馬年樓市從震蕩開局,，首先開場的是2月份杭州掉入“假摔”和“真跌”辯論的漩渦,，而此后降價風(fēng)愈刮愈猛，遍掃全國,。隨后，全國樓市進入觀望情緒彌漫,，3月樓市出現(xiàn)“倒春寒”,，4月繼續(xù)延續(xù)了3月份“冷清”，“紅五月”未能實現(xiàn)預(yù)期,，6月,、7月基本上處于失望狀態(tài)，而期待的調(diào)控政策在“漫灌”還是“滴灌”中猜測,。青島樓市的8月開始陸續(xù)受到政策微刺激,，從7月底青島限購政策松綁……至今限購取消，限貸遠離,，信貸放寬,，降息利好等等多項政策應(yīng)聲落地。青島的樓市也進入了2014年的“收官月”,，各大房企也是紛紛出招沖刺業(yè)績,，從整體來看，11月青島的樓市成交還算不錯，和“銀十”相比成色十足,，甚至微漲,。相比往年“貓冬”月份，11月份成交明顯受到系列政策的疊加影響,，在經(jīng)過了“限購解除,，限貸放松，利率優(yōu)惠”三大階段之后,，購房者從觀望轉(zhuǎn)向入市,。

回首青島樓市政策的影響，從8月1日青島部分區(qū)市放開限購到截稿日,，樓市各種政策在這百余日中接連刺激,，島城樓市各市場主體從政策適應(yīng)期時的激烈反應(yīng)開始進入穩(wěn)定期。面對利好新政,，樓市各主體也呈現(xiàn)出不同的反應(yīng),。一方面開發(fā)商借政策利好，逐漸放下身段,，低價跑量入市,。另一方面購房人空抱有購房熱情，難以真正“松綁”入市,。在房價有所下跌的情況下,，新房成交量甚至不如松綁前。業(yè)內(nèi)人士表示,，在當(dāng)前政策不變的情況下,，樓市將在不溫不火的狀態(tài)下走完2014。

政策利好僅僅看上去很美

回顧從8月份至今的百余日,，各種利好政策撲面而來,。早在3月份，青島市施行公積金新政,，一是申貸資格的繳存標(biāo)準調(diào)整,，二是貸款額度計算調(diào)整。9月末,，救市政策更加密集,。先有房貸新政出臺，放寬首套房標(biāo)準,，并且強調(diào),，家庭首套房的最低首付比例為30%,，利率下限為基準利率的0.7倍,。后有公積金新政策利好置業(yè)者，異地互認可轉(zhuǎn)移接續(xù),。11月份，央行兩年之后再度降息,，挑動購房人神經(jīng),。

然而對于這一系列的利好政策，購房人貌似并不認賬,。“說是七折優(yōu)惠,，實際上門檻太高，11月份,，央行兩年之后再度降息,，但是16家上市銀行無一執(zhí)行2.75%的一年期存款基準利率，也就是說,，16家銀行首次存款集體不降息,。”市民劉女士抱怨道：這些政策都是看上去很美，實際上目前來看難以匯集到個人,。

據(jù)新華社報道,，目前“工農(nóng)中建”四大行、光大銀行,、交通銀行和招商銀行等7家維持調(diào)整前的3%不變;北京銀行,、浦發(fā)銀行、民生銀行,、興業(yè)銀行等4家按基準利率上浮10%,，一年期存款利率為3.025%;平安銀行、南京銀行,、中信銀行,、寧波銀行和華夏銀行等5家將利率上浮到頂，一年期存款利率為3.3%,。

記者采訪獲悉,，政策利好讓購房人熱情高漲，然而現(xiàn)實卻讓他們舉步維艱,。很多準業(yè)主都被迫成為“等貸族”。對于這部分購房人群,，他們的觀望情緒依舊存在,，甚至?xí)掷m(xù)到明年。

