歲末是一年樓市的關鍵節(jié)點，這一階段的表現(xiàn)直接決定著今年的結局是否圓滿，也為下一年定下基調(diào),。

2014年末,，開發(fā)商們十分忙碌,。一方面,，憂心房價反彈的購房者紛紛出手，不少剛需及改善盤在本是淡季的第四季度“收成”不錯;另一方面,，輪番的新政利好沒有逆轉(zhuǎn)大局,，“以價換量”仍是加快去化速度的唯一出路。由此,，眼下的青島樓市出現(xiàn)“降價”與“熱銷”和諧共存的局面,。

剛需出手新盤不愁賣 天價豪宅重現(xiàn)江湖

在今年的大部分時間里，市場需求被保守的觀望氛圍遮蔽了,，購房者與開發(fā)商對賭,，房價沒降到可承受范圍內(nèi)絕不出手。眼瞅著這一年走到盡頭,，一些置業(yè)者終于坐不住了,，趁年底抄底買房。在這個本該十分慘淡的頹市淡季里,，無論是郊區(qū)超低價盤,，亦或主城剛需盤，甚至天價豪宅,，都有了一股“沖勁兒”,。

“4字頭”的青島碧桂園就是超低價盤的典型代表，開盤高潮褪去后,，10月,、11月保持著單月上百套的去化速度。與之類似的泰晤士小鎮(zhèn),，自開盤以來也已賣出200多套住宅,。本土房企銀盛泰在黃島開發(fā)建設的三個項目——星河城、星海城與書香泮城——迎來大豐收,，在第四季度每個項目的成交量都在兩三百套以上,。

剛需及改善置業(yè)者是“主城萬元盤”的堅固后盾。李滄商圈的中海國際社區(qū)接連數(shù)月登榜，截止到目前,，該項目四季度已經(jīng)賣出400多套住宅,。其附近的保利茉莉公館也在最近倆月發(fā)力，12月還沒過完一半,，成交量已經(jīng)高達168套,，快趕上整個11月整月的成交量了。售價稍高的葉公館接連倆月位列全市前十名,，最近三個月已經(jīng)賣出350多套住宅,。

此外，好幾個天價豪宅在歲末重現(xiàn)樓市,，最近一個月的銷售額均在1億元以上。地處香港中路商圈的華潤中心悅府成交均價25630元/㎡,，最終賣出2.52億元,，是11月全市唯一一個成交金額突破2億的新樓盤。青島豪宅代表之一海信天悅成交均價42617元/㎡,，賣出1.32億;即墨天逸海灣一套別墅起價就上千萬,，對普通人來說可謂是“天價”別墅，在11月也有斬獲;成交金額達1.17億;嶗山區(qū)的保利漫月山均價28042元/㎡,，賣出1億多元,。

以利潤換取成交量 拉低青島整體房價

這些熱銷盤的出現(xiàn)為處在寒冬時節(jié)的樓市點亮了一絲希望：市場需求仍舊存在。但在當下這個特殊階段,，上調(diào)價格顯然不是明智之舉,，開發(fā)商不敢輕舉妄動，整體房價仍處低谷,。

最新一期的百城房價統(tǒng)計顯示,，11月青島新建住宅均價9343元/㎡，2013年同期這一數(shù)字為9666元/㎡,，2012年11月為9470元/㎡,。也就是說，最近兩年來,，青島房價在經(jīng)過短暫的上漲后,，又狠狠地跌落回去，比兩年前還低,。

各樓盤的市場表現(xiàn)與數(shù)據(jù)的指向性基本一致,。為了使年報上的數(shù)字更加漂亮些，各項目比此前更加堅定“以價換量”的市場策略,。

有的項目以團購為賣點,，如上文提到的保利葉公館，最近推出93折的團購優(yōu)惠，經(jīng)過一年的起起落落后,，均價仍舊在13000-14000元/㎡區(qū)間內(nèi),。保利在李滄的項目茉莉公館在成交爆棚后，依舊有團購活動：最高可享91折購房優(yōu)惠,，惠后均價9400元㎡,，還有2000元的現(xiàn)金獎勵。

有的項目則以歲末清盤或沖量為噱頭,，營造出“過這村兒沒這店兒”的氛圍,。中海國際社區(qū)推出“限時清盤特惠全城”的活動，價格方面仍然維持著今年年初的水平,，新組團青年客均價甚至不足萬元,。中海在青島的另一項目——臨安府——喊出在“年末沖量，只要指標不要價位”的口號,，推出8套一口價房源,，單價萬元出頭。

還有一些項目干脆用價格說話,，突出性價比,。例如三個院子推出的68-90㎡小戶型，最低總價僅28萬/套,。水青花園推出100套特價房源,，72㎡雙南向兩居總價45萬/套。西海岸碧海云天主推的別墅房源起價80萬,，這個價格在主城區(qū)恐怕連一套二居室都拿不下,。

政策提振效應尚未顯現(xiàn) 當下抄底是不錯選擇

從今年9月開始，頻頻出臺的利好新政對于樓市的積極作用是毋庸置疑的,，銀行逐步松綁首套房認證,，開發(fā)商優(yōu)惠活動增多，這對于購房者來說都是前幾年所沒有的紅利,。不過根據(jù)經(jīng)驗來看,，政策的效應要過一段時間才會顯現(xiàn)出來，因此當下的市場反響不大,，政策對于樓市的提振效果十分有限,。

再加上年末沖量、去庫存的指標任務,，開發(fā)商們放棄掙扎,，在銷量與利潤二者當中選擇了前者，購房者自然很樂意接受這種現(xiàn)狀,。但業(yè)內(nèi)人士認為,，長遠來看,，這種平衡關系是十分脆弱的。一旦銷量穩(wěn)步回升,，價格也會隨之同比正增長,。

事實上，從最新一期的房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,，青島房價已經(jīng)出現(xiàn)微妙的環(huán)比上漲,，這或?qū)⑹窍乱粋€暖市的起點。置業(yè)者如有自住需求如今出手或是不錯的選擇,。