近日,，嶗山區(qū)海龍路一套可看海,、去年曾標(biāo)價(jià)1500萬(wàn)元的豪宅,，于3月中旬降價(jià)近一半賤賣，引起了不小的轟動(dòng),。其實(shí)從去年下半年開始,，被譽(yù)為島城豪宅聚集地的沿海一線,，就有不少豪宅打出低價(jià)急售的橫幅,，豪宅的領(lǐng)降,，成為不爭(zhēng)的事實(shí)。部分豪宅的低姿降價(jià),，不禁讓人想到，連青島最有資源優(yōu)勢(shì)的海景房都降了,，炒房的年代真的已經(jīng)過(guò)去了嗎?另外,，自去年下半年以來(lái),，150平方米以上大宅單位面積的掛牌均價(jià)，也明顯低于同區(qū)域百平方米以內(nèi)住宅單位面積的掛牌均價(jià),，尤其是春節(jié)前后不少住宅的速降，也讓人們不禁猜測(cè),，房?jī)r(jià)真的降了嗎?究竟是普降還是少數(shù)比例?

而就在近日,，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布了《近五年70城房?jī)r(jià)趨勢(shì)報(bào)告》,。報(bào)告統(tǒng)計(jì)顯示，監(jiān)控的70個(gè)城市中,，有6個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格已跌回到了5年前。同時(shí),，其中有26個(gè)城市二手住宅價(jià)格已跌回到5年前,。

在青島，除了豪宅領(lǐng)降,，北部新樓盤領(lǐng)秀·珊瑚灣也打出了“3字頭”的低起價(jià)，讓人不禁聯(lián)想起了5年前島城北部單價(jià)3000元/平方米的親民價(jià)格,。

雖然降聲不斷,，但實(shí)際成交新房二手房真降了嗎?降了多少?尤其自春節(jié)以來(lái)新房,、二手房貸款新政利好頻出,，房?jī)r(jià)到底有何變化?另外,，在購(gòu)房政策利好重磅來(lái)襲的背景下,，很多購(gòu)房者擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)漲,，我們也請(qǐng)業(yè)內(nèi)人士分析一下二手豪宅,、新房市場(chǎng)的降價(jià),，究竟是開始還是尾聲?

用“一夜回到十年前”這樣的詞兒來(lái)形容如今的房?jī)r(jià),，確實(shí)有點(diǎn)殘忍,，但事實(shí)情況是,，在島城部分存量較大的區(qū)域，不管是新房還是二手房,，從2014年開始,，價(jià)格的上升通道似乎被施了魔法一般，遲遲沒有動(dòng)靜,，甚至是出現(xiàn)了幅度較大的下跌,。2015年剛剛開始，二手的一線海景豪宅大幅降價(jià)和北部新房房?jī)r(jià)低開,，又拉開了新一輪房?jī)r(jià)下降的序幕,，這是開始，還是結(jié)束?一起來(lái)看看記者的調(diào)查,。

[市場(chǎng)傳真]

沿海一線豪宅領(lǐng)降

房子降了嗎?可能很多人會(huì)發(fā)出這樣的疑問(wèn),，根據(jù)自己買房的經(jīng)驗(yàn)和開年以來(lái)的感受，相信很多人都不相信這件事的真實(shí)程度,。不過(guò),，從島城一些二手豪宅的降價(jià)程度來(lái)看，降價(jià)確實(shí)在發(fā)生,，這與2014年開年的降價(jià)有很多類似之處,，二手豪宅動(dòng)輒幾十萬(wàn)元的議價(jià)空間，也確實(shí)是很拼,。“主要是嶗山區(qū)的豪宅,，也要看著急出手的程度，特別是那些別墅,、聯(lián)排以及大戶型,，議價(jià)的空間都比較大。

3月中旬嶗山區(qū)一處曾標(biāo)價(jià)1500萬(wàn)元的獨(dú)棟豪宅半價(jià)出售,，而有的300萬(wàn)元左右的豪宅直降40多萬(wàn)元,。”青島鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)分析師劉爍告訴記者。

“拿海信天璽,、天悅這兩個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)吧，當(dāng)時(shí)賣的時(shí)候,，就是青島房?jī)r(jià)最高的時(shí)候,，所以 當(dāng)時(shí)價(jià)格是很高的，基本都是1000萬(wàn)元以上的豪宅,，現(xiàn)在有800多萬(wàn)元就往外賣的,。”青島鏈家地產(chǎn)嶗山區(qū)商圈經(jīng)理鞠建接受采訪時(shí)表示，800多萬(wàn)元的房源基本都是220平方米左右的豪宅,，大部分都是可更名的用來(lái)抵工程款的房源,，所以才有這么驚人的降價(jià)幅度,。“不過(guò)，在一些開發(fā)商已經(jīng)完全撤出的小區(qū),，豪宅的議價(jià)空間也加大了,，基本在總房款的15～20% 之間。”鞠建說(shuō),，比如原來(lái)要價(jià)500萬(wàn)元的房子,，現(xiàn)在440萬(wàn)元左右就可以成交。“當(dāng)然也不是所有的業(yè)主都能降價(jià)這么多賣房,，議價(jià)空間大的大約占到三成到四成,。”

