè)部分約9000平方米,。不得不說(shuō)，新都心作為后起之秀,，在住宅與商業(yè)的配比上,，顯然更具有現(xiàn)代化都市氣息。

不僅如此,，商圈外圍也成為不少商業(yè)的集聚地,。香港中路商圈一直不乏有商業(yè)進(jìn)入,，不過(guò)記者發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在更多的商家愿意在香港中路商圈外圍選址,，使得香港中路西部也逐漸形成一個(gè)新商圈,，今年4月，位于香港中路和山東路交界的中鐵·青島中心正式開(kāi)業(yè),。距離中鐵青島中心500米的海航萬(wàn)邦購(gòu)物中心法國(guó)時(shí)尚館也已正式對(duì)外營(yíng)業(yè),，法國(guó)時(shí)尚館位于海航萬(wàn)邦購(gòu)物中心三樓，專(zhuān)門(mén)銷(xiāo)售進(jìn)口自法國(guó)的高檔商品,。與中鐵中心一街之隔的華潤(rùn)萬(wàn)象城同樣備受期待,。據(jù)了解，作為全國(guó)首家第二代萬(wàn)象城,，項(xiàng)目擁有45萬(wàn)平方米的建筑面積,，擁有九層垂直商業(yè)空間，是目前全國(guó)最大,、店鋪數(shù)量最多,、業(yè)態(tài)品類(lèi)最齊全的萬(wàn)象城。

創(chuàng)新

從大而全到打造特色

本周二,，記者走訪了島城多家百貨店,，發(fā)現(xiàn)大多店內(nèi)客流量不大，尤其是以往占據(jù)銷(xiāo)售最大份額的女裝樓層,，幾乎難以見(jiàn)到真正購(gòu)買(mǎi)的消費(fèi)者,。不過(guò)，盡管百貨業(yè)經(jīng)營(yíng)不佳,，但仍然阻止不了大批開(kāi)發(fā)商涌入商業(yè)地產(chǎn),，并樂(lè)此不疲。“這是因?yàn)楫?dāng)初房地產(chǎn)政策調(diào)控之下,，住宅市場(chǎng)比較困難,，樓市低迷，于是很多開(kāi)發(fā)商從住宅型轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn),，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合體會(huì)配套酒店和購(gòu)物中心等,，這些都是現(xiàn)金流業(yè)態(tài)，所以商業(yè)地產(chǎn)很受追捧,。”有業(yè)內(nèi)人士表示,，作為商業(yè)的開(kāi)發(fā)者，他們關(guān)心的是租金收益,，一般商業(yè)內(nèi)有餐飲,、百貨、電影院,、兒童連鎖等,，除了百貨難做之外,，目前拉動(dòng)人氣的餐飲，電影院等收益很不錯(cuò),，兒童連鎖更是吸金高手,，因此很多開(kāi)發(fā)商認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)本身還是有前途的。

不過(guò)這也造成了商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存量不斷上升,。據(jù)了解,，目前，青島樓市庫(kù)存量三分之一是商業(yè)地產(chǎn),。“與住宅不同,，商業(yè)地產(chǎn)的去化周期相對(duì)較長(zhǎng)。”島城樓市觀察人士張先生表示,，按照2013年青島商業(yè)地產(chǎn)1萬(wàn)套的銷(xiāo)量計(jì)算，“也就是說(shuō),，如果不再新建,，現(xiàn)有的商業(yè)庫(kù)存也需要6年時(shí)間才能消化掉。”

但是目前多數(shù)商業(yè)追求 “大而全”,，從而面臨著同質(zhì)化的危機(jī),。有分析人士表示，在商圈遍地開(kāi)花的當(dāng)下,，同質(zhì)化成為阻礙很多商業(yè)項(xiàng)目招商的一大難題,，商家資源被不斷瓜分，留給新興商業(yè)的資源已經(jīng)不多,，很多一線品牌不會(huì)向這種新興商業(yè)綜合體伸出橄欖枝;而另一方面,，同質(zhì)化過(guò)于嚴(yán)重，消費(fèi)者不會(huì)將絕大多數(shù)新建商圈當(dāng)做目的地,，人氣自然不溫不火,。業(yè)內(nèi)人士表示，隨著商業(yè)項(xiàng)目的密集,，新建商業(yè)的空置率將會(huì)逐漸走高,，租金價(jià)格難以大幅上漲。

不過(guò),，目前商業(yè)地產(chǎn)也開(kāi)始發(fā)生轉(zhuǎn)變,，戴德梁行統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)配比正在發(fā)生變化,，傳統(tǒng)購(gòu)物,、餐飲、娛樂(lè)的“50:18:30”的黃金比例正在被“1:1:1”所替代,，預(yù)計(jì)到2016年,，商業(yè)地產(chǎn)的體驗(yàn)業(yè)態(tài)占比將達(dá)到60%,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在商業(yè)地產(chǎn)巨量供應(yīng)的當(dāng)下,，要想在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出,，商業(yè)地產(chǎn)必須占據(jù)核心資源，要么在地段和自然資源上獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷,，要么占據(jù)有標(biāo)識(shí)性的文化資源,，二者有其一則能夠生存，二者兼?zhèn)浔憔邆淞吮Ｖ敌?。這樣的商業(yè)項(xiàng)目,，既有政府規(guī)劃藍(lán)圖作支撐，又有獨(dú)具特色的稀缺文化,、生態(tài)資源,，再加上開(kāi)發(fā)商強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)實(shí)力，可謂走出了一條商業(yè)地產(chǎn)的操盤(pán)新路,。

記者 王曉磊