成交低迷難忘匆匆那年

往大海里拋入小石子并不會引起較大的波瀾,。同樣接連政策刺激,，青島新房成交量并沒有受影響而出現(xiàn)大幅度波動的情況，成交量回暖一說匆匆開了個頭就煞了尾,。對于2014年8月~11月新房成交,，盡管各家機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)不盡相同,，但是新房成交并沒有出現(xiàn)大幅上升。

根據(jù)中國價格指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù),，8月受限購松綁影響,，新房成交有所回升，新建商品住宅總成交9595套,，隨后9月成交9338套,，接下來受市場觀望情緒的影響，新建商品住宅成交下滑,，10月成交8931套,，而11月僅僅成交6534套。值得關(guān)注的是,，限購松綁后的成交量竟不如松綁前,。據(jù)悉，新建商品房成交去年同期幾乎月月過萬,，其中,，9月份成交12422套，10月份成交13108套,，而11月成交13102套,。

相比較2013年同期，僅從成交數(shù)據(jù)來看,，同比跌幅近四成,，根據(jù)目前市場形式來看，業(yè)內(nèi)人士推測12月份成交量也不會有太大突破,。業(yè)內(nèi)人士張百忍說表示,，“去年限購未松綁，信貸政策也從緊,，成交量連續(xù)3個月破萬套,，而今年盡管利好政策出盡，暖冬的市場難期,。”

對于今年不溫不火的成交,，部分人士表示這是正常的，也是以后樓市的常態(tài),。“市場主體面對樓市的政策調(diào)控,，已經(jīng)更為理性。一方面開發(fā)商學(xué)會“借力”,，另一方面購房者也開始理性面對市場,，會選擇恰當(dāng)?shù)臅r機入市。”有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測,，樓市成交以后不會有太大的變化,，這才是房地產(chǎn)該有的狀態(tài),。

開發(fā)商“探底”投石問路不如奔跑吧兄弟

一系列新政的頒布，讓暗淡的樓市顯出幾分生機,，開發(fā)商也一度樂觀的認為這是要“火”的節(jié)奏,，甚至在限購政策放開，樓市成交略有上漲的情況下,，坊間傳出“漲價”的消息,。而最終“漲價說”在庫存壓力下，僅僅停留在傳說的層面,。

回顧2014年8月~11月,，島城市場繼“漲價說”之后，先是一樓盤傳出六五折折扣“探底”,，引發(fā)樓市“地震”和購房老業(yè)主維權(quán),。大鱷的“投石問路”初顯成效之后，各區(qū)市都有折扣盤推出,，“特價盤”隨處可見,。在營銷策略上開發(fā)商也使出渾身解數(shù)，一方面接地氣舉牌,、戶外走街串巷宣傳,，另一方面與電商合作，嘗試新的宣傳方式,。記者采訪獲悉,，新開樓盤大多采取低起價吸引購房者。市北區(qū)一樓盤甚至打出7字頭起價,，零首付,。

總體來看，新政推出的一百多天以來,，島城各片區(qū)都有代表性樓盤折扣開路,。尤其是一些熱銷盤，幾乎都有相應(yīng)的折扣推出,。老盤折扣開路,，新盤低價走量。開發(fā)商從投石問路試探市場到最后互道一聲“奔跑吧,，兄弟”,，開始正視現(xiàn)實，為完成年底業(yè)績,，低價銷售爭搶客戶。

值得注意的是,，在2014最后一月,，多位業(yè)內(nèi)人士分析,，從市場供應(yīng)來看，歲末的樓市已開始流露消歇跡象,。“開發(fā)商推盤的意愿降低,，多數(shù)購房者也選擇把購房計劃推遲到春節(jié)過后。”青島世聯(lián)怡高總經(jīng)理陳耀華說,，來自市場的種種跡象說明,，歲末的樓市正迎來新的觀望情緒。

