統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿證26日正式公布。包括《不動(dòng)產(chǎn)登記簿》《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》及《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》的統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式3月1日起全面啟用,。圍繞這件事兒,，一系列原生衍生的不動(dòng)產(chǎn)登記話題再難回避,。

要換新證嗎，對(duì)我們的本本影響幾何?

對(duì)大多數(shù)人來說,，各種本本含金量最高的就是不動(dòng)產(chǎn)證書——城市商品房,、農(nóng)村宅基地“房本”，耕地及山水林田湖海使用權(quán)或承包經(jīng)營證書等,。全國啟用統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)簿證,，對(duì)我們這些“寶貝”影響幾何?

“《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》全面實(shí)施要有一個(gè)過程。條例實(shí)施后,，無論是依法頒發(fā)的新版證書,，還是因沒有完成職責(zé)和機(jī)構(gòu)整合，不具備頒發(fā)新版證書條件,，繼續(xù)頒發(fā)的各類舊版證書;以及條例實(shí)施前分散登記時(shí)依法頒發(fā)的各類證書,，都繼續(xù)有效。新版證書和舊版證書在一段時(shí)間內(nèi)并行使用。”國土資源部地籍管理司司長(不動(dòng)產(chǎn)登記局局長)王廣華反復(fù)對(duì)記者強(qiáng)調(diào),，“希望每一條稿子都能把這個(gè)說清楚,。”

作為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心內(nèi)容，簿證統(tǒng)一后,，物權(quán)變動(dòng)情況才能統(tǒng)一規(guī)范反映,，物權(quán)才能得到統(tǒng)一的嚴(yán)格保護(hù)。“簿證不統(tǒng)一,，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)就無法統(tǒng)一公示,，可能出現(xiàn)權(quán)利交叉和沖突，不動(dòng)產(chǎn)登記公示公信的效力就會(huì)打折扣,，物權(quán)也可能得不到切實(shí)保護(hù),，還會(huì)引起糾紛和矛盾。”王廣華強(qiáng)調(diào),，簿證統(tǒng)一了,，無論哪個(gè)地方登記的不動(dòng)產(chǎn)，進(jìn)行交易時(shí),，當(dāng)事人都會(huì)有統(tǒng)一,、可以信任的依據(jù)，良好秩序才能得以有效建立,。“簿證不統(tǒng)一,，在不同地方有不同登記簿和多個(gè)證書，就可能出現(xiàn)一房,、一地多賣,，產(chǎn)生交易風(fēng)險(xiǎn)，影響交易安全,。”

消除分散登記模式下證書不統(tǒng)一的弊端,，將便民利民，減少行政成本,。證書統(tǒng)一了,，老百姓領(lǐng)證成本會(huì)降低。原來分散登記簿和證書中很多內(nèi)容重復(fù),，浪費(fèi)行政成本,，也容易出現(xiàn)錯(cuò)誤，給權(quán)利人造成不必要的麻煩,。“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要堅(jiān)持‘不變不換’和方便企業(yè)群眾原則,，權(quán)利不變動(dòng)，簿證不更換,，依法辦理變更,、轉(zhuǎn)移等登記工作時(shí),，逐步更換為新的不動(dòng)產(chǎn)登記簿證。”國土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記局常務(wù)副局長冷宏志強(qiáng)調(diào),，各地不得強(qiáng)制當(dāng)事人更換不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書和登記證明,，增加企業(yè)和群眾負(fù)擔(dān)。

會(huì)出現(xiàn)拋售嗎,，對(duì)樓市影響幾何?

“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記馬上要實(shí)施了,，你說，有多套房子的人會(huì)不會(huì)拋售?如果拋了,，房價(jià)會(huì)不會(huì)因此而降下來呢?”30歲的鄭州居民蔣如林已經(jīng)結(jié)婚生子,，目前仍租房居住，一直等著出手買房時(shí)機(jī),。

蔣如林的問題頗具代表性,。盡管實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的初衷并非降房價(jià)，但不可否認(rèn)其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀影響,。借助不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記,，個(gè)人住房信息“家底”不清現(xiàn)狀有望得到改變。

事實(shí)上,，缺乏準(zhǔn)確可查詢的信息,，一直困擾我國住房建設(shè)和房地產(chǎn)調(diào)控。一位地方基層干部說：“每個(gè)家庭有幾套房,、多大面積都搞不清楚,，制定調(diào)控政策不僅很困難，而且容易發(fā)生偏差,。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說：“這一政策是房地產(chǎn)調(diào)控從之前的交易環(huán)節(jié)調(diào)控，轉(zhuǎn)變到存量環(huán)節(jié)調(diào)控的重要標(biāo)志性事件,。”

目前我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量調(diào)整階段,，區(qū)域分化明顯，“去庫存”將是2015年市場(chǎng)的主基調(diào),。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),，2014年末，全國商品房待售面積再創(chuàng)新高,，達(dá)6.2億平方米,，比2013年末增加1.3億平方米，住宅待售面積超過4億平方米,。

盡管部分市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì),，隨著不動(dòng)產(chǎn)登記加速，大戶型二手房供應(yīng)將繼續(xù)增加,，可能會(huì)導(dǎo)致部分持有多套房業(yè)主掛牌增多,，但對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)產(chǎn)生過大影響,。

中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長朱中一認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記和個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)是房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制最基礎(chǔ)內(nèi)容,，但房價(jià)主要還是由供求,、預(yù)期等因素決定，不動(dòng)產(chǎn)登記制度本身不會(huì)對(duì)房價(jià)產(chǎn)生太大影響,。部分受訪專家認(rèn)為,，條例實(shí)施將使決策更為科學(xué)、精準(zhǔn),，有利于構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長效機(jī)制,。

不動(dòng)產(chǎn)登記落地了，房地產(chǎn)稅那只靴子呢?

