李先生簽訂的《商品房買賣合同》補充協(xié)議

信網(wǎng)9月23日訊 近日,，市民李先生向信網(wǎng)(0532-80889431)反映,，其購買的位于青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)國貿(mào)大夏B座的商品房無故延期交房1313天,。為此,，李先生將開發(fā)商青島多元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司告上法庭,，要求其賠償違約金及違約金利息共計24萬元,。青島市黃島區(qū)人民法院審理認(rèn)為,，李先生所簽訂的補充協(xié)議明確對被告逾期交房及產(chǎn)權(quán)證辦理的責(zé)任予以免除,，故其主張逾期交房違約金的訴訟請求無事實依據(jù)，故判決駁回原告的訴訟請求,。李先生不服一審判決,，向青島市中級人民法院提起上訴，目前二審正在進(jìn)行,。

簽訂《商品房買賣合同》補充協(xié)議后“自動放棄”違約金

2006年7月19日,，市民李先生花費87.4萬元購買了位于青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)國貿(mào)大夏B座的一套面積為127.78平米的商品房。按照合同約定,，開發(fā)商應(yīng)在2008年12月31號前將驗收合格的房屋交付給業(yè)主,。同時合同約定如因開發(fā)商責(zé)任逾期交房的,，應(yīng)當(dāng)按照日萬分之二向購房者支付違約金。

2012年8月5日,，開發(fā)商在逾期1313天后,，將房屋鑰匙交付給李先生，但房子沒有驗收成功,，也沒有通知李先生前往交付差款,，辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。

直至2013年4月18日,，開發(fā)商通知李先生前往辦理“購房產(chǎn)面積差額款的補交/退還”,，并告知辦理房產(chǎn)證必須簽訂一份補充協(xié)議,。

“當(dāng)時是上班時間,，開發(fā)商一直催促我，我在沒有仔細(xì)看的情況下被‘協(xié)商’簽訂了補充協(xié)議,，開發(fā)商告訴我這只是補交面積差額款的協(xié)議書,，沒有向我提及補充協(xié)議的其他內(nèi)容。”李先生說,，他在第一次開庭之前都不知道補充協(xié)議的具體內(nèi)容,。

李先生認(rèn)為是開發(fā)商設(shè)置的商業(yè)陷阱

信網(wǎng)看到，這份 “《商品房買賣合同》補充協(xié)議”第三條寫到：“本協(xié)議簽訂,，乙方同意對甲方的逾期交房及產(chǎn)權(quán)證辦理責(zé)任予以免除,，不在就該類事項向甲方提出主張。”李先生認(rèn)為這是開發(fā)商設(shè)置的商業(yè)陷阱,，屬于“格式條款”不應(yīng)具備法律效力,。

據(jù)悉，格式條款是指當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定,、并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款,。《合同法》對格式條款予以三個方面限制：一,，提供格式條款一方有提示,、說明的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)提醒對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款,，并按照對方的要求予以說明;二,，免除提供格式條款一方當(dāng)事人主要義務(wù)、排除對方當(dāng)事人主要權(quán)利的格式條款無效;三,，對格式條款的理解發(fā)生爭議的,，應(yīng)按通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的,，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋,。

李先生出示了多份相同的來自于其他業(yè)主的“《商品房買賣合同》補充協(xié)議”,，指出該“補充協(xié)議”系格式合同，補充協(xié)議中第3條屬于格式條款,。“簽訂協(xié)議的時候沒有進(jìn)行說明,，也沒有協(xié)商。而且第3條直接免除了開發(fā)商的主要責(zé)任義務(wù),，根據(jù)國家法律根本不具備法律效力,，不能以此為理由逃避。”李先生說,。

相信法院判決,，一切走法律程序

信網(wǎng)了解到，一審過程中,，青島多元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司沒有提供2012年5月份房屋驗收完成的證據(jù),。但開發(fā)商表示，根據(jù)雙方之間簽訂的《商品房預(yù)售合同》中補充協(xié)議書的內(nèi)容,，公司享有不低于1358天的延期交房免責(zé)日,。

同時，2013年4月份與李先生簽訂的補充協(xié)議中約定免除了公司的逾期交房責(zé)任,，故李先生要求支付其逾期交房違約金一事無事實和法律依據(jù),，請求法院依法駁回李先生的訴訟請求。

開發(fā)商認(rèn)為,，補充協(xié)議是雙方真實意思的表達(dá),，簽協(xié)議是雙方協(xié)商好了的事情，是李先生自己放棄了應(yīng)有的權(quán)利,。

信網(wǎng)隨后聯(lián)系了開發(fā)商青島多元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,。多元房地產(chǎn)劉經(jīng)理表示對具體情況并不清楚，要等律師回來解答,。

“我相信法院是公正的,，一切走法律程序解決。”劉經(jīng)理告訴信網(wǎng),，“一審的結(jié)果已經(jīng)說明問題,。”

格式條款難認(rèn)定

山東元鼎律師事務(wù)所的單正國單律師告訴信網(wǎng)：“格式條款的認(rèn)定非常麻煩，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù),，不能輕易斷定,。”

單律師介紹，所謂格式條款,，不僅需要具備合同法規(guī)定的相關(guān)形式要件,，更要具備實質(zhì)要件，及一方當(dāng)事人利用其壟斷或者優(yōu)勢地位,，將自己的單方意志通過合同條款的形式體現(xiàn)出來,，并且拒絕與相對人談判或者協(xié)商,。本案中，李先生很難證明協(xié)議是“被迫”簽訂了,，提供不了證據(jù),，也就無法認(rèn)定受到欺詐。

“意識是自由的,，我們可以承認(rèn)自己的權(quán)利也可以放棄,。李先生簽訂協(xié)議等同于主動放棄自己的權(quán)利。如此,，認(rèn)定補充協(xié)議是格式條款,，非常難。”單律師告訴記者,。

目前案件二審仍在進(jìn)行,，信網(wǎng)將會繼續(xù)關(guān)注。 信媒體記者 高鵬 實習(xí)生 喬苗苗