市場動蕩有人觀望有人受傷

8月限購松綁之后,，一度刺激購房人神經(jīng),。部分受限購影響的購房需求釋放。新房成交量也一度回升,。尤其是部分剛需改善性購房者一度成為樓市中流砥柱,。“松綁之后，看房的人流相比較之前有所上漲,，尤其是限購松綁之初,，來電來訪量有了大的提升。”李滄區(qū)重慶路一樓盤置業(yè)顧問告訴記者,，“我們項目80~100平方米戶型,，去化率一度很高。”

但是值得注意的是,，市場在一度熱起來之后,，并沒有持續(xù)升溫，而是一直不溫不火,。雖然購房人熱情很高,，但是樓盤成交量并沒有出現(xiàn)大幅上漲。“我已經(jīng)在市北區(qū)看好了一家樓盤,，但是由于貸款利率的問題,，一直沒有信心買。”猶豫要不要買房的王女士告訴記者,，她想要購買的是首套房,，自己一直在等七折利率，盡管所看好的樓盤也有折扣,，但是總價依舊無法企及,。

盡管樓市已然松綁，部分開發(fā)商也已經(jīng)“放價”,，購房人依舊“任性”得不買賬,。而實際上，購房者的“任性”也是有原因的,。記者采訪獲悉,。從年初開始施行公積金新政,，很多人都被新政的硬性條件堵在了買房的路上;再到后期限貸放開，銀行卻遲遲不動作,，7折房貸更是遠古的“神話”,。貸款不給力，購房人不得不持幣觀望,。

與此同時,，一些已經(jīng)購房升級為業(yè)主的購房人紛紛拉起條幅維權(quán)。據(jù)了解,，青島多家樓盤因為后期價格調(diào)整被維權(quán),。記者在采訪過程中有業(yè)主表示，原來花了高價買的房子,，在開發(fā)商突擊降價后,，短短數(shù)月時間，“蒸發(fā)”數(shù)十萬元,，心疼,。而且，在降價后,，按照慣常做法,，開發(fā)商會從成本上“找補”，所以業(yè)主們都擔(dān)憂房屋的質(zhì)量是否能保證,。

賣地活躍忙搶地大鱷們也是醉了

自8月以來,，島城土地市場異常活躍,，尤其是進入第四季度以來,，土地出讓潮一波接一波。根據(jù)中國價格指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù),，2014年8月~11月,，島城共推出各類用地302宗，其中住宅用地成交99宗,，商業(yè)辦公成交20宗,。僅在11月，住宅用地成交就多達39宗,，而10月份也高達25宗,。

從土地成交的區(qū)域分布來看，主城區(qū)的開發(fā)量低于新開發(fā)區(qū)域,，郊區(qū)的開發(fā)量要大于城區(qū),。城區(qū)黃島區(qū)供地量最大，合計24宗，城陽區(qū)有15宗,，另外,，市北區(qū)、李滄區(qū)各有3宗,，嶗山區(qū)1宗。市南區(qū)連續(xù)四個月出現(xiàn)零供應(yīng),。

對于島城市場的土地集中出讓,，分析人士張百忍認為，主要原因是即將實施的土地網(wǎng)拍制度,，次要原因是青島基準地價再次上調(diào),。據(jù)了解，之前市國土資源和房屋管理局曾下文,，自2015年元旦起要實行土地網(wǎng)上競拍,。一旦匿名網(wǎng)拍，溢價率會相應(yīng)升高,，開發(fā)商利潤也會受影響,。張百忍表示，很多開發(fā)商都集中在元旦前將地塊拿下,，也只有這樣才能保證盡量原價拿地,。

而對于此次集中拿地對后市的影響，分析人士認為,，開發(fā)商拿地?zé)o非是為了為后期開發(fā)做好儲備,，目前來看，無論是已入駐大鱷還是即將入駐大鱷對土地的熱情都有增無減,。隨著大量土地的入市,，后期開發(fā)就不會間斷。值得注意的是,，網(wǎng)拍與基準地價上調(diào)之后,，開發(fā)商的利潤無疑將會受到影響。

本報記者 葛均艷