針對(duì)房地產(chǎn)稅山雨欲來的報(bào)道,，不動(dòng)產(chǎn)登記局負(fù)責(zé)人說,，盡管不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是不動(dòng)產(chǎn)稅收的技術(shù)基礎(chǔ)，但稅收問題只能根據(jù)稅法有關(guān)要求,，依稅收法定原則,，由國家依法決定。

作為不動(dòng)產(chǎn)登記的熱門衍生話題之一,，不動(dòng)產(chǎn)登記與房地產(chǎn)稅征收間的關(guān)系在一輪輪激辯中愈加明朗,。毋庸置疑，不動(dòng)產(chǎn)登記是房地產(chǎn)稅征收必要的技術(shù)條件,，對(duì)房產(chǎn)征收保有環(huán)節(jié)的稅總得先搞清楚每個(gè)人究竟有多少套房,。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記的信息支撐,，也將讓房屋轉(zhuǎn)讓交易環(huán)節(jié)的契稅,、個(gè)稅等征管得到加強(qiáng)。

不動(dòng)產(chǎn)登記靴子落地后,，會(huì)有人出于房地產(chǎn)稅漸行漸近原因,，將擁有的多套房產(chǎn)出售，因?yàn)閺囊厌尫鸥母镄盘?hào)看,，房地產(chǎn)稅征收會(huì)保障居民基本住房訴求,，主要鎖定多余房產(chǎn)，房產(chǎn)越多保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)將越重,。

中國社科院副研究員陳飛說：“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的實(shí)施,，意味著房地產(chǎn)稅征收腳步日益臨近，對(duì)于商品房投機(jī)者將是很大打擊,，會(huì)逼迫部分空置房進(jìn)入市場(chǎng),，可望有效降低已售住房空置率。”

當(dāng)然,，房地產(chǎn)稅征收的技術(shù)條件不僅包括詳細(xì)了解每個(gè)人究竟擁有多少房產(chǎn),，還包括房地產(chǎn)的評(píng)估技術(shù)等,。更為復(fù)雜的是稅制設(shè)計(jì)，究竟什么算是居民基本住房訴求,，按套征收還是按平方米征收更合理?……種種問題牽一發(fā)動(dòng)全身,，需要全面考量。

眾所周知,，立法是目前房地產(chǎn)稅改革的路徑,。這項(xiàng)改革將由全國人大常委會(huì)牽頭，加強(qiáng)調(diào)研,，扎實(shí)推進(jìn),。這是說，房地產(chǎn)稅征收將主要取決于立法進(jìn)程,，取決于取得改革共識(shí),、減少阻力、協(xié)調(diào)關(guān)系的進(jìn)程,。不會(huì)一蹴而就,，但會(huì)在預(yù)期軌道上前行。

一些專家也認(rèn)為,，技術(shù)條件并非房地產(chǎn)稅征收不可逾越的障礙,，更重要的是讓這一稅種的征收有理有據(jù)。與我國增值稅,、營業(yè)稅等絕大部分含在價(jià)格中的間接稅相比,，有明顯直接稅性質(zhì)的房地產(chǎn)稅如何“直接”從百姓口袋中拿錢，恐怕還與稅收法定,、預(yù)算透明等大主題改革緊密相連,。

產(chǎn)權(quán)話題難止，“小產(chǎn)權(quán)房”怎么辦?商品房70年后怎么辦?

針對(duì)不少城市居民(當(dāng)然也有城郊農(nóng)村居民)較關(guān)心的“小產(chǎn)權(quán)房”問題,，國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人26日表示,，不動(dòng)產(chǎn)登記是按物權(quán)法要求，依法保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人權(quán)益的行動(dòng),，不可能登記不合法的東西。我國現(xiàn)行法律法規(guī)條文明確,，世界上普遍實(shí)施土地用途管制,。“所以‘小產(chǎn)權(quán)房’不可能予以登記，更不可能通過合法登記‘漂白’,。”

“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是物權(quán)法等上位法的明確要求,。這是一項(xiàng)法定行動(dòng)。有關(guān)‘小產(chǎn)權(quán)房’問題,，法律法規(guī)條文明確,，國土資源等有關(guān)部門三令五申,。討論不動(dòng)產(chǎn)登記，只能在法律軌道上進(jìn)行,。”王廣華說,。

國土資源部印發(fā)的《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》強(qiáng)調(diào)，必須嚴(yán)格規(guī)范農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證行為,，嚴(yán)禁搞虛假土地登記,，嚴(yán)禁對(duì)違法用地未經(jīng)依法處理就登記發(fā)證。“對(duì)于借戶籍制度改革或者擅自通過‘村改居’等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國有土地,、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’等違法用地,，不得登記發(fā)證,。”

隨著統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記簿證全面啟用，另一個(gè)問題浮出水面——房產(chǎn),、地產(chǎn)統(tǒng)一登記突顯商品房土地70年使用權(quán)問題,。“土地是不動(dòng)產(chǎn)的核心。我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展很多問題,，核心就是土地,。”中國社會(huì)科學(xué)院研究員楊重光說，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是物權(quán)法的要求,。而物權(quán)法還有許多要求有待落實(shí),。商品房土地70年使用權(quán)到期后怎么辦，會(huì)在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記過程中顯化,。“隨著不動(dòng)產(chǎn)登記推進(jìn),，登記這一技術(shù)問題背后的產(chǎn)權(quán)問題會(huì)更明晰，依法改革任務(wù)也會(huì)更明確,。”