[新房調(diào)查]

北部新盤“3字頭”起價(jià)

日前，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布了《近五年70 城房?jī)r(jià)趨勢(shì)報(bào)告》,。報(bào)告認(rèn)為,，70個(gè)城市中，有6個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格已跌回到了5年前,。青島的情況怎么樣?房?jī)r(jià)有驚人的變化嗎?

最近,，朋友圈和路邊廣告牌上領(lǐng)秀·珊瑚灣的廣告打得特別熱鬧，3888元/平方米起的價(jià)格讓人大呼“太便宜了”,。但很多人并不知道這個(gè)項(xiàng)目在哪,，到網(wǎng)上一搜才知道此盤位于曾經(jīng)一度炒得火熱的北部高新區(qū)板塊。無(wú)獨(dú)有偶,，從2014年下半年開始,，島城北部新冒出的房源越來(lái)越集中且個(gè)個(gè)一鳴驚人，從魯商·泰晤士小鎮(zhèn),，到萬(wàn)海·惜福時(shí)光,，幾乎都開出了3字頭的起價(jià)，讓人大跌眼鏡,。不得不說(shuō),，青島北部城陽(yáng)郊區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)今非昔比，大量的庫(kù)存開始讓開發(fā)商走起低價(jià)路線,。盡管3字頭只是個(gè)噱頭,，但均價(jià)不足6000元/平方米的價(jià)格，仍然與5年前該地段的房?jī)r(jià)有得一拼,。

城陽(yáng)的房?jī)r(jià)有了大幅度的松動(dòng),，市區(qū)北部也不太樂觀。市民王先生最近在滄口火車站附近一樓盤買了一套70多平方米的小戶型給父母住,，成交價(jià)格不足8500元/平方米,。“我記得三年前來(lái)這里看另一個(gè)樓盤，位置還不如我買的這個(gè)好,，就接近9000元/平方米了,，所以我沒怎么猶豫就買了,。”王先生感慨道。3月29日上午,，記者驅(qū)車來(lái)到李村北部與城陽(yáng)交界的地段,，發(fā)現(xiàn)某超大型樓盤打出了72××元/平方米起的廣告，這個(gè)價(jià)格與2013年的價(jià)格幾乎持平,，甚至還有一點(diǎn)下調(diào),。

不過(guò)再往南走，市北區(qū)大部分剛需樓盤,，價(jià)格并未出現(xiàn)太大的下跌,，特別是在新都心、浮山后等剛需地段,，隨著周邊配套紛紛建成,，價(jià)格愈發(fā)堅(jiān)挺。

[數(shù)字說(shuō)話]

一季度價(jià)格基本穩(wěn)定

豪宅領(lǐng)降,、北部城區(qū)新房回歸3字頭，那么一季度的房?jī)r(jià)究竟降了沒有?

新房市場(chǎng)：純住宅依舊上漲

眼看著這么多低開的價(jià)格閃瞎人的眼,，到底成交價(jià)降沒降,，想必是大家最關(guān)心的，一起來(lái)看看近3個(gè)月來(lái)新房成交價(jià)的數(shù)字吧,。根據(jù)房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)青島機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示,，2015年第一季度本市新房(帶辦公和商業(yè))成交19948套，成交面積213.15萬(wàn)平方米,。其中商品住宅共計(jì)成交17577套,，成交面積184.28萬(wàn)平方米。新房(帶辦公和商業(yè))成交均價(jià)為8731元/平方米,。具體的每個(gè)月來(lái)看,，1月份新房成交均價(jià)9216元/平方米，2月份新房成交均價(jià)為8783元/平方米,，3月份成交均價(jià)為8151元/平方米,，從數(shù)字上看，新房的成交均價(jià)是一路下滑的,。不過(guò)僅從住宅上來(lái)看情況就有所不同,，一季度3個(gè)月純住宅成交均價(jià)7666元/平方米，1月份純住宅成交均價(jià)7585元/平方米,，2月份純住宅成交均價(jià)7512元/平方米,，3月份純住宅成交均價(jià)7826元/平方米,，從價(jià)格上來(lái)看,，僅在過(guò)年的2月份出現(xiàn)了小幅下滑,，三月份漲幅比較明顯。

二手房市場(chǎng)：房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定

根據(jù)青島鏈家地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù),，島城一月份二手房成交2519套,，二月份成交1407套，三月份截至29日成交2291套,。一月份二手房掛牌均價(jià)14858元/平方米,，成交均價(jià)13187元/平方米。二月份掛牌均價(jià)14873元/平方米,，成交均價(jià)13108元/平方米,。盡管三月份的數(shù)據(jù)尚未公布，但業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為,，下跌的可能性和幅度都不大,。

原因分析:降價(jià)盤占比較小

看到上面的數(shù)字分析，很多購(gòu)房者可能會(huì)納悶,，為什么看到馬路上打廣告的便宜樓盤那么多,，偏偏到我買房的時(shí)候，絲毫沒覺得便宜呢?“低價(jià)開盤或者降價(jià)促銷的樓盤,，大部分都是分布在郊區(qū)庫(kù)存量本身就比較大的區(qū)域,，而島城市區(qū)剛需盤的價(jià)格一直很堅(jiān)挺，即便是沒漲,，但也沒跌,，近期島城樓市成交的主力，仍然是市區(qū)的剛需,，便宜盤占比小,，仍無(wú)法拉低整個(gè)島城的成交均價(jià)。”一位島城房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示,。

[業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)]

降價(jià),，是開始還是尾聲?

3月30日，重磅消息落地,，滿兩年賣房可免營(yíng)業(yè)稅,，首套房公積金貸款最低首付兩成，二套房商貸最低首付四成,，這猶如一枚重磅炸彈,，在每個(gè)人的朋友圈內(nèi)引發(fā)了一場(chǎng)熱議。房企又迎來(lái)了好時(shí)候?房?jī)r(jià)會(huì)止跌回漲?本來(lái)降價(jià)的房子,，會(huì)不會(huì)馬上收回優(yōu)惠?這些疑問(wèn)在困擾著每一個(gè)購(gòu)房者。

“每個(gè)新政的出臺(tái)，都需要一段時(shí)間來(lái)消化,，不會(huì)馬上就對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生很大的沖擊,。”劉爍表示，這些新政,，基本上是國(guó)家為了緩解目前樓市過(guò)于平淡的現(xiàn)狀出臺(tái)的,，但絕對(duì)不會(huì)造成成交量激增價(jià)格突漲的現(xiàn)象。“對(duì)二手房來(lái)說(shuō)它的利好主要是針對(duì)改善型置業(yè)者,，增加他們置換改善型居所的積極性,。”劉爍說(shuō)，哄搶拋售的年代已經(jīng)過(guò)去了,，不過(guò)從開年第一季度的情況來(lái)看,，2015年的市場(chǎng)明顯要比2014年好很多，繼續(xù)跌的可能性也不大了,。

“其實(shí)限購(gòu)限貸政策,，對(duì)剛需來(lái)說(shuō)本身影響就不大，之前的政策,，最束縛的就是改善型置業(yè)者，可以說(shuō)這次新政,，就釋放了這部分人的購(gòu)房熱情,。”黑卓地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)艾濤表示，這些新政的出臺(tái),，對(duì)市場(chǎng)回暖肯定是好的,，因?yàn)橹俺钟^望態(tài)度的購(gòu)房者，現(xiàn)在可能會(huì)因此改變態(tài)度,。“但低開、跑量的現(xiàn)象也不會(huì)馬上消失,，開發(fā)商也不會(huì)隨便漲價(jià),。”艾濤說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)最終還是受供求關(guān)系影響,，有一點(diǎn)是肯定的,，現(xiàn)在這一階段，應(yīng)該是房?jī)r(jià)最理性的一個(gè)時(shí)期,，如果真有購(gòu)房需求,，一定要趁現(xiàn)在。

[樓盤一覽]

北城低價(jià)樓盤多

領(lǐng)秀·珊瑚灣：城陽(yáng)區(qū)華貫路758號(hào);均價(jià)：5500元/平方米;主力戶型：三居(89平方米,、93平方米,、121平方米),。

泰晤士小鎮(zhèn)：城陽(yáng)區(qū)惜福鎮(zhèn)街道王沙路南側(cè),、百福路東側(cè);均價(jià)：5400元/平方米;主力戶型：二居(85平方米),、三居(94平方米、126平方米),。

越秀星匯藍(lán)灣：李滄滄安路與安順路交會(huì)處;均價(jià)：8500元/平方米;主力戶型：二居(89平方米)、三居(101平方米,、126平方米),。

本專題撰文/記者 付明實(shí)