原標(biāo)題：“五限”政策壓頂 樓市四季度或整體進(jìn)入降溫周期

資料圖：海口國興大道附近的在建商品房項目,。

近日,，國家統(tǒng)計局發(fā)布2017年10月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，隨著“因城施策”房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不斷深入,，70個大中城市中15個熱點城市房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn),。但需注意的是，北京,、南京,、無錫、杭州,、合肥,、福州、鄭州等多個熱點城市首現(xiàn)同比下調(diào),。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，經(jīng)過1年連續(xù)的調(diào)控措施，房地產(chǎn)市場已經(jīng)明顯降溫,，市場逐漸進(jìn)入低谷徘徊，預(yù)計后續(xù)市場將進(jìn)入降溫周期,。

退潮 房地產(chǎn)市場告別暴漲

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，10月份房價漲幅出現(xiàn)下調(diào),。從環(huán)比看,，南京,、鄭州,、武漢,、深圳下調(diào)0.1%,，北京,、廈門,、濟(jì)南,、廣州下調(diào)0.2%,，無錫下調(diào)0.3%,。從同比看，北京下調(diào)0.2%,，上海,、無錫下調(diào)0.3%,，鄭州,、合肥下調(diào)0.5%和0.6%，杭州下調(diào)0.9%,，南京,、福州下調(diào)1.1%，成都,、深圳下調(diào)幅度分別達(dá)1.3%和3.3%,。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,，新一輪調(diào)控一年多來,，各地樓市調(diào)控政策狙擊了熱點城市的投資投機需求,。隨著部分城市房價同比出現(xiàn)下跌態(tài)勢,，70城房價同比增幅上漲空間已經(jīng)不大,，未來會繼續(xù)保持同比增幅收窄態(tài)勢,。

“2016年以來,，首次出現(xiàn)10個熱點城市房價同比齊跌的現(xiàn)象,。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,，9月時,，僅上海,、深圳,、成都3城出現(xiàn)同比下調(diào)現(xiàn)象,。樓市嚴(yán)格調(diào)控的影響下,，核心熱點城市的買房高峰正逐漸退潮。

國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示，70個大中城市中一二三線城市房價同比漲幅繼續(xù)回落,。

據(jù)國家統(tǒng)計局測算，一線城市新建商品住宅同比漲幅連續(xù)13個月回落，10月下調(diào)0.5%;二線城市同比漲幅連續(xù)11個月回落,，10月下調(diào)1%;三線城市則連續(xù)3個月回落,，10月下調(diào)0.7%,。

二手住宅價格同樣降幅明顯,。數(shù)據(jù)顯示，一線城市二手住宅價格同比漲幅連續(xù)13個月下滑，10月回落0.7%;二線城市方面,，連續(xù)9個月下調(diào),，10月回落0.7%;三線城市連續(xù)3個月下調(diào)，10月回落0.3%,。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為,，與9月相比，70個大中城市中,，二手房價環(huán)比下跌的城市數(shù)量為20個，下跌數(shù)量增加了7個,?？傮w看,，近幾個月，二手房價環(huán)比下跌的城市數(shù)量持續(xù)增加,，明確反映出全國主要城市樓市降溫的總趨勢,。

持續(xù) 調(diào)控向二三四線深入

值得注意的是，張大偉表示,，熱點城市在9月全面下行后,，個別城市出現(xiàn)回調(diào)，天津,、上海,、成都出現(xiàn)了環(huán)比上漲,，漲幅分別為0.1%、0.3%和0.7%,。10月份70大中城市中,，多達(dá)50個城市出現(xiàn)環(huán)比上調(diào)現(xiàn)象，較9月增加4個,。其中,，哈爾濱環(huán)比漲幅高達(dá)1.7%，呼和浩特,、南充環(huán)比上漲0.9%,，岳陽環(huán)比上漲0.8%，太原,、大連,、成都、西安,、北海、瀘州,、遵義環(huán)比漲幅均達(dá)0.7%,。

張大偉指出，雖然此前漲幅過大的部分城市已因調(diào)控有所抑制,，但從根本來說,，部分熱點城市依然是購房熱點對象,。這也是近期成都,、南京均開啟搖號政策的主要原因,。

16日,，成都市房管局發(fā)布通知,，要求全市新取得預(yù)售許可或現(xiàn)售備案的商品住房,，開盤銷售全部采取公證搖號排序選房的銷售方式,。其中要求,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開盤銷售前，應(yīng)當(dāng)制定購房登記規(guī)則,，不得設(shè)置僅有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或中介機構(gòu)內(nèi)部,、全款支付等部分購房人的登記條件,，不得設(shè)置捆綁銷售,、掛牌價外收費等不利于購房人的登記條件,。登記購房人、搖號選房人,、合同簽訂人保持一致,。登記時間不得少于3日。

“因此,，房地產(chǎn)調(diào)控力度將繼續(xù)向熱點的二三四線深入,。”張大偉說,。

事實上,，11月開始，包括山東等省份的三四線城市全面加碼調(diào)控,，全國多城市繼續(xù)落地租賃政策與限售政策。菏澤規(guī)定主城區(qū)和成交量高,、房價穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)新購新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購房限制轉(zhuǎn)讓時間不少于3年;東營規(guī)定中心城新購新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書滿3年后方可上市交易,。其他縣區(qū),、東營港開發(fā)區(qū)可依法適時開展限購,、限貸,、限制轉(zhuǎn)讓等措施;聊城規(guī)定在市城區(qū)(東昌府區(qū),、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)和度假區(qū))范圍內(nèi)新建商品住房和二手住房本市居民新購住房自取得產(chǎn)權(quán)證書滿2年后方可上市交易,，非本市居民新購住房自取得產(chǎn)權(quán)證書須滿3年。

收緊 四季度樓市面臨全面圍剿

雖然部分城市熱度依然不減,，但隨著政策不斷收緊,，資金收縮的背景下，四季度樓市或迎下滑,。

事實上,，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1至10月份,，全國商品房銷售面積13億平方米,，同比增長8.2%，增幅回落2.1%,。商品房銷售額102990億元,，增長12.6%,，增速回落2%，其中,，住宅銷售額增長9.6%,。

張大偉表示，1至10月市場成交面積同比漲幅僅8.2%,，這是自2016年初22個月以來,，房地產(chǎn)成交漲幅首次跌入10%以內(nèi)。

同時,，上海易居研究院發(fā)布報告顯示,，今年全國9月和10月的商品房總成交面積為31715萬平方米，與去年的32948萬平方米相比,，下降3.7%,。

“金九銀十生變，出現(xiàn)下調(diào)態(tài)勢,。”易居研究院研究員王夢雯表示,，與去年的金九銀十相比，今年的金九銀十顯得成色不足,。分地區(qū)來看,，東部地區(qū)和西部地區(qū)商品房成交面積增幅出現(xiàn)同比下跌態(tài)勢，分別下降9.0%和2.0%,。

除此以外,，資金對后期市場抑制更為明顯。近日央行公布的10月金融數(shù)據(jù)顯示,，10月,，住戶部門長期貸款新增3710億元，相比9月的4800億元減少超過千億元,，這也是最近2年來第一次單月住戶長期貸款增加低于4000億元,。

企業(yè)到位資金增速也已從去年同期的15.5%降至7.4%。數(shù)據(jù)顯示,，1至10月份,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金125941億元，同比增長7.4%,，增速比1至9月份回落0.6%,。其中，國內(nèi)貸款20798億元,，增長20.2%;利用外資125億元,，增長1.6%;自籌資金41086億元，增長0.8%;個人按揭貸款19586億元，下降1.0%,。

同時,，以消費貸款為主的居民短期貸款方面，因消費貸,、首付貸等貸款的嚴(yán)控,，從9月的2537億元大幅度下滑至10月的791億元，出現(xiàn)了明顯的下調(diào),。

CRIC房地產(chǎn)研究院研究員楊科偉說,，M2再次刷新歷史低值，同比增速僅為8.8%,，主要因為政府加強了金融監(jiān)管,，去杠桿效果顯著;此外，信貸規(guī)模也得到了有效控制,，10月人民幣貸款增加了6632億元,，不足1至9月月均水平。而消費貸表明前期樓市調(diào)控政策效果開始逐漸在居民需求端顯現(xiàn),，預(yù)計未來在貨幣供給和信貸層面仍不會放松,。

王夢雯表示，一般來看,，當(dāng)企業(yè)到位資金增幅大于開發(fā)投資增幅時,，預(yù)示著房地產(chǎn)市場步入較快發(fā)展通道。而當(dāng)前,，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅在9月份與企業(yè)到位資金同比增幅出現(xiàn)重合后,，10月份進(jìn)一步上升至企業(yè)到位資金同比增幅上方0.4個百分點。說明資金趨緊環(huán)境中,，銷售下行加劇了房企的資金壓力,，開發(fā)商資金面出現(xiàn)變盤。

業(yè)內(nèi)人士指出,，從目前來看政策放松難度較大，與此同時,，年底各銀行資金額度不足將加大資金緊縮的壓力,，多重抑制下，年末樓市或整體進(jìn)入降溫通道,。