在剛剛過去的12月第二周，島城二手房成交611套,，成交總面積57154平方米,，成交量環(huán)比上周上升16.60%,，同比去年12月第二周上漲4.8%。在2014年末,，成交量持續(xù)上揚,，一轉前期市場“冷淡”現(xiàn)狀。新政發(fā)酵近4個月,，年尾初現(xiàn)“回溫”,，房東也開始牛氣，臨時漲價,、還價余地減少,。不過，記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),，在這一輪補漲中,，市中心的老房子后勁不足,，成交走下坡,，跌幅明顯。

85后崛起

市中心老小區(qū)年輕人“難買賬”

在市區(qū)集中著很多的新房和老房子,，在這些房子中,，10年以上的老房子由于地理位置有一定優(yōu)勢，在長久波動的房產(chǎn)市場中始終保持著競爭力,。然而通過近期的走訪記者發(fā)現(xiàn)部分市中心老小區(qū),，將面臨房價滯漲或者下跌的境遇,，市中心地段不再是房價保護傘。

一位業(yè)內人士分析說,，市中心地段的傳統(tǒng)熱門小區(qū),，因為面積小總價低，曾經(jīng)最受首次置業(yè)者追捧,。但隨著“85”后購房主力軍的崛起,，他們對居住生活品質要求提升，加上地鐵等公共交通完善,，導致老小區(qū)開始失寵,。根據(jù)青島鏈家內部客戶統(tǒng)計資料顯示，在今年,，選擇購買相對較新住宅的客戶還是市場的主力,。

戶型結構老化，也使年輕人不愿買老房子,。記者采訪了幾個準備首次置業(yè)的年輕人,，他們認為，現(xiàn)在新房90平方米左右就能做成三房兩衛(wèi),，有飄窗有露臺,，房型結構考慮到更多生活細節(jié)。

不僅如此,，交通便利和商圈的繁榮也成為了更多年輕置業(yè)者選擇住地的重要因素,。鏈家地產(chǎn)分析師劉爍表示，12月二手房銷售房源中,，嶗山區(qū)的房源價格漲幅相對較大,，以金領世家小區(qū)為例，該小區(qū)房價環(huán)比上月上漲了3.75%,，據(jù)鏈家負責人介紹,，金領世家處于嶗山CBD區(qū)，正在興建的啤酒城及金融中心使小區(qū)具備了后續(xù)的升值潛力,，吸引了許多年輕購房者向此小區(qū)拋出了橄欖枝。

配套差成本高

老房銷售打上“緊箍咒”

相比物業(yè)完備,、環(huán)境優(yōu)美的新小區(qū),，車位、物管成為老小區(qū)“過氣”兩大因素,。

不僅建筑年代對房價影響越來越明顯，“老小區(qū)停車,、物管都跟不上現(xiàn)代居住需求,，年輕人對這些挺在意的,。 ”科威國際不動產(chǎn)的置業(yè)顧問向記者說道,。“上個月為了搶車位差點跟鄰居吵起來。 ”尹女士家住逍遙路,，每到上下班期間小區(qū)周圍就堵成“一鍋粥”,。她表示,，再買房絕不會選擇老小區(qū),，“苦都苦死了，沒車位,，回來圍著家轉了三四圈都找不到一個車位,。 ”

除了自身條件無法滿足現(xiàn)代居住需求外,，老房子不受待見還有一個重要因素是：房齡老,。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示，房齡在10年以上的老小區(qū)占其整體房源的26.58%,。而老房子的價格高地,、是否放貸以及首付多少都與房子的面積和房齡有關,。當記者表示自己有朋友想購買1992年的老房子時,，銀行相關工作人員對此類貸款情況表示為難。招商銀行二手房信貸工作人員表示,，二手房貸款,，房齡需在20年內，也就是說,，1994年以前的老房子無法申請房貸,。交通銀行對申請房貸的二手房,，房齡同樣限制在20年內。

“購買首套房,，本來我們經(jīng)濟就拮據(jù),，買新房我們首付30%就夠了,，買老房子卻要付全款，雖然地段可能會好一些,，但物業(yè)跟不上后期負擔會更大,，所以不如買首付少一點的次新房,。 ”在鏈家地產(chǎn)延吉路門店一位準備“抄底”購房的客戶如是說,。據(jù)門店工作人員介紹,，目前老城區(qū)二手房源較為充足,，僅靠市中心地段,，已無法吸引年輕人下單。

恃寵而驕

“雙料”學區(qū)房還是那么任性

房子和古董不同,，并非越老越好,，隨著“年齡”的增長,，很多老房子猶如美人遲暮,，門廳冷落成為必然,。然而還有一類老房子,，歲月似乎在它們身上靜止了,，無論年限多老，購房者與租房者依然對它們眷戀有加,，因為它們擁有得天獨厚的資本：學區(qū),。

黃縣路老房子，解放前修建,，暖氣需加裝,，墻皮大塊大塊地往下脫落,，客廳的地板也因為潮濕隆起了一大塊，每月3000元租金,，房東今年恐怕還要漲,。而房客劉女士二話沒說又續(xù)租了一年，問劉女士原因,，簡單的一句便足以道盡原委：“我孩子在江蘇路上學,。 ”

與備受冷落的的老房子不同,，學區(qū)房似乎永遠都是青島房屋租賃市場上的“貴族”,，一切以周邊的學校為導向,，跟新舊無關。 “這邊學區(qū)房沒有往外賣的,，全部都是租出去,，而且租金高的嚇人,。”大學路附近某房屋中介的工作人員向記者說道。

由于教育資源的地域性集中,，眾多優(yōu)質學區(qū)房源盤踞在市南,，尤其是“雙學區(qū)”優(yōu)質房源的租金和售價一直居高不下。市南區(qū)的金色國際公寓,、天泰花園,、芝泉山莊，都是臨近市南區(qū)實驗小學,、嘉峪關小學等可直升五十九中學的學區(qū)房源,。同時東海一路、湛山寺及太平角六路附近的房源也受到很多人的熱捧,。因為臨海邊,，還有湛山寺、植物園等景區(qū),，環(huán)境一流,，即便是老小區(qū)房價每平方米也一直保持在25000元以上。青島晚報/掌上青島/青網(wǎng) 記者 